urbaniZm

Justin Kadi

In der Diskussion über die Anpassung der Richtwerte für Mietwohnungen hat ein Aspekt überraschend wenig öffentliche Aufmerksamkeit bekommen: die Erhöhung der Lagezuschläge. In überdurchschnittlich guten Lagen dürfen seit 1. April für Wohnungen mit Richtwertmieten auch höhere Zuschläge verlangt werden. Die Stadt Wien hat dafür eine aktuelle Lagezuschlagskarte veröffentlicht. Sie enthält neben den neuen Zuschlägen auch die aktualisierten Bodenpreise für unterschiedliche Viertel – auf denen die errechneten Lagezuschläge basieren. Die Höhe der Zuschläge variiert von 0,53€/m² in Teilen des 2., 21., 12, und 23. Bezirks zu 10,93€/m² im 1. Bezirk.

Karte 1: Lagezuschläge pro m² 2017 in Wien


Quelle: Stadt Wien, MA25

Der Sachverhalt

Ein Blick auf die Entwicklung seit 2014 zeigt mehrerlei Bemerkenswertes (siehe auch Tabelle 1 unten):

  • Der Zuschlag ist in allen Kategorien um zumindest 32,5% pro m² gestiegen.
  • Besonders starke Anstiege gab es mit über 50% in Lagekategorie 3 (Teile des 20. Bezirks, des 12. und des 14., in der Karte gelb markiert) sowie in Lagekategorie 5 (18., 19., 13. und äußere Bereichen des 4., 7., 8. und 9., in der Karte rosa markiert)
  • Auch in Gebieten mit dem geringsten Zuschlag war der Anstieg mit mehr als 32% seit 2014 noch beträchtlich (Lagekategorie 2, in der Karte in grün)

Tabelle 1: Entwicklungs des Lagezuschlags pro m² und der Grundkostenanteile seit 2014
lagezuchläge seit 2014
Quelle: MA25

Eine längere Zeitspanne seit 1994 zeigt weitere bemerkenswerte Details (siehe Diagramm 1 unten). Nach der Einführung im Jahr 1994 haben sich die Lagezuschläge bis ins Jahr 2010 wenig bis nicht verändert (Lagekategorie 6 steigt allerdings seit 2006 bereits). Seit 2010 ist der Anstieg aber in allen Kategorien klar ersichtlich. In Lagekategorie 7 (1. Bezirk, in blau auf der Karte), konnte man im Jahr 2010 noch 4,11€/m² Lagezuschlag verlangen. 2017 waren es 10,93€/m². Eine Steigerung um 165%. In Lagekategorie 6 (Gebiete rund um den 1. Bezirk, in lila auf der Karte) waren es im Jahr 2010 noch 1,32€/m². 2017 waren es bereits 4,16€. Ein Anstieg um 220%.

Diagramm 1: Entwicklung Lagezuschlag in unterschiedlichen Lagen 1994-2017
lagezuschläge 1994-2017 gif_
Quelle: Eigene Berechnung auf Basis von Lagezuschlagsrechner der MA25

Mögliche Erklärungen: Seit Mitte der 2000 steigen die Investitionen in den Mietwohnungsmarkt rasant, nicht zuletzt im Nachgang der Finanzkrise von 2008 (Stichwort sicheres Anlageprodukt Wiener Zinshaus), sowie häufen sich (Berichte über) Transaktionen in einem neuen Luxussegment am Wiener Eigentumsmarkt (siehe etwa hier oder auf diesem Blog hier). Steigendes Investoreninteresse treibt die Renditeerwartungen und damit die Grundstückspreise – das wiederum treibt die Lagezuschläge.

Neben der zeitlichen Dimension ist auch die Variation in der Entwicklung unterschiedlicher Lagezuschlagskategorien auffallend. Seit dem Jahr 2010 hat sich die Differenz zwischen Vierteln mit dem niedrigsten Lagezuschlag (Kategorie 2, v.a. Teile vom 2. Bezirk, 12., 23. und 21., in der Karte in grün) und dem Viertel mit dem höchsten Lagezuschlag (Kategorie 7, 1. Bezirk, in blau) rasant vergrößert. Im Diagramm 1 oben geht es bildlich gesprochen um den Abstand zwischen der grünen und der blauen Linie. Im Jahr 2010, etwa, war die Differenz 3,87€/m². 2017 war sie bereits 10,40€/m². Legt man das um auf eine 100m² Wohnung werden die Dimensionen greifbar: Wollte man im Jahr 2010 im 1. Bezirk statt im 2. Bezirk wohnen hat man 387€ mehr gezahlt. Heute zahlt man bereits 1040€ mehr – nur für die Lage. Diagramm 2 unten stellt die Entwicklung der Differenz über die Zeit dar.

Diagramm 2: Entwicklung der Differenz der Lagezuschläge in unterschiedlichen Lagen 1994-2017
differenz lagezuschläge höchste niedrige 1994 - 2017_Quelle: Eigene Berechnung auf Basis von Lagezuschlagsrechner der MA25

Auch wenn man den 1. Bezirk – als offensichtlicher Ausreißer – weglässt und die Differenz zwischen der zweithöchsten Lagekategorie und der niedrigsten betrachtet bleibt die Entwicklung drastisch. Wer 2010 in Gebieten rund um den 1. Bezirk wohnen wollte (Lagezuschlagskategorie 6, in lila auf der Karte) musste rund 1,08€/m² mehr für die Lage zahlen als wenn er/sie im 2. Bezirk wohnen wollte. 2017 waren es bereits 3,63€/m². Für die 100m² statt 108€ mehr also nun 363€ mehr.

Die Bewertung

Aus ökonomischer Perspektive überrascht diese Entwicklung nicht. Bodenpreise orientieren sich an Zentralität, Erreichbarkeit und Attraktivität. Mit steigender Kapitalisierung eines Wohnungsmarkts steigt auch der Preisgradient zwischen unterschiedlichen Lagen. Johann Heinrich von Thünen wusste das bereits vor 200 Jahren und hat es in seinem Modell zur Bodenrente formalisiert. Seit 2010 zeigt es sich auch verstärkt am Wiener Mietwohnungsmarkt. (Auf diesem Blog gab es übrigens HIER bereits eine Kritik des von Thünen Modells als planerisches Leitbild für die Wiener Stadtentwicklung).

