urbaniZm

Eine spannende Veranstaltungsserie zum Thema Demokratie und Stadt gibt es vom 6.-15. Oktober in Wien, organisiert von dérive – Zeitschrift für Stadtforschung. Wir weisen gerne darauf hin und teilen hier die Ankündigung der Veranstalter zur Auftaktveranstaltung:

Festivaleröffnung DEMOCRACitY – Demokratie und Stadt

Eröffnung urbanize! Festival und Ausstellung Actopolis mit Subchor Sing-Along, Zeppelin/Bukarest, und #analogposting

6.10.2017 19:00 Festivalzentrale im AzW, Museumsplatz 1, 1070 Wien

Erreichbarkeit: Haltestelle Volkstheater – U2/U3, Straßenbahn 49 & Bus 48A / Haltestelle Museumsquartier – U2

Demokratie! fordert der Subchor und lädt zum kollektiven Sing-Along als klingender Auftakt des urbanize! Festival im Architekturzentrum Wien. 10 Tage lang installiert urbanize! in Kooperation mit dem Social Design Studio der Angewandten im Az W ein öffentliches Festival-Wohnzimmer als Arbeitsplatz, Diskussionsort, Treffpunkt und Wissensdrehscheibe. Während Vize-Bürgermeisterin und Planungsstadträtin Maria Vassilakou um 19 Uhr das Festival eröffnet, übergibt das Bukarester Performance-Kollektiv Zeppelin die Macht an freiwillige Mayor for 10 Minutes. Zeppelin ist auch Teil der Ausstellung Actopolis. Die Kunst zu handeln, die parallel zum Festival eröffnet wird. Gemeinsam mit dem Az W laden wir in die Agora – zum Singen, Feiern, Diskutieren und Regieren, zum Denken und Kleben mit #analogposting, zum Vernetzen, Austauschen und Kennenlernen. Willkommen!

Mehr Infos zum Festival gibt es hier: DEMOCRACitY
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Justin Kadi

Die Nachfrage nach Wiener Zinshäusern ist groß. Und sie werden so teuer verkauft wie nie zuvor. Das ist das Ergebnis des aktuellen OTTO-Zinshausberichts. Seit 2009 erhebt die Immobilienfirma Transaktionen mit Zinshäusern in der Bundeshauptstadt. Derstandard.at berichtet hier.

Rekordumsätze und Rekordpreise

Im ersten Halbjahr 2017 wurden in Wien insgesamt 424 Millionen Euro durch Verkäufe und Käufe von Zinshäusern umgesetzt – ein Plus von 83 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2016. Die Preise sind ebenfalls in die Höhe geschnellt. Im Jahr 2009 wurde im Durchschnitt noch ein Quadratmeterpreis von 300 bis 800 Euro bezahlt. Mittlerweile sind es bis zu 2400 Euro. Unter 1320 Euro pro Quadratmeter gibt es „mittlerweile kein Zinshaus mehr“, berichtet Richard Buxbaum, Wohnimmobilienexperte bei Otto Immobilien auf derstandard.at.

Steigen die Preise, steigen die Mieten

Geschäftsführer Otto führt die steigenden Preise im Standard nicht zuletzt auf „die Nachfrage am Wohnungsmarkt“ zurück. Klar ist, dass sich Kaufpreise für Immobilien nicht auf natürliche Weise auf einem „Markt“ aus dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage „ergeben“. Sie sind vielmehr das Ergebnis von Kalkulationen der Käufer über die zukünftige Verwertbarkeit der Immobilie. Der heute bezahlte Kaufpreis entspricht der Berechnung der Erträge, die in den folgenden Jahren mit der Immobilie erzielt werden können. Lukrativ wird ein Kauf vor allem dann, wenn die momentan erzielten Erträge weit unter den potenziellen Erträgen liegen, die mit der Immobilie eingenommen werden können. Die Immobilienwirtschaft spricht dann gerne von der „Entwicklung des Hauses“, aus dem man mehr „rausholen“ kann.

Unterschiedliche Strategien für höhere Erträge

Nach dem Kauf geht es darum – im Immobilienjargon gesprochen – das „Potenzial der Immobilie“ zu maximieren. Dafür stehen den Eigentümern unterschiedliche Optionen zur Verfügung. In Wien sind insbesondere drei Strategien im Kontext der derzeitigen rechtlichen Rahmenbedingungen und Marktlage zu beobachten:

Neue Mietverträge abschließen

Neuverträge versprechen häufig wesentlich höhere Erträge als ältere Verträge. Seit der Mietrechtsreform 1994 ist eine wesentlich flexiblere und damit für Vermieter auch ertragreichere Mietzinsbildung möglich, vor allem im Vollandwendungsbereich des Mietrechts die für Wohnungen in Zinshäusern gelten. Die Zahlen sind eindeutig. Laut Statistik Austria kosten Mietverträge, die 30 Jahre oder älter sind, im Schnitt €5,0 pro m² (Miete inkl. Betriebskosten). Mietverträge bis unter 2 Jahre kosten hingegen € 8,9 (Statistik Austria 2017: 43). Ersetzt man also einen 30 Jahre alten Vertrag durch einen neuen steigt der Ertrag – im Schnitt – um 78%. Neue Verträge können außerdem befristet eingegangen werden, was Vermietern zusätzliche Flexibilität und Spielraum zur regelmäßigen Mieterhöhung liefert. In neue Verträge können außerdem Wertsicherungsklauseln eingebaut werden, womit die Einnahmen durch die Anpassung von Richtwert und Lagezuschlägen auch in laufenden Verträgen laufend erhöht werden können. Vielen Vermietern ist auch das noch nicht genug und sie setzen eine Miete fest, die über dem gesetzlich erlaubten Niveau gibt. Die letzte Arbeiterkammer Studie dazu gibt es hier.

