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Drei populäre Mythen zu Gentrifizierung in Wien

Das Duden Online Wörterbuch definiert einen Mythos als “eine glorifizierende Überlieferung, überlieferte Dichtung oder Erzählung über eine Person, Sache, oder Begebenheit, die legendären Charakter hat”. Mir geht es in diesem Beitrag um  drei solche legendären Erzählungen zu einem Prozess in der gegenwärtigen Wiener Stadtentwicklung: der Gentrifizierung.

Die Wiener Debatte zu Gentrifizierung: wellenförmig aber stillstehend

Gentrifizierung, also die immobilienwirtschaftliche Inwertsetzung innenstadtnaher Wohnviertel, die zu einer Verdrängung sozioökonomisch schlechter gestellter Haushalte führt (vgl. Smith, 1996), ist in der Wiener stadtpolitischen Debatte kein Dauerthema. Nach einigen Jahren aufmerksamer Beobachtung würde ich den Diskussionsverlauf eher als wellenförmig beschreiben. Manchmal wird mehr darüber diskutiert, dann wieder weniger.

Ein bemerkenswert häufig wiederkehrendes Muster ist die Negierung des Prozesses von Seiten stadtpolitischer Eliten und einer Reihe wissenschaftlicher Hoheiten. Auf der Suche nach Gentrifizierung, so wird da zumeist behauptet, muss man anderswo hinschauen – etwa nach New York, London oder Berlin. In Wien hätte die traditionell umfassende öffentliche Intervention in den Wohnungsmarkt Gentrifizierung weitgehend unterbunden. Oder wie es ein TU Professor vor einigen Jahren in einem FALTER Interview knapp formulierte: “Gentrifizierung im eigentlichen Sinn gibt es in Wien nicht” (FALTER 2008). Im Bereich der Wissenschaft findet dieses pauschale Urteil auch klar seinen Ausdruck: relevante akademische Forschungsarbeiten