Aus sozialpolitischer Perspektive überrascht die Entwicklung aber umso mehr. Vor allem in einer Stadt wie Wien, die sich stärker als viele andere Städte traditionell für sozial-räumlich gemischte Quartiere eingesetzt hat und es im Selbstverständnis der Stadtpolitik auch weiterhin tut. Die Koppelung der Mieten im regulierten (!) Mietwohnungsbestand an die Bodenpreise steht diesem hehren politischen Ziel schlichtweg diametral entgegen. Sie ermöglicht privaten Vermietern ohne Investition in den Gebäudebestand regelmäßig höhere Mieten zu verlangen. MieterInnen sortiert diese Maßnahme gleichzeitig immer stärker nach ihrem Einkommen im Stadtraum. Reiche in attraktiven Vierteln. Arme in weniger attraktiven. War es für einkommensschwache Haushalte im privaten Mietwohnungsmarkt vor 10 Jahren noch eine Option in die inneren Bezirke zu ziehen, hat sich dieses Thema im Jahr 2017 weitgehend erledigt. Dem Lagezuschlag sei Dank.

Sozialpolitische Argumente haben in der Erfindung des Lagezuschlags im Jahr 1994 übrigens durchaus eine Rolle gespielt. So wurden Viertel mit überwiegender Gründerzeitbebauung vom Lagezuschlag ausgenommen – argumentiert damit, dass Verdrängung einkommensschwacher Haushalte verhindert werden soll. Im Kontext hoher Nachfrage nach Wohnungen in diesen Vierteln haben viele Vermieter aber einen einfachen Umweg für höhere Rendite auch dort gefunden: eine Miete verlangen, die über dem gesetzlich erlaubten Niveau liegt. Die Studien der Arbeiterkammer Wien zu überhöhten Mieten im Altbausektor gibt es mittlerweile regelmäßig – sie drohen zum Klassiker zu werden. Hier eine der letzten: KLICK. In seiner jetzigen Form lädt das Mietrecht zu dieser Renditestrategie aber auch geradezu ein. Denn Sanktionen sieht es de facto keine vor. Wenn zu viel Miete eingenommen wurde, die MieterIn sich erfolgreich rechtlich gewehrt hat, und es zu einer Entscheidung gegen den Vermieter kommt, muss die überhöhe Miete zurückgezahlt werden. Mehr aber auch nicht.

Da aber doch immer wieder Streitfälle und Rückzahlungen anstehen – und immer mehr davon, siehe etwa hier –  hat eine Gruppe von Hauseigentümern vor einiger Zeit vor dem Verfassungsgericht geklagt. Das Anliegen: Lagezuschläge sollen auch in Gründerzeitvierteln ermöglicht werden. Quasi – aber das wurde natürlich nicht offen gesagt – zur Legalisierung der überhöhten Mieten, die in vielen Fällen bereits verlangt werden. Urbanizm hat hier darüber berichtet. Der Verfassungsgerichtshof hat abgelehnt. Sozialpolitische Argument gehen vor. Nun wollen die Vermieter vor den europäischen Gerichtshof gehen. Ganz egal wie diese Bemühungen ausgehen: die Lagezuschläge haben bereits jetzt die sozial-räumliche Spaltung der Stadt vorangetrieben. Ohne Reform des Mietrechts werden sie es in Zukunft auch weiter tun.

 

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Rechtliche Anmerkungen zu Richtwerten und Lagezuschlägen:

1) Richtwerte gelten für Wohnungen im Altbaubestand des privaten Mietwohnungssektors mit Verträgen nach 1994, sowie für Gemeindewohnungen mit Verträgen nach 2004. Die Erhöhungen mit 1. April nach Bundesländern sind wie folgt (bisherige Richtwerte in Klammer): Vorarlberg 8,57 (8,28) – Salzburg 7,71 (7,45) – Steiermark 7,70 (7,44) – Tirol 6,81 (6,58) – Kärnten 6,53 (6,31) – OÖ 6,05 (5,84) – NÖ 5,72 (5,53) – Wien 5,58 (5,39) – Burgenland 5,09 (4,92). 

2) Anders als die Richtwerte sind die Lagezuschläge gesetzlich nicht in der Höhe festgelegt. Lediglich geregelt ist, dass für Wohnungen im Richtwertsystem mit überdurchschnittlicher Lage Zuschläge von Vermietern verlangt werden können. Die Stadt Wien konkretisiert diese Regelung und veröffentlicht regelmäßig eine Karte mit empfohlenen Lagezuschlägen für unterschiedliche Viertel. Juristische Verbindlichkeit hat diese Karte keine. De facto hat sie aber legistischen Charakter – sowohl Vermieter beziehen sich darauf, als auch, in Streitfällen, die Schlichtungsstelle der Stadt. Lagezuschläge dürfen in bestehenden Verträgen nur erhöht werden wenn der Vertrag eine Wertsicherungsklausel enthält, sonst nur bei Neuvermietung. Mit dem Anstieg des Anteils befristeter Mietverträge kommt es allerdings immer häufiger zu Neuvermietungen und damit zu einer Möglichkeit, Lagezuschläge zu erhöhen.