Wohnen2016 Mietvertragsdauer

Quelle: Statistik Austria, Wohnen 2016, Seite 43. Basierend auf Mikrozensus 2016.

Wohnungen parifizieren und abverkaufen

Die Parifizierung und Umwandlung in Eigentumswohnungen ist eine andere Option. Bei den hohen Eigentumspreisen in der Stadt kann sich der direkte Abverkauf der Wohnungen an einzelne Eigentümer rasch lohnen. Vor allem da keine rechtlichen Einschränkungen für den Verkauf von Eigentumswohnungen in Bezug auf den Preis gelten. Das Geschäft kann auch noch besser werden, wenn man als Eigentümer etwas mit dem Verkauf wartet. Die Preise für Eigentumswohnungen in Wien steigen rasant – laut den letzten Zahlen der Statistik Austria seit 2010 um nicht weniger als 71% (Details zur Studie der Statistik Austria gibt es hier: http://www.statistik.at/web_de/presse/111836.html). Da winkt schnell ein lukrativer Deal. „Steht mehr als die Hälfte, oder stehen sogar zwei Drittel eines Hauses leer, übertrifft der Verkaufserlös der einzelnen Einheiten meist den Wert der ganzen Liegenschaft“, sagt Immobilienentwickler OTTO in Der Presse. Noch gibt es Wien weit laut OTTO Bericht 14.495 Zinshäuser. Rund 1.034, oder 6%, sind laut der Immobilienfirma seit der ersten Erhebung im Jahr 2009 allerdings bereits verschwunden – unter anderem durch Parifizierung und Abverkauf.

Abriss und Neubau

Der Abriss von Zinshäusern und anschließende Neubau ist eine dritte Option. Das Mietrecht und die Wiener Bauordnung eröffnen vergleichsweise großen Spielraum für Eigentümer so die Ertragslücke zu vergrößern. Ein Abrissbescheid ist als Eigentümer relativ leicht zu erwirken. Und die Mieten in Neubauten sind rechtlich wesentlich weniger restriktiv reguliert. Altbauten fallen etwa in den Vollanwendungsbereich des Mietrechts. Neubauwohnungen nicht. In die Medien hat es in den letzten Jahren vor allem ein Haus im 3. Bezirk, in der Hetzgasse, geschafft. Der ehemalige Gemeindebau wurde 2001 von der Stadt Wien an eine Privatstiftung verkauft. Bald darauf wurde das Haus dem Verfall preisgegeben. Eine von den BewohnerInnen eingeforderte Generalsanierung wurde nicht durchgeführt. Nachdem die verbleibenden MieterInnen aus den Wohnungen ausgezogen waren hat Ende letzten Jahres der Abriss begonnen, bis die Stadt, wohl nicht zuletzt aufgrund der großen Medienöffentlichkeit, einen Abrissstopp erlassen hat. Die Hetzgasse ist aber bei weitem nicht das einzige Haus, in dem Eigentümer den Abriss planen, wie auch die Klubobfrau der Wiener Grünen im dritten Bezirk hier gegenüber ORF.at bestätigt. Ein anderer momentan öffentlich diskutierter Fall ist ein Haus am Landstraßer Gürtel. Die noch im Haus verbliebenen MieterInnen wehren sich gegen die Abrisspläne des Eigentümers, mittlerweile auch in Form der eigens gegründeten Initiative „Rettet das Fasanviertel“. Letzte Woche berichtet auch der ORF in der Sendung Am Schauplatz zum Thema. Abriss zahle sich aus, und die Stadt Wien werde sich noch wundern, wie viele Zinshäuser in den nächsten Jahren verschwinden, meint ein Immobilienentwickler dort.

Die Professionalisierung der Verdrängung

Die Investoren, die so versuchen Rendite mit Immobilienverwertung die Rendite zu maximieren sind immer öfter Unternehmen. Traditionell ist der Wiener Zinshausmarkt dominiert von privaten Kleineigentümern. Mit dem Verkaufsboom der letzten Jahre verändert sich das allerdings sukzessive. Der aktuelle OTTO Bericht zeigt, dass auf Verkäuferseite Privatpersonen überwiegen. Unter den Käufern Unternehmen. Ein Trend, der seit Beginn der Erhebungen im Jahr 2009 im Wesentlichen anhält.

Im Weg sind bei den Verwertungsstrategien der Eigentümer in der Regel die MieterInnen. Die ORF Am Schauplatz Sendung dokumentiert anschaulich, wozu es dann kommen kann. Eigentümer engagieren Detektive zum Sammeln von Beweisen, dass Wohnungen nicht dauerhaft genutzt werden. Stromzähler vor der Wohnung werden täglich fotografiert, Haare werden an Wohnungstüren geklebt um zu prüfen, ob jemand aus und ein geht. Die Ergebnisse können für eine Aufkündigung des Mietvertrags verwendet werden.