Weiterführende Links:

Informationen zum Lagezuschlag von der Stadt Wien:

https://www.wien.gv.at/wohnen/wohnbautechnik/ahs-info/lagezuschlagskarte.html

derstandard.at Artikel zur Erhöhung des Lagezuschlags:

http://derstandard.at/2000055324515/Lagezuschlag-von-10-93-Euro-im-1-Wiener-Bezirk

 

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Eine neue Untersuchung der Statistik Austria zeigt: der rapide Anstieg an Wohnungspreisen in Österreich und Wien nimmt nicht ab. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

  • Im Jahr 2016 sind die Wohnungs- und Hauspreise um rund 8,5% im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Das ist ein stärkerer Anstieg als in den Vorjahren (2015: +4,9%, 2014: +3,5%).
  • Im EU-Vergleich für 2016 liegt Österreich damit an vierter Stelle der höchsten Preisanstiege im letzten Jahr. Lediglich Ungarn (plus 12,2 Prozent), Schweden (plus 9,4) und Lettland (plus 9,2) hatten stärkere Anstiege.
  • Im längerfristigen internationalen Vergleich ändert sich das Bild nicht. Seit 2010 sind die Preise im EU-Schnitt um 5,4 Prozent gestiegen. In Österreich waren es 41%. Lediglich Estland, Island und Schweden hatten von den in der Untersuchung inkludierten europäischen Ländern höhere Anstiege zu verzeichnen.
  • Die Preisanstiege waren in Wien besonders drastisch. Seit 2010 ist der Preis für Wohnungen in der Hauptstadt um 71,8 Prozent gestiegen. Dahinter folgt Salzburg mit 58 Prozent.
  • Details zur Studie der Statistik Austria gibt es hier: http://www.statistik.at/web_de/presse/111836.html

Klar ist: Hausbesitzer und Eigentümer freuen sich über die Anstiege. Für Mieter_innen drohen gleichzeitig steigende Belastungen. Denn irgendwie müssen die hohen Wohnungspreise refinanziert werden. Eine Variante ist der Weiterverkauf der Wohnung. Eine andere ist eine höhere Miete. Erst gestern sind die Richtwerte wieder angepasst worden. Mieter_innen in Wien zahlen statt bisher 5,39€ ab 1. April 5,58€ pro m². Siehe hier.

Viele Vermieter verlangen allerdings auch heute bereits wesentlich mehr als gesetzlich erlaubt. Die Nachfrage nach Beratung von Mieter_innen gegen überhöhte Mieten im privaten Mietwohnungssektor nimmt jedenfalls weiter zu. Mittlerweile gibt es nicht nur das Angebot der Schlichtungsstelle durch die Stadt, sondern auch eine Reihe an privaten Anbietern, die Mieter gegen Vermieter in der Auseinandersetzung vertreten. Zu viel Miete – über dem gesetzlich festgelegten Satz – wird im Altbau offenbar bereits so flächendeckend verlangt, dass es für gleich mehrere gewerbliche Anbieter lukrativ ist, rechtliche Beratungsangebote anzubieten. Mehr dazu hier.

Während die Wohnungspreise steigen und Mieten erhöht werden bastelt die Bundesregierung an der Aushöhlung der Gemeinnützigen Wohnungswirtschaft. Der Schlüssel ist eine Änderung des Vermögensbindungsprinzips im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Also der Vorgabe, dass Gewinne innerhalb des gemeinnützigen Wohnungskreislaufs wieder investiert werden und Gewinne auf 3,5% beschränkt werden müssen. Wie auf diesem Blog bereits berichtet, etwa hier, soll es nun für Finanzinvestoren erleichtert werden, gewinnbringend in Gemeinnützige zu investieren. Bisher hatten Anteile an Gemeinnützigen lediglich den Wert des eingezahlten Grundkapitals. Ab nun sollen sie zum Marktwert gehandelt werden können. Der spiegelt dann, laut Regierungsvorschlag, die positive Entwicklung des Wohnbauträgers, ebenso wie die Rücklagen und den Bilanzgewinn wider. Laut Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen wäre es konkret eine durchschnittliche Steigerung um das siebenfache. Vom derzeitigen Wert der Gemeinnützigen, 11,3 Milliarden Euro, sind nur rund sechs Prozent, 670 Millionen Euro, in bar eingezahlt worden.

Relevantes Detail: Der Regierungsvorschlag kommt anscheinend vom Rechtsanwalt eines Finanzinvestors, und wurde laut Falter Recherche vorangetrieben vom ehemaligen SPÖ Kulturminister Ostermayer. Der Hintergrund: Ostermayer ist seit kurzem Vorstandsmitglied eines großen gemeinnützigen Wohnbauunternehmens, der Sozialbau AG. Und große Anteile an der Sozialbau AG, wiederum, halten die SPÖ-nahe Versicherung Wiener Städtische, aber auch die SPÖ selbst. Eine Aufbesserung der Bilanzen über die Hintertür.

Für die Gemeinnützige Wohnungswirtschaft könnte eine Realisierung des Plans fatale Folgen haben. Wenn das Vermögensbindungsprinzip fällt, sehen die Vertreter der Gemeinnützigkeit eine existenzielle Bedrohung. Ohne Vermögensbindung wäre auch das Prinzip der Befreiung von der Körperschaftssteuer wohl rechtlich schwer haltbar. GbV-Obmann Wurm im Standard.At Gespräch: “Wenn ich in dem Bereich Anteile mit Gewinn verkaufen können soll, würden sich andere Bauträger, die Körperschaftssteuer zahlen müssen, wundern”. Darüber hinaus sieht Wurm auch die günstigen Mieten im gemeinnützigen Sektor bedroht. Ohne Vermögensbindungen können Kostenmieten nicht mehr garantiert werden. In diesem Sinn gefährde der Regierungsvorschlag leistbares Wohnen. Alois Feichtinger, Direktor des GbV, sieht im Falter “die Gefahr, dass hier Investoren mit einem spekulativen Hintergrund auf den Plan gerufen werden”. Pikant ist, dass es den Gemeinnützigen laut eigener Einschätzung gar nicht an Eigenkapital mangelt. Das Hauptproblem liegt vielmehr in der fehlenden Verfügbarkeit günstiger Grundstücke. Bodenpolitik statt Bilanzpolitik also.

 

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  1. […] Wohnungspreise in Österreich und Wien steigen weiter rasant. Und was die Politik unternimmt. […]

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Die Arbeiterkammer Wien hat eine neue Auswertung der Mikrozensus Daten veröffentlicht. Die Daten beziehen sich auf das Jahr 2014. Die wichtigsten Befunde?

  • Hoher Anteil an privaten Mietverträgen: zwei von drei Mietverträgen werden derzeit im privaten Mietwohnungsmarkt abgeschlossen. Dort sind die Mieten deutlich – rund drei Euro – teurer als im geförderten Bereich
  • Hoher Anteil an Befristungen: rund zwei von drei neuen Verträgen im privaten Mietwohnungssektor sind befristet
  • Es fehlt an geförderten Wohnungen: In Wien fehlen pro Jahr rund 9.000 neue geförderte Wohnungen, schätzt Arbeiterkammer Präsident Kaske

Die Kurzzusammenfassung der Studie gibt es hier: https://wien.arbeiterkammer.at/beratung/Wohnen/miete/Wohnst_du_schon_
oder_suchst_du_noch.html

Zur Studie selbst, von Lukas Tockner, geht es hier: https://media.arbeiterkammer.at/wien/PDF/studien/Wohnungsmieten
_und_Wohnungspreise_in_Wien_2015.pdf

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Die dieswöchige Report Sendung widmet sich dem Thema leistbares Wohnen. Unter anderem kommt Walter Rosifka, Mietrechtsexperte der Arbeiterkammer Wien zu Wort. Er erläutert Hintergründe der Wohnungsknappheit in Städten wie Wien. Außerdem geht es um die Wohndrehscheibe der Volkshilfe Wien, die Schlichtungsstelle der Stadt Wien, sowie die Probleme mit dem österreichischen Mietrecht, besonders in Bezug auf unregulierte Neubaumieten und befristete Verträge.

Den Beitrag gibt es noch bis 16.3. in der TVThek zu sehen:

http://tvthek.orf.at/profile/Report/11523134/Report/13920018/Teures-Wohnen/13999599

 

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Die Grundprinzipien der österreichischen Wohnungsgemeinnützigkeit sind bewährt und anerkannt. Anstatt sie (noch mehr) auszuhöhlen, sollten sie in Zeiten der Wohnungskrise gestärkt werden

W. BLAAS, G. GUTHEIL‐KNOPP‐KIRCHWALD, K. HILTGARTNER, L. PLANK

“De facto schließt ein gemeinnütziges Unternehmen beim Antrag auf Zuerkennung der Gemeinnützigkeit einen individuellen Vertrag mit den Steuerbehörden der Republik Österreich. Das Unternehmen unterwirft sich Kriterien, etwa einer beschränkten Gewinnausschüttung an den oder die Eigentümer, und geht gleichzeitig die Verpflichtung ein, darüber hinausgehende Erträge wieder in den Wohnbau zu investieren. Dafür bekommt es Steuervergünstigungen, konkret die Befreiung von der Körperschaftssteuer.”

So fasste der ehemalige ÖVP‐Bautensprecher Walter Tancsits ein Grundprinzip der Wohnungsgemeinnützigkeit zusammen. Tit for tat – Steuerbegünstigung gegen Gewinnverzicht und Vermögensbindung. Der somit geschaffene eigene Kreislauf für das Wohnungswesen – ohne Gewinnmaximierung, aber mit Kostendeckung – operiert jenseits des klassischen Markt‐Staat-Gegensatzes im Dritten/Autonomen Sektor – und zwar äußerst erfolgreich.

Vorbild in Europa

Die Anfänge der genossenschaftlichen Bewegung gehen ins 19. Jahrhundert zurück. Seit dem Zweiten Weltkrieg wurden nach den Prinzipien des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) etwa eine Million Wohnungen in ganz Österreich errichtet und an ihre Bewohner vermietet respektive verkauft. Unmittelbar sind also rund zwei Millionen Menschen in Österreich von diesem speziellen “Steuerbefreiungstatbestand” betroffen, der so genau geregelt ist wie kaum ein anderer.

Diese Bilanz lässt sich sehen und sucht in ihrer institutionellen Ausgestaltung ihresgleichen in Europa. Es ist daher auch kein Zufall, dass die österreichische Wohnungsgemeinnützigkeit – neben dem Wiener kommunalen Wohnbau – in der europäischen Fachöffentlichkeit auffallend häufig als “Role model” beschrieben und als eine wesentliche Ursache für die (noch immer) niedrige durchschnittliche Wohnkostenbelastung der Österreicher angesehen wird. In Deutschland, wo eine ähnliche Gesetzesgrundlage 1989 abgeschafft wurde, wird aktuell über eine Wiedereinführung als “neue Wohnungsgemeinnützigkeit” diskutiert, und dabei immer wieder zu den “Ösis” geblickt.

Danaergeschenk für die gemeinnützigen Bauträger

Wenn nun die Bundesregierung an gemeinnützige Bauträger Geschenke verteilen will, diese aber nicht wirklich “amused” sind, sollte man genauer hinsehen. Stein des Anstoßes ist folgende Formulierung: “Um institutionellen Anlegern Investitionen in Anteile gemeinnütziger Wohnbauträger zu erlauben, soll der künftige Verkaufspreis dieser Anteile über dem Kaufpreis liegen können, ohne dass es zu höheren Gewinnausschüttungen der Wohnbauträger kommen muss”. Im Sinn des WGG müsste es eigentlich heißen: “ohne dass es zu höheren Gewinnausschüttungen kommen darf”. Allerdings: Wer sollte ein Interesse an erhöhten (Wieder‐)Verkaufspreisen haben, wenn diese nicht realisiert werden können? Private Investoren oder Projektentwickler, die “frisches Geld” investieren wollen, wohl kaum. Eine andere Gruppe hingegen viel eher: Die aktuellen Eigentümer der gemeinnützigen Bauträger (häufig parteinahe Versicherungen und Banken), deren Bilanzvermögen durch diesen Schachzug deutlich aufgewertet würde.

Die schwammige Formulierung im Regierungsentwurf erlaubt zwei Interpretationsmöglichkeiten: Entweder sie dient der (investitionslosen) Bilanzaufwertung der Eigentümer – oder sie soll tatsächlich derzeit verbotene Gewinnausschüttungen ermöglichen. Dann hätte man allerdings konsequenterweise auch gleich schreiben können: “… und die Gewinnbeschränkung der Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) abzuschaffen”. Der einzige verbleibende Unterschied zu gewerblichen Bauträgern wäre dann die Steuerbegünstigung. Jene müssten allerdings bei einer solchen Wettbewerbsverzerrung – völlig zu Recht im Sinne des Gleichheitsgrundsatzes – aufschreien und die Abschaffung der Steuerbefreiungen für GBV fordern, die ja die staatliche Gegenleistung für den (dann nicht mehr bestehenden) Gewinnverzicht ist.