Direkter sind die Methoden in einem Haus in der Kienmayergasse im 14. Bezirk. Das Gebäude wird vom Eigentümer Vestwerk seit Jahren dem Verfall preisgegeben. Notwendige Reparaturarbeiten werden nicht erledigt, im Haus gibt es mittlerweile eine Vielzahl von Wasserschäden, Löcher in der Decke, oder kaputte Abflussrohre. Konfrontiert mit den Vorwürfen will der Chef der Firma Vestwerk von den Beschwerden der MieterInnen gegenüber dem ORF nichts wissen. Alle Reparaturarbeiten seien in den letzten Jahren ordnungsgemäß durchgeführt worden. Und eine defekte Glühbirne müsse man eben auch mal selber als Mieter tauschen. Die zuständige Hausverwaltung EHL weiß von in Auftrag gegebenen Reparaturen nichts. Sie hätte nur den Auftrag einer buchhalterischen Verwaltung des Hauses. Der Eigentümer Vestwerk habe ja auch andere Pläne mit dem Haus. Anscheinend soll die Immobilie abgerissen werden und einem Neubau weichen. Die langfristigen Altmietverträge der MieterInnen sind dabei natürlich im Weg. Dass sie durch den Verfall des Hauses zum Auszug bewegt werden sollen liegt nahe.

Ein anderer Fall ist das bereits oben erwähnte Haus am Landstraßer Gürtel. Hier sind die Methoden der Vermieter die MieterInnen loszuwerden direkter. Am Schauplatz berichtet davon, dass ein Mitarbeiter der Eigentümerfirma den MieterInnen mit schroffem Ton gedroht habe, dass ihnen die Kündigung ins Haus steht und die Immobilie durch den Eigentümer abgerissen werden soll. Der Eigentümer weist die Vorwürfe nicht zurück.

Mit dem Boom am Zinshausmarkt professionalisiert sich auch die Verdrängung. Eigentümer in Wien können sich mittlerweile eigener Firmen bedienen, die sich auf die „Ausmietung“ von MieterInnen spezialisiert haben. Die Firma Lions Immo etwa bietet auf ihrer Website „Ausmietung von Zinshäusern sowie weiteren Objekten in Wien“. Eine andere Firma, EVL-Invest verspricht: „Wir schaffen Freiraum (Sic!) für Ihre Projekte. Überlassen Sie die Ausmietung uns Profis.“ Angekündigt wird die explizit „seriöse Mieterbetreuung und Ausmietung von Zinshäusern die generalsaniert, bzw. deren Grundstücke neu bebaut werden sollen“ und die Herbeiführung von „primär (Sic!) einvernehmliche[n] Lösungen“. Laut Website hat die Firma bereits „einige hundert Mietverhältnisse“ aufgelöst. Unter den Referenzen finden sich Adressen in vielen Innenstadtbezirken. “Menschen mit Migrationshintergrund” sind scheinbar besonders häufig von den Methoden der Firma betroffen. So werden diese neben “Mietern und deren Angehörigen” eigens als Gruppe aufgeführt, mit denen die Firma im Auftrag von Eigentümern verhandelt. Eine dritte Firma ist teamneunzehn.at. Unter den Leistungen die „über die ‚ordentliche Vermietung‘ hinausgehen”, liest man hier die „Ausmietung von unbefristeten Mietverhältnissen zur Wertsteigerung ihres Objekts“.

Wissen über diese und andere Strategien eine Immobilie auch gegen die Interessen der MieterInnen zu verwerten soll mittlerweile anscheinend einer breiten Zielgruppe von Menschen in der Stadt zugänglich gemacht werden. So wirbt etwa das Weiterbildungsinstitut WIFI bereits vor einiger Zeit im Kursprogramm in der Ubahn für einen Kurs mit dem Titel: „Zahlungsunfähigkeit des/der Mieters/-in – sicher sie Ihre Rechte“. Kursinhalt? „Sie sind in der Lage, wirksame Maßnahmen für den Fall der Zahlungsunfähigkeit des/der Bestandsnehmers/-in zu treffen.“ Ebenfalls im Angebot: “Das Wiener Zinshaus”. Kursziel? “Sie erarbeiten Möglichkeiten für die aktive Bewirtschaftung eines Objekts (Fallbeispiel “Wiener Zinshaus”).”

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Was bleibt für die MieterInnen?

Für MieterInnen beginnt mit dem Hausverkauf oft ein langer Kampf um das eigene Zuhause. In vielen Fällen steht am Ende trotzdem der Verlust der Wohnung, die Verdrängung aus sozialen Netzwerken und Beziehungen in der gewohnten Umgebung. Eine neue Unterkunft findet sich zumeist nur mehr in einem weniger attraktiven, peripher gelegenen und damit auch günstigeren Viertel. Aber auch dort wird die Wohnungssuche immer schwieriger in einer Stadt, in der die Mieten mittlerweile in vielen Vierteln rasant steigen. Manche kommen bei Familie oder Freunden unten. Manche finden Hilfe in den Unterstützungsangeboten des Fonds Soziales Wien. Manche haben keine sozialen Auffangnetze und landen auf der Straße.