Mangel an Land, nicht an Geld

Was die Ankurbelung der Bautätigkeit durch die private Finanzspritze betrifft: Im gemeinnützigen Sektor mangelt es nicht in erster Linie an Geld. Eigenkapital ist bei den meisten Gemeinnützigen ausreichend vorhanden, auch Kreditfinanzierungen sind günstig wie selten. Was vielmehr fehlt sind Grundstücke zu erschwinglichen Konditionen. Daher ist zumindest der zweite Regierungs‐Vorschlag begrüßenswert: Baulandmobilisierung durch Vorbehaltsflächen für förderbaren Wohnbau (die es allerdings in den Raumordnungsgesetzen mehrerer Bundesländer bereits gibt) und – wirklich neu – eine 25-Prozent‐Quote bei Umwidmungen von Grundstücken der öffentlichen Hand.

Im gemeinnützigen Sektor ist sicher nicht alles eitel Wonne. Es mag politische Einflussnahmen und eine schiefe Optik bei manchen (Insider‐)Wohnungsvergaben geben. Auch ist vom ursprünglichen genossenschaftlichen Selbstorganisations‐Charakter bei den meisten Unternehmen nur noch wenig zu bemerken. Etwas mehr an Innovationen täte auch dem gemeinnützigen Sektor gut, zum Beispiel eine stärkere Öffnung für neue gemeinschaftliche Wohnformen und veränderte Wohnbedürfnisse. Aber diese Probleme lassen sich eher durch eine Rückbesinnung auf die Grundprinzipien des Sektors als durch deren Aushöhlung lösen. In diesem Sinne sollte die Intelligenz auf diese Bereiche fokussieren. Denn von Kreativität und Innovation hatten wir im Rechnungswesen, insbesondere im Wohnungswesen, schon mehr als genug in den letzten Jahren.

Wolfgang Blaas, Gerlinde Gutheil‐Knopp‐Kirchwald, Karin Hiltgartner und Leonhard Plank sind Wissenschafter an der Technischen Universität Wien, Department für Raumplanung, Fachbereich Finanzwissenschaft und Infrastrukturpolitik.

Der vorliegende Kommentar ist auf derstandard.at am 23.2.2017 erschienen. Danke an die Autor_innen, dass er hier noch einmal geteilt werden darf. Zum Original geht es hier: derstandard.at/2000053061997/Gemeinnuetziger-Wohnbau-In-Intelligenz-investieren-statt-wertvolle-Substanz-abreissen

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Justin Kadi

Der Verfassungsgerichtshof hat die Beschwerde mehrerer Hauseigentümer gegen das österreichische Mietrecht abgelehnt. Konkret ging es um die Möglichkeit, dass in einem größeren Teil des regulierten privaten Mietwohnungssektors Lagezuschläge eingehoben werden dürfen. Bei der Einführung der Regelung Mitte der 1990er Jahre wurden einige Gründerzeitgebiete, vor allem rund um den Wiener Gürtel, ausgenommen. Der Hintergrund waren sozialpolitische Argumente, dass Wohnungen in zentrumsnahen Gebieten leistbar bleiben sollen. Ein zweiter Teil der Beschwerde hat den gesetzlich geregelten Abschlag auf befristete Mietverträge von 25% betroffen. Auch den wollte die Immo-Lobby loswerden. UrbaniZm hat HIER bereits berichtet.

In seiner Entscheidung begründet der VfGH, dass die sozialpolitischen Argumente schwerer wiegen als das eingeforderte Recht auf profitable Nutzung des privaten Eigentums. Zentrumsnahe Wohnungen sollen auch weiterhin leistbar bleiben, und das würde sich nicht mit der Ausweitung von Lagezuschlägen vereinbaren lassen. Der Abschlag auf befristete Mietverträge wurden ebenfalls bestätigt.

Die Entscheidung ist durchaus bemerkenswert. Das Recht auf Wohnen überwiegt laut VfGH also, zumindest in der behandelten Materie, das Recht auf Profit. Betrachtet man den Trend der politischen Entscheidungen im Mietrecht seit den 1980er Jahren hätte man eine gegensätzliche Entscheidung erwarten können. Der Trend ging in mehrerlei Hinsicht in Richtung einer Stärkung des Rechts auf privaten Profit. Die juristische Bewertung fällt im Fall des Lagezuschlags und der Abschläge für Befristungen nun anders aus.

Auch wenn diese Entscheidung aus Sicht der MieterInnen erstmal als Erfolg gesehen werden kann, ist ihre Tragweite mit Vorsicht zu betrachten. Seit Jahren heben private Vermieter bereits Mieten ein, die (mitunter weit) über den gesetzlichen Vorgaben liegen. Die Arbeiterkammer zeigt das mittlerweile regelmäßig in entsprechenden Studien. Eine der letzten Erhebungen ergab beispielsweise, dass unbefristete Altbau-Mietwohnungen rund um ein Fünftel teurer sind als erlaubt. Bei befristeten Verträgen sind es mehr als 60%. Mehr Details HIER.

Ein Grund liegt in der fehlenden Sanktionierung bei Verstoß gegen das Mietrecht. Das senkt das Risikofür Vermieter und öffnet Tür und Tor, um auch im regulierten Mietwohnungsbestand hohe Rendite mit der Miete zu machen. Befristete Mietverträge sind ein weiterer Grund, da sie mögliche Beschwerden von MieterInnen unwahrscheinlicher machen. Darüber hinaus ist das unzureichende Angebot an leistbaren sozialen / geförderten Wohnungen zu nennen. Das führt dazu, dass immer mehr Leute auf den privaten Mietwohnungsmarkt angewiesen sind – was Vermietern zusätzlich Spielraum für hohe Mieten gibt.

Man kann also vermuten, dass es der Immo-Lobby in ihrer Beschwerde nicht zuletzt auch um die gesetzliche Legitimierung eines Zustands ging, den sie, zumindest in Teilen, für sich selbst bereits längst umgesetzt hat. Siehe für eine ausführlichere Diskussion auf UrbaniZm HIER.

Die Vermieter lassen übrigens nicht locker. Im nächsten Schritt wollen sie nun vor den europäischen Gerichtshof ziehen.

Medienberichte zur VfGH Entscheidung gibt es hier:

http://orf.at/stories/2366985/2366988/

http://diepresse.com/home/recht/rechtallgemein/5119374/Mietrecht-haelt-vorerst-vor-dem-Hochstgericht

http://derstandard.at/2000047645475/VfGH-Verbot-von-Miet-Zuschlaegen-in-Gruenderzeitvierteln-ist-zulaessig

Justin Kadi ist Postdoctoral-Fellow am Institut für Europäische Urbanistik an der Bauhaus-Universität Weimar. Er forscht zu sozialer  Ungleichheit, Wohnungspolitik und Gentrifizierung.

 

 

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In Zeiten niedriger Zinsen bekommen Wohnungen immer größere Bedeutung als finanzielle Anlageform. Der anhaltende Run auf das “Betongold” spiegelt sich nun auch zunehmend in steigenden Wohnungspreisen wider. Preise für Eigentumswohnungen in Österreich und Wien sind in den letzten fünf Jahren geradezu explodiert, wie DerStandard.at berichtet: “Im Durchschnitt hat eine österreichische Eigentumswohnung im ersten Halbjahr 2016 178.790 Euro gekostet, um 4,9 Prozent mehr als im Jahr davor. Insgesamt sind Eigentumswohnungen im Verlauf der letzten fünf Jahre um 30,6 Prozent teurer geworden.”

In Wien sind die Preise besonders stark gestiegen: “Pro Quadratmeter hat eine Wiener Wohnung (im Jahr 2015, a.d. R.) durchschnittlich 3.515 Euro gekostet. Das sind um 49,4 Prozent mehr als vor fünf Jahren.” Noch einmal drastischer haben die Preise in Wien Favoriten angezogen: Alleine im letzten Jahr sind sie um 28,1 Prozent gestiegen. Hier geht es zum Artikel: derstandard.at/2000043584899/Eigentumswohnungen-werden-teurer-und-beliebter

Die steigende Nachfrage nach Eigentumswohnungen hat natürlich in mehrerlei Hinsicht auch Auswirkungen auf MieterInnen: einerseits werden immer mehr Wohnungen von Miete in Eigentum umgewandelt und damit dem Mietmarkt entzogen. Andererseits schlagen sich gesteigerte Gewinnerwartungen im Eigentumssektor mittelfristig auch auf Mietpreise um. In Wohnungen, die nach frei vereinbartem Mietzins vermietet werden ist das klar. Es ist aber auch bei regulierten Wohnungen möglich, etwa durch die regelmäßige Anpassung der Mieten an den Lagezuschlag. Das ist auch für Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechts möglich. Die Situation für MieterInnen droht sich weiter zu verschärfen.

 

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Die Immobilienlobby bringt sich in Stellung und attackiert niedrige Mieten für höhere Profite – nun vor dem Gericht. Einige Besitzer von Zinshäusern in Wien klagen dieser Tage vor dem Verfassungsgerichtshof um höhere Mieten verlangen zu können. Konkret geht es darum, eine höhere Miete für Altbauwohnungen in Wien verlangen zu dürfen. indem ein höherer Richtwert für die Bemessung ermöglicht werden soll. Außerdem sollen auch Lagezuschläge verlangt werden dürfen in Gebieten in Wien, in denen das bisher nicht möglich ist. Klar ist, juristisch gesehen geht es hier um die Abwägung von zwei Zielsetzungen der österreichischen Wohnungspolitik, und insbesondere des Mietrechts, die seit jeher gemeinsam verfolgt werden, aber miteinander grundsätzlich in Konflikt stehen: einerseits, privates Eigentum zu unterstützen und damit zusammenhängend eine Rendite für die Nutzung desselben zu sichern. Andererseits, sozialpolitisch in den Wohnungsmarkt zu intervenieren und Mieten niedrig zu halten. Ohne Zweifel hat in Wien in der Vergangenheit zweiteres, sozialpolitisches Ziel eine gewichtige Rolle gespielt, nicht zuletzt bei der Festsetzung der Richtwerte und der Definition von Gebieten für Lagezuschlag (und Gebieten die davon ausgenommen waren). Würde der Verfassungsgerichtshof nun Eigentümerinteressen mehr Spielraum zusprechen, würde sich das sozialpolitisch direkt auswirken: mehr Rendite für die Eigentümer heißt auch höhere Mieten und größere Wohnungsnot für die MieterInnen. Infos zur Thematik liefert DerStandard: http://derstandard.at/2000043771…/Richtwert-vor-dem-Richter…

Offen ist natürlich auch die Frage, wie der Verfassungsgerichtshof mit der Tatsache umgeht, dass seit Jahren private Vermieter die festgesetzten Richtwerte bzw. Miethöhen in Altbauwohnungen systematisch misachten und überschreiten. Die Arbeiterkammer Wien publiziert nun bereits regelmäßig entsprechende Studien, wie etwa diese, die entsprechende Ergebnisse zeigen: Mietregulierung besteht zwar. In einem Markt mit hoher Nachfrage und einem zu geringen Angebot an preisgünstigen Sozialwohnungen nützen die Vermieter das unklare Mietrecht aber nur zu gerne aus. Die wiederholten Ergebnisse von Studien, dass hier weit über den gesetzlich erlaubten Beträgen vermietet wird, lässt darauf schließen, dass es sich um systematisches Vorgehen handelt und nicht um wenige Einzelfälle. Umso skurriler erscheint allerdings doch die Klage der Immo-Lobby, dass sie nicht so viel verlangen dürfen, wie sie gerne würden. Man könnte auch vermuten, es ist ein Versuch, bisher ungesetzlich überhöhte Mieten auch gesetzlich möglich zu machen. Ein gesetzliches Schlupfloch hat die Immo-Lobby nun schon vor den Verfassungsgerichtshof gebracht und führt möglicherweise zur Änderung des Mietrechts. Aus Sicht der MieterInnen wäre eine Reform des Mietrechts natürlich ebenso wünschenswert. Aber nicht, um Mieten in einer Höhe gesetzlich zu erlauben, die momentan noch verboten sind. Viel eher, um ein Mietrecht zu schaffen, das die Miethöhe effektiv niedrig hält. Und ja, das würde die Rendite für Vermieter einschränken.