Neben der Ausweitung des sozialen Wohnungsbestands mit bezahlbaren Mieten scheint die Mietrechtsreform ein wichtiger Baustein, der Verwertung von Immobilien durch Investoren einen Riegel vorzuschieben. Die Verhandlungen über ein neues Mietrecht sind allerdings gerade erst wieder gescheitert. Die nächste Weichenstellung ist wohl die kommende Wahl. Geht es nach den NEOS ist anscheinend das Mietrecht sogar in seiner jetzigen Form zu restriktiv für Eigentümerinteressen. Die ÖVP sieht gar Wohnungseigentum als eine Option für einkommensschwache Menschen, wie dieser kürzliche Tweet hier vermuten lässt. Das ungeachtet der Tatsache, dass nach einer aktuellen Umfrage der Immo-Plattform Immo-United 81 Prozent der ÖstereicherInnen meinen, dass eine Eigentumswohnung unleistbar ist.

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Christian Schmid, Autor von »Stadt, Raum und Gesellschaft«, einer äußerst lesenswerten Einführung zu Lefebvre, ist morgen Gast des zweiten Wiener HUMANITIES FESTIVALS. Thema des Festivals ist »REVOLUTION!«

Samstag, 23.9., 18:00, Festsaal TU Wien

Der französische Philosoph Henri Lefebvre gilt nicht nur als einer der Väter des Mai ’68, er hat ein Jahr zuvor auch das heute hochaktuelle Buch „Le droit à la ville“ („Das Recht auf Stadt“) geschrieben. Gegen den funktionalistischen Städtebau der Nachkriegszeit feierte er die Stadt als Œuvre aller Bewohner_innen und Möglichkeitsraum für die urbane Gesellschaft.

Christian Schmid, Professor an der ETH Zürich und einer der profundesten Lefebvre-Kenner, erläutert im Gespräch mit Elke Rauth (dérive) Lefebvres’ Theoriewelt und ihre Anwendbarkeit auf die Stadt von heute.

Infos zum Lefebvre-Buch von Christian Schmid http://www.steiner-verlag.de/titel/58044.html

Infos zum HUMANITIES FESTIVAL http://humanitiesfestival.at/

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Ein neues Buch zur aktuellen Wohnungsfrage. Mit Fokus auf Deutschland, aber auch Wien kommt vor. Mitherausgegeben von Urbanizm-Redakteur Justin Kadi.

Barbara Schönig / Justin Kadi / Sebastian Schipper (Hg.) (2017): Wohnraum für alle?! Perspektiven auf Planung, Politik und Architektur. transcript: Bielefeld.

Seit Jahren steigen Mieten und Wohnungspreise – vor allem in wachsenden Städten und Regionen Deutschlands. Günstiger Wohnraum wird zunehmend knapp und gerade untere und mittlere Einkommensgruppen sind von hohen Wohnkosten belastet. Der Band bringt gestalterische, gesellschaftliche und politische Lösungsansätze in einen Dialog. Die Beiträge erkunden die Gründe für die Wiederkehr der Wohnungsfrage und stellen Strategien vor, mit denen bezahlbarer Wohnraum für alle geschaffen werden kann. Akteure aus Wissenschaft, Praxis, Politik und sozialen Bewegungen finden hier aktuelle Perspektiven auf ein drängendes urbanes Problem.

Mit Beiträgen von: Barbara Schönig, Bernd Belina, Susanne Heeg, Kathleen Scanlon, Darinka Czischke, Susanne Frank, Anne Vogelpohl, Lisa Vollmer, Elodie Vittu, Norma Brecht, Andrej Holm, Bernd Hunger, Jan Kuhnert, Joscha Metzger, Sebastian Schipper, Christoph Reinprecht, Grit Schade, Katrin Lompscher, Ivo Balmer, Tobias Bernet, Sabine Horlitz, Jutta Albus, Hans Drexler, Caroline Kauert, Max Welch Guerra.

Zur Open-Access Leseprobe geht’s hier: klick

…weitere Infos und Bestellung hier: klick

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Die aktuelle Beilage des Augustins hat den Titel “Mietenwahnsinn, Wohnungsnot, Widerstand: Wohnen in Wien 2017”. Aus dem Einleitungstext: “Im Gegensatz zum internationalen Lobgesang über die soziale Wohnungspolitik in Wien, zeigt sich heute ein erschreckendes Bild: Die Mieten explodieren, günstige Wohnungen sind knapp und immer mehr Menschen können sich die Wohnungskosten nur mehr schwer leisten. Rassismus am Wohnungsmarkt und verschärfte Zugangsrichtlinien im sozialen Wohnbau machen es für viele Bewohner_innen dieser Stadt zusätzlich schwer, angemessenen Wohnraum zu finden.”

Unter anderem mit Texten der UrbaniZm Redakteure Justin Kadi zu Lagezuschlägen im privaten Altbausektor, und Mara Verlic zu aktuellen Herausforderungen für die Gemeinnützigkeit, sowie weiteren Texten zu Zugangsbeschränkungen im Gemeindebau und einer Übersicht über Initiativen gegen den Mietenwahnsinn. Herausgegeben wurde die Beilage von Sarah Kumnig, Justin Kadi, Mara Verlic und Raphael Kiczka.

Im August als Beilage zu jedem Augustin.