Eine lesenswerte Diskussion zum Mietrecht, u.a. mit Walter Rosifka von der AK Wien gibt es übrigens hier: KLICK. Auch hier kam von Seiten der Immo-Lobby der oftmals vorgetragene Vorwurf des “Mietadels”, also der Vorwurf, in Wien gäbe es viele alte Menschen, die zu (zu) niedrigen Konditionen wohnen würden. Ein passendes Gegenargument dazu liefert Walter Rosifka: “Ja, aber es gibt auch einen “Vermieteradel”. Leute, die in den 80er-Jahren Häuser um einen Pappenstiel gekauft haben, die jetzt auch ohne Sanierung ein Vielfaches wert sind. Dort treten Mieter in einen Mietvertrag ein, haben dort auch wirklich gewohnt, die Eltern haben die Kategorie der Wohnung auf ihre Kosten angehoben und die eintretenden Kinder müssen eine Mietzins-Anhebung in Kauf nehmen. Der Vermieter hat null investiert, kriegt aber plötzlich das Vierfache. Von 0,86 auf 3,43 Euro pro Quadratmeter, Betriebskosten und Umsatzsteuer kommen ohnehin noch dazu. Sowas gibt’s auch. Wenn ein Vermieter eine Wohnung zurückbekommt, dort was investiert und neu vermietet, dann muss das ein Unterschied sein zu dem Fall, wo ein Vermieter einen neuen Mieter bekommt weil jemand eintritt, und er muss nix machen.”

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von Justin Kadi

Ein paar Halbwahrheiten über Wohnen in Wien gefällig? Die Zeitung DieWelt berichtet heute wie Wien die “Traumstadt aller Mieter” wurde. Hier ist also, so erfährt man, alles wunderschön, architektonisch hochwertig, extrem günstig, gefördert und im öffentlichen Besitz. Ach ja, Segregation von Arm und Reich gibt es in Wien auch nicht. Und nicht zu vergessen, “die Wünsche der Mieter sind dem Wohnbaurat (sic!) sehr wichtig”. Verrückte Stadt an der Donau. “So wurde Wien zur Traumstadt aller Mieter” (sic!) gibt es hier nachzulesen: KLICK.

Undifferenzierte Lobhudelei auf die Wiener Wohnungspolitik ist übrigens ein zunehmend beliebtes Genre in deutschen Tageszeitungen. Da wird nach Wien geblickt und dabei eine, naja, sagen wir, dunkelrote Brille aufgesetzt. Anderes Beispiel? Wohnungsbau in Wien: Das Mieter-Paradies, berichtet der Berliner Tagesspiegel vor kurzem. Liest man hier, bekommt man leicht das Gefühl, in Wien liegen Menschen mit niedrigem Einkommen am Dach beim Pool und die Stadt Wien serviert ihnen kühle Cocktails gegen die Hitze. (Oder wie soll man dieses Titelbild deuten?) Und mehr oder weniger alles in öffentlichem Besitz. Quasi Kommunismus am Wiener Wohnungsmarkt. Oder wie schreibt die Welt? “Echte Kommunisten”.

Ein Schelm, wer diese Meldungen auch auf die PR-Bemühungen der Stadt Wien zurückführt. Nur weil die in den letzten Jahren immer wieder ihr Marketingbudget stark erhöht hat und besonders gerne mit ihrer Wohnungspolitik nach außen wirbt. Wie etwa im Wiener Wahlkampf, wenn der Bürgermeister mit Wohnungsschlüsseln zum wichtigen Plakatsujet wird; oder auch ganze Ausstellungen kuratiert werden, mit denen die Stadtverwaltung durch Europa tourt um ihre Erfolge zu feiern. Mit “großartiger Unterstützung” der zuständigen Magistratsabteilung, wie es da auf der Ausstellungswebsite heißt.

Die häufigen Referenzen zu Wien als Paradies könnte man aber vielleicht auch auf die Verzweiflung progressiver Stimmen in der deutschen wohnungspolitischen Debatte zurückführen. In der Tat, hier wird nach Orten und Städten gesucht, in denen die Situation nicht ganz so schlimm ist wie in Deutschland. In denen sozialer Wohnungsbau nicht hochgradig ausverkauft wurde und die Gemeinnützigkeit gesetzlich eingestellt wurde, wie in der Bundesrepublik. Und wenn es dann auch noch diese Ausstellung gibt, die einem erklärt, wie gut das in Wien noch alles funktioniert, und das schön anschaulich. Da hat man den Artikel für die nächste Zeitungsausgabe schnell fertig getippt.

Fatal nur, dass dabei eine realistische Einschätzung der Wiener Wohnungspolitik aus bleibt. Der undifferenzierte Lobgesang auf Wien schießt dabei einfach zu weit. Und vergisst, dass es das Paradies auf der Erde dann eben doch nicht gibt. Auch nicht an der schönen blauen Donau.

Was dann konkret fehlt ist eine Diskussion über die schrittweise Rekommodifizierung der Wiener Wohnungspolitik seit den 1990er Jahren, etwa im Bereich des Mietrechts oder im Bereich des sozialen Wohnungsbaus. Und ja, das Mietrecht wurde umfassend liberalisiert. Und ja, seit mehr als 10 Jahren wird kein Gemeindebau mehr gebaut. Und ja, ein Großteil des “sozialen” Wohnungsbaus ist heute für einkommensschwache Haushalte de facto unleistbar. Und ja, es wurde ein “Right-To-Buy” eingeführt im gemeinnützigen Wohnungsbau, dessen Folgen noch weitreichend werden könnten in den nächsten Jahren und eine markante Verkleinerung des geförderten Segments nach sich ziehen. Und ja, die Wartelisten für den Gemeindebau sind heute lange. Und zwischen 2001 und 2012 um nicht weniger als 140% nach oben geschnellt. Wer dazu lesen möchte klickt etwa hier: KLICK. Oder hier: KLICK