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UrbaniZm berichtet über Stadtentwicklung in und um Wien. Gelesen wird der Blog mittlerweile aber weltweit. Seit der Gründung im Jahr 2012 hatten wir Zugriffe aus 140 von 194 Ländern weltweit. Die Karte illustriert diese große Reichweite. Alle farbigen Bereiche zeigen Ländern aus denen wir Zugriffe hatten. In weiß jene ohne Zugriffe.

Geolocation of visitors Anfang bis 30.5.2017

Wenig bekannt sind wir demnach vor allem noch in Afrika und im mittleren Osten. Europa haben wir aber beispielsweise bereits fast vollständig abgedeckt. Lediglich aus sieben europäischen Ländern gab es noch keinen Zugriff, darunter Finnland und die baltischen Staaten.

Die meisten Zugriffe gab es übrigens aus Österreich und Deutschland. Nicht ganz überraschend bei einem deutschsprachigen Blog über Wien. Aber auch in den USA, Russland und England haben wir viele regelmäßige Leser_innen.

Die vier bisher am meisten gelesenen Artikel des Blogs:

Regelmäßige Updates und Links zu Zeitungsmeldungen und Veranstaltungen gibt es übrigens auch auf unserer Facebook-Seite: https://www.facebook.com/urbaniZm.net/?ref=settings

Danke für das Interesse und für weitere Besuche!

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Justin Kadi

In der Diskussion über die Anpassung der Richtwerte für Mietwohnungen hat ein Aspekt überraschend wenig öffentliche Aufmerksamkeit bekommen: die Erhöhung der Lagezuschläge. In überdurchschnittlich guten Lagen dürfen seit 1. April für Wohnungen mit Richtwertmieten auch höhere Zuschläge verlangt werden. Die Stadt Wien hat dafür eine aktuelle Lagezuschlagskarte veröffentlicht. Sie enthält neben den neuen Zuschlägen auch die aktualisierten Bodenpreise für unterschiedliche Viertel – auf denen die errechneten Lagezuschläge basieren. Die Höhe der Zuschläge variiert von 0,53€/m² in Teilen des 2., 21., 12, und 23. Bezirks zu 10,93€/m² im 1. Bezirk.

Karte 1: Lagezuschläge pro m² 2017 in Wien


Quelle: Stadt Wien, MA25

Der Sachverhalt

Ein Blick auf die Entwicklung seit 2014 zeigt mehrerlei Bemerkenswertes (siehe auch Tabelle 1 unten):

  • Der Zuschlag ist in allen Kategorien um zumindest 32,5% pro m² gestiegen.
  • Besonders starke Anstiege gab es mit über 50% in Lagekategorie 3 (Teile des 20. Bezirks, des 12. und des 14., in der Karte gelb markiert) sowie in Lagekategorie 5 (18., 19., 13. und äußere Bereichen des 4., 7., 8. und 9., in der Karte rosa markiert)
  • Auch in Gebieten mit dem geringsten Zuschlag war der Anstieg mit mehr als 32% seit 2014 noch beträchtlich (Lagekategorie 2, in der Karte in grün)

Tabelle 1: Entwicklungs des Lagezuschlags pro m² und der Grundkostenanteile seit 2014
lagezuchläge seit 2014
Quelle: MA25

Eine längere Zeitspanne seit 1994 zeigt weitere bemerkenswerte Details (siehe Diagramm 1 unten). Nach der Einführung im Jahr 1994 haben sich die Lagezuschläge bis ins Jahr 2010 wenig bis nicht verändert (Lagekategorie 6 steigt allerdings seit 2006 bereits). Seit 2010 ist der Anstieg aber in allen Kategorien klar ersichtlich. In Lagekategorie 7 (1. Bezirk, in blau auf der Karte), konnte man im Jahr 2010 noch 4,11€/m² Lagezuschlag verlangen. 2017 waren es 10,93€/m². Eine Steigerung um 165%. In Lagekategorie 6 (Gebiete rund um den 1. Bezirk, in lila auf der Karte) waren es im Jahr 2010 noch 1,32€/m². 2017 waren es bereits 4,16€. Ein Anstieg um 220%.

Diagramm 1: Entwicklung Lagezuschlag in unterschiedlichen Lagen 1994-2017
lagezuschläge 1994-2017 gif_
Quelle: Eigene Berechnung auf Basis von Lagezuschlagsrechner der MA25

Mögliche Erklärungen: Seit Mitte der 2000 steigen die Investitionen in den Mietwohnungsmarkt rasant, nicht zuletzt im Nachgang der Finanzkrise von 2008 (Stichwort sicheres Anlageprodukt Wiener Zinshaus), sowie häufen sich (Berichte über) Transaktionen in einem neuen Luxussegment am Wiener Eigentumsmarkt (siehe etwa hier oder auf diesem Blog hier). Steigendes Investoreninteresse treibt die Renditeerwartungen und damit die Grundstückspreise – das wiederum treibt die Lagezuschläge.