Auch fehlt ein Hinweis auf die drastischen Mietsteigerungen, besonders seit Mitte der 2000er in Wien. Und dass etwa zwischen 2000 und 2010 die Mieten in Wohnungen, die vor 1945 gebaut wurden, um 2/3 (!) gestiegen sind. Und dass befristete Mietverträge bei Neuvermietungen in Wien seit 2011 die Norm darstellen und die Zahl an befristeten Mietverhältnissen rasant steigt. Unbefristete Mietverträge für MieterInnen (Mieterschutz!) gibt es nämlich immer weniger. Und bei neuen Vermietungen kaum mehr. Wer dazu lesen möchte klickt hier: KLICK. Und wer sich über die kürzlichen rapiden Mietsteigerungen informieren will liest hier: KLICK

Auch fehlt ein Hinweis auf die rasanten Veränderungen im privaten Mietwohnungsmarkt und die fortschreitende Gentrifizierung der Stadt, die zunehmend vorangetrieben wird durch institutionelle Investments. Wohnungen in Wien werden zunehmend zur Geldanlage für privates Kapital. Und das lässt die Wohnungspreise in die Höhe schnellen. Wer dazu lesen will klickt hier: KLICK. oder auch hier: KLICK. Oder hier: KLICK. Wer lieber eine Fotoserie dazu sehen will klickt hier: KLICK.

Noch nicht genug? Weiter gehts. Auch fehlt ein Hinweis auf die rasant steigende Obdachlosigkeit in der Stadt. Ja, die Anzahl an Personen, die eine Schlafstelle für Obdachlose in Anspruch genommen haben ist allein von 2006 bis 2010 um 45% gestiegen. Obdachlosigkeit ist “in der Mitte unserer Gesellschaft angekommen”, so Markus Reiter, Leiter des Neunerhauses, in einem Interview auf diesem Blog. Zum Nachlesen: KLICK.

Unerwähnt bleibt auch, dass der Anteil an Leuten mit Leistbarkeitsproblemen in Wien in den letzten Jahren nach oben geschnellt ist. Während WienerInnen im Jahr 2004 im Schnitt 16% ihres Einkommens für das Wohnen gezahlt haben, waren es 2012 bereits 25%. Und für arme Haushalte sehen die Zahlen noch viel dramatischer aus. Wer dazu lesen will klickt hier: KLICK. oder hier: KLICK

Kein Hinweis findet sich auch auf die hohe Zahl an Delogierungen, die in Wien stattfinden. Im Schnitt 7 Delogierungen werden pro Tag im Wohnparadies Wien durchgeführt und Menschen verlieren ihr Zuhause, weil sie sich die Miete schlichtweg nicht leisten können. Besonders hohe Zuwächse bei den Delogierungen gab es kürzlich übrigens im Gemeindebau. Wer dazu lesen will klickt hier: KLICK.

Dass es in Wien “keine abgegrenzten Wohnviertel von Arm und Reich” gibt, wie uns DieWelt verklickern will, mutet auch als eine reichlich gewagte These an. Hat doch eine kürzliche Studie an der TU Delft gezeigt, dass sich die Dinge geändert haben: “The strong mixing of rich and poor in the Austrian capital city was eliminated in the first decade of the 21st century.” Details finden sich hier: KLICK.

Gänzlich unerwähnt bleibt auch die verzweifelte Situation vieler Geflüchteter am Wiener Wohnungsmarkt. Sie haben oft garkeine Chance legal unterzukommen und sind der Ausbeutung und Diskriminierung durch private Vermieter ausgesetzt. Details dazu gibt es etwa hier: KLICK.

Wie schön nur, dass in Wien alles wunderbar ist.

Justin Kadi ist Postdoctoral-Fellow am Institut für Europäische Urbanistik an der Bauhaus-Universität Weimar. Er forscht zu sozialer  Ungleichheit, Wohnungspolitik und Gentrifizierung.

2 comments
  1. […] Halbwahrheiten über Wohnen in Wienhttp://urbanizm.net/4890394/skurille-halbwahrheiten-uber-wohnen-wien/ Quelle: In deutschen Großstädten fehlt nach wie vor bezahlbarer Wohnraum. Daran hat auch […]

  2. […] Justin Kadi auf UrbaniZm: „Skurrile Halbwahrheiten über Wohnen in Wien“ – http://urbanizm.net/4890394/skurille-halbwahrheiten-uber-wohnen-wien/ Quelle: Was andere Städte vom Wohnungsbau in Wien lernen […]

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Leerstand ist konstruierter und somit umkämpfter Raum. Im Zuge der Neoliberalisierung von Stadtentwicklung eröffnet Leerstand potentielle Handlungsspielräume, welche als urbane Commons zur Resilienzsteigerung der Bevölkerung beitragen können. Gastautorin Judith Mühlbacher analysiert die Leerstandsnutzung und -politik in Wien historisch, kritisch und praktisch am Beispiel des Schwendermarktes im 15. Wiener Gemeindebezirk und legt Ansprüche urbaner Transformationsbewegungen an die Politik dar.

Leerstand ist ein konstruierter Raum und als solcher umkämpft. Eingebettet in komplexe politische, soziale und ökonomische Machtverhältnisse kommen dabei unterschiedliche Interessen und Bedürfnisse zum Tragen. Dieser Blogpost thematisiert die spezifische Lage der Leerstandspolitik und -nutzung in Wien am Beispiel des Schwendermarktes im 15. Wiener Gemeindebezirk. Im Zentrum stehen dabei die Fragen nach beteiligten Akteur_innen in diesem umkämpften Raum und deren politische Absicherung in einem neoliberalen Wirtschaftssystem, welches zunehmend von der Kommodifizierung von Leerstand und der Raumgestaltung nach neoliberaler Logik geprägt ist.

Dazu werden Leerstand und seine Nutzung kurz definiert. Dann soll auf die spezifische historisch bedingte Lage in Wien eingegangen werden. Die aktuelle Situation auf dem Schwendermarkt wird unter Hinzuziehung der Theorien urbaner Commons sowie Resilienz beschrieben. Basierend auf diesem praktischen Beispiel wird die derzeitige Leerstandpolitik Wiens kritisch in den Blick genommen und Bedürfnisse urbaner Transformationsbewegungen dargelegt.  Read More

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  1. Sara says: 13.04.201720.47
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