Neben der zeitlichen Dimension ist auch die Variation in der Entwicklung unterschiedlicher Lagezuschlagskategorien auffallend. Seit dem Jahr 2010 hat sich die Differenz zwischen Vierteln mit dem niedrigsten Lagezuschlag (Kategorie 2, v.a. Teile vom 2. Bezirk, 12., 23. und 21., in der Karte in grün) und dem Viertel mit dem höchsten Lagezuschlag (Kategorie 7, 1. Bezirk, in blau) rasant vergrößert. Im Diagramm 1 oben geht es bildlich gesprochen um den Abstand zwischen der grünen und der blauen Linie. Im Jahr 2010, etwa, war die Differenz 3,87€/m². 2017 war sie bereits 10,40€/m². Legt man das um auf eine 100m² Wohnung werden die Dimensionen greifbar: Wollte man im Jahr 2010 im 1. Bezirk statt im 2. Bezirk wohnen hat man 387€ mehr gezahlt. Heute zahlt man bereits 1040€ mehr – nur für die Lage. Diagramm 2 unten stellt die Entwicklung der Differenz über die Zeit dar.

Diagramm 2: Entwicklung der Differenz der Lagezuschläge in unterschiedlichen Lagen 1994-2017
differenz lagezuschläge höchste niedrige 1994 - 2017_Quelle: Eigene Berechnung auf Basis von Lagezuschlagsrechner der MA25

Auch wenn man den 1. Bezirk – als offensichtlicher Ausreißer – weglässt und die Differenz zwischen der zweithöchsten Lagekategorie und der niedrigsten betrachtet bleibt die Entwicklung drastisch. Wer 2010 in Gebieten rund um den 1. Bezirk wohnen wollte (Lagezuschlagskategorie 6, in lila auf der Karte) musste rund 1,08€/m² mehr für die Lage zahlen als wenn er/sie im 2. Bezirk wohnen wollte. 2017 waren es bereits 3,63€/m². Für die 100m² statt 108€ mehr also nun 363€ mehr.

Die Bewertung

Aus ökonomischer Perspektive überrascht diese Entwicklung nicht. Bodenpreise orientieren sich an Zentralität, Erreichbarkeit und Attraktivität. Mit steigender Kapitalisierung eines Wohnungsmarkts steigt auch der Preisgradient zwischen unterschiedlichen Lagen. Johann Heinrich von Thünen wusste das bereits vor 200 Jahren und hat es in seinem Modell zur Bodenrente formalisiert. Seit 2010 zeigt es sich auch verstärkt am Wiener Mietwohnungsmarkt. (Auf diesem Blog gab es übrigens HIER bereits eine Kritik des von Thünen Modells als planerisches Leitbild für die Wiener Stadtentwicklung).

Aus sozialpolitischer Perspektive überrascht die Entwicklung aber umso mehr. Vor allem in einer Stadt wie Wien, die sich stärker als viele andere Städte traditionell für sozial-räumlich gemischte Quartiere eingesetzt hat und es im Selbstverständnis der Stadtpolitik auch weiterhin tut. Die Koppelung der Mieten im regulierten (!) Mietwohnungsbestand an die Bodenpreise steht diesem hehren politischen Ziel schlichtweg diametral entgegen. Sie ermöglicht privaten Vermietern ohne Investition in den Gebäudebestand regelmäßig höhere Mieten zu verlangen. MieterInnen sortiert diese Maßnahme gleichzeitig immer stärker nach ihrem Einkommen im Stadtraum. Reiche in attraktiven Vierteln. Arme in weniger attraktiven. War es für einkommensschwache Haushalte im privaten Mietwohnungsmarkt vor 10 Jahren noch eine Option in die inneren Bezirke zu ziehen, hat sich dieses Thema im Jahr 2017 weitgehend erledigt. Dem Lagezuschlag sei Dank.

Sozialpolitische Argumente haben in der Erfindung des Lagezuschlags im Jahr 1994 übrigens durchaus eine Rolle gespielt. So wurden Viertel mit überwiegender Gründerzeitbebauung vom Lagezuschlag ausgenommen – argumentiert damit, dass Verdrängung einkommensschwacher Haushalte verhindert werden soll. Im Kontext hoher Nachfrage nach Wohnungen in diesen Vierteln haben viele Vermieter aber einen einfachen Umweg für höhere Rendite auch dort gefunden: eine Miete verlangen, die über dem gesetzlich erlaubten Niveau liegt. Die Studien der Arbeiterkammer Wien zu überhöhten Mieten im Altbausektor gibt es mittlerweile regelmäßig – sie drohen zum Klassiker zu werden. Hier eine der letzten: KLICK. In seiner jetzigen Form lädt das Mietrecht zu dieser Renditestrategie aber auch geradezu ein. Denn Sanktionen sieht es de facto keine vor. Wenn zu viel Miete eingenommen wurde, die MieterIn sich erfolgreich rechtlich gewehrt hat, und es zu einer Entscheidung gegen den Vermieter kommt, muss die überhöhe Miete zurückgezahlt werden. Mehr aber auch nicht.

Da aber doch immer wieder Streitfälle und Rückzahlungen anstehen – und immer mehr davon, siehe etwa hier –  hat eine Gruppe von Hauseigentümern vor einiger Zeit vor dem Verfassungsgericht geklagt. Das Anliegen: Lagezuschläge sollen auch in Gründerzeitvierteln ermöglicht werden. Quasi – aber das wurde natürlich nicht offen gesagt – zur Legalisierung der überhöhten Mieten, die in vielen Fällen bereits verlangt werden. Urbanizm hat hier darüber berichtet. Der Verfassungsgerichtshof hat abgelehnt. Sozialpolitische Argument gehen vor. Nun wollen die Vermieter vor den europäischen Gerichtshof gehen. Ganz egal wie diese Bemühungen ausgehen: die Lagezuschläge haben bereits jetzt die sozial-räumliche Spaltung der Stadt vorangetrieben. Ohne Reform des Mietrechts werden sie es in Zukunft auch weiter tun.

 

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Rechtliche Anmerkungen zu Richtwerten und Lagezuschlägen:

1) Richtwerte gelten für Wohnungen im Altbaubestand des privaten Mietwohnungssektors mit Verträgen nach 1994, sowie für Gemeindewohnungen mit Verträgen nach 2004. Die Erhöhungen mit 1. April nach Bundesländern sind wie folgt (bisherige Richtwerte in Klammer): Vorarlberg 8,57 (8,28) – Salzburg 7,71 (7,45) – Steiermark 7,70 (7,44) – Tirol 6,81 (6,58) – Kärnten 6,53 (6,31) – OÖ 6,05 (5,84) – NÖ 5,72 (5,53) – Wien 5,58 (5,39) – Burgenland 5,09 (4,92). 

2) Anders als die Richtwerte sind die Lagezuschläge gesetzlich nicht in der Höhe festgelegt. Lediglich geregelt ist, dass für Wohnungen im Richtwertsystem mit überdurchschnittlicher Lage Zuschläge von Vermietern verlangt werden können. Die Stadt Wien konkretisiert diese Regelung und veröffentlicht regelmäßig eine Karte mit empfohlenen Lagezuschlägen für unterschiedliche Viertel. Juristische Verbindlichkeit hat diese Karte keine. De facto hat sie aber legistischen Charakter – sowohl Vermieter beziehen sich darauf, als auch, in Streitfällen, die Schlichtungsstelle der Stadt. Lagezuschläge dürfen in bestehenden Verträgen nur erhöht werden wenn der Vertrag eine Wertsicherungsklausel enthält, sonst nur bei Neuvermietung. Mit dem Anstieg des Anteils befristeter Mietverträge kommt es allerdings immer häufiger zu Neuvermietungen und damit zu einer Möglichkeit, Lagezuschläge zu erhöhen.

Weiterführende Links:

Informationen zum Lagezuschlag von der Stadt Wien:

https://www.wien.gv.at/wohnen/wohnbautechnik/ahs-info/lagezuschlagskarte.html

derstandard.at Artikel zur Erhöhung des Lagezuschlags:

http://derstandard.at/2000055324515/Lagezuschlag-von-10-93-Euro-im-1-Wiener-Bezirk

 

1 comment
  1. sprintf says: 27.04.201704.49

    ___123___Das Mietrecht als Verdrangungsmotor. Ein paar kurze Uberlegungen zur Erhohung der Lagezuschlage. | urbaniZm___123___

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Eine neue Untersuchung der Statistik Austria zeigt: der rapide Anstieg an Wohnungspreisen in Österreich und Wien nimmt nicht ab. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

  • Im Jahr 2016 sind die Wohnungs- und Hauspreise um rund 8,5% im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Das ist ein stärkerer Anstieg als in den Vorjahren (2015: +4,9%, 2014: +3,5%).
  • Im EU-Vergleich für 2016 liegt Österreich damit an vierter Stelle der höchsten Preisanstiege im letzten Jahr. Lediglich Ungarn (plus 12,2 Prozent), Schweden (plus 9,4) und Lettland (plus 9,2) hatten stärkere Anstiege.
  • Im längerfristigen internationalen Vergleich ändert sich das Bild nicht. Seit 2010 sind die Preise im EU-Schnitt um 5,4 Prozent gestiegen. In Österreich waren es 41%. Lediglich Estland, Island und Schweden hatten von den in der Untersuchung inkludierten europäischen Ländern höhere Anstiege zu verzeichnen.
  • Die Preisanstiege waren in Wien besonders drastisch. Seit 2010 ist der Preis für Wohnungen in der Hauptstadt um 71,8 Prozent gestiegen. Dahinter folgt Salzburg mit 58 Prozent.
  • Details zur Studie der Statistik Austria gibt es hier: http://www.statistik.at/web_de/presse/111836.html

Klar ist: Hausbesitzer und Eigentümer freuen sich über die Anstiege. Für Mieter_innen drohen gleichzeitig steigende Belastungen. Denn irgendwie müssen die hohen Wohnungspreise refinanziert werden. Eine Variante ist der Weiterverkauf der Wohnung. Eine andere ist eine höhere Miete. Erst gestern sind die Richtwerte wieder angepasst worden. Mieter_innen in Wien zahlen statt bisher 5,39€ ab 1. April 5,58€ pro m². Siehe hier.

Viele Vermieter verlangen allerdings auch heute bereits wesentlich mehr als gesetzlich erlaubt. Die Nachfrage nach Beratung von Mieter_innen gegen überhöhte Mieten im privaten Mietwohnungssektor nimmt jedenfalls weiter zu. Mittlerweile gibt es nicht nur das Angebot der Schlichtungsstelle durch die Stadt, sondern auch eine Reihe an privaten Anbietern, die Mieter gegen Vermieter in der Auseinandersetzung vertreten. Zu viel Miete – über dem gesetzlich festgelegten Satz – wird im Altbau offenbar bereits so flächendeckend verlangt, dass es für gleich mehrere gewerbliche Anbieter lukrativ ist, rechtliche Beratungsangebote anzubieten. Mehr dazu hier.

Während die Wohnungspreise steigen und Mieten erhöht werden bastelt die Bundesregierung an der Aushöhlung der Gemeinnützigen Wohnungswirtschaft. Der Schlüssel ist eine Änderung des Vermögensbindungsprinzips im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Also der Vorgabe, dass Gewinne innerhalb des gemeinnützigen Wohnungskreislaufs wieder investiert werden und Gewinne auf 3,5% beschränkt werden müssen. Wie auf diesem Blog bereits berichtet, etwa hier, soll es nun für Finanzinvestoren erleichtert werden, gewinnbringend in Gemeinnützige zu investieren. Bisher hatten Anteile an Gemeinnützigen lediglich den Wert des eingezahlten Grundkapitals. Ab nun sollen sie zum Marktwert gehandelt werden können. Der spiegelt dann, laut Regierungsvorschlag, die positive Entwicklung des Wohnbauträgers, ebenso wie die Rücklagen und den Bilanzgewinn wider. Laut Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen wäre es konkret eine durchschnittliche Steigerung um das siebenfache. Vom derzeitigen Wert der Gemeinnützigen, 11,3 Milliarden Euro, sind nur rund sechs Prozent, 670 Millionen Euro, in bar eingezahlt worden.

Relevantes Detail: Der Regierungsvorschlag kommt anscheinend vom Rechtsanwalt eines Finanzinvestors, und wurde laut Falter Recherche vorangetrieben vom ehemaligen SPÖ Kulturminister Ostermayer. Der Hintergrund: Ostermayer ist seit kurzem Vorstandsmitglied eines großen gemeinnützigen Wohnbauunternehmens, der Sozialbau AG. Und große Anteile an der Sozialbau AG, wiederum, halten die SPÖ-nahe Versicherung Wiener Städtische, aber auch die SPÖ selbst. Eine Aufbesserung der Bilanzen über die Hintertür.

Für die Gemeinnützige Wohnungswirtschaft könnte eine Realisierung des Plans fatale Folgen haben. Wenn das Vermögensbindungsprinzip fällt, sehen die Vertreter der Gemeinnützigkeit eine existenzielle Bedrohung. Ohne Vermögensbindung wäre auch das Prinzip der Befreiung von der Körperschaftssteuer wohl rechtlich schwer haltbar. GbV-Obmann Wurm im Standard.At Gespräch: “Wenn ich in dem Bereich Anteile mit Gewinn verkaufen können soll, würden sich andere Bauträger, die Körperschaftssteuer zahlen müssen, wundern”. Darüber hinaus sieht Wurm auch die günstigen Mieten im gemeinnützigen Sektor bedroht. Ohne Vermögensbindungen können Kostenmieten nicht mehr garantiert werden. In diesem Sinn gefährde der Regierungsvorschlag leistbares Wohnen. Alois Feichtinger, Direktor des GbV, sieht im Falter “die Gefahr, dass hier Investoren mit einem spekulativen Hintergrund auf den Plan gerufen werden”. Pikant ist, dass es den Gemeinnützigen laut eigener Einschätzung gar nicht an Eigenkapital mangelt. Das Hauptproblem liegt vielmehr in der fehlenden Verfügbarkeit günstiger Grundstücke. Bodenpolitik statt Bilanzpolitik also.

 

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  1. […] Wohnungspreise in Österreich und Wien steigen weiter rasant. Und was die Politik unternimmt. […]

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Die Arbeiterkammer Wien hat eine neue Auswertung der Mikrozensus Daten veröffentlicht. Die Daten beziehen sich auf das Jahr 2014. Die wichtigsten Befunde?

  • Hoher Anteil an privaten Mietverträgen: zwei von drei Mietverträgen werden derzeit im privaten Mietwohnungsmarkt abgeschlossen. Dort sind die Mieten deutlich – rund drei Euro – teurer als im geförderten Bereich
  • Hoher Anteil an Befristungen: rund zwei von drei neuen Verträgen im privaten Mietwohnungssektor sind befristet
  • Es fehlt an geförderten Wohnungen: In Wien fehlen pro Jahr rund 9.000 neue geförderte Wohnungen, schätzt Arbeiterkammer Präsident Kaske

Die Kurzzusammenfassung der Studie gibt es hier: https://wien.arbeiterkammer.at/beratung/Wohnen/miete/Wohnst_du_schon_
oder_suchst_du_noch.html

Zur Studie selbst, von Lukas Tockner, geht es hier: https://media.arbeiterkammer.at/wien/PDF/studien/Wohnungsmieten
_und_Wohnungspreise_in_Wien_2015.pdf

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Die dieswöchige Report Sendung widmet sich dem Thema leistbares Wohnen. Unter anderem kommt Walter Rosifka, Mietrechtsexperte der Arbeiterkammer Wien zu Wort. Er erläutert Hintergründe der Wohnungsknappheit in Städten wie Wien. Außerdem geht es um die Wohndrehscheibe der Volkshilfe Wien, die Schlichtungsstelle der Stadt Wien, sowie die Probleme mit dem österreichischen Mietrecht, besonders in Bezug auf unregulierte Neubaumieten und befristete Verträge.

Den Beitrag gibt es noch bis 16.3. in der TVThek zu sehen:

http://tvthek.orf.at/profile/Report/11523134/Report/13920018/Teures-Wohnen/13999599

 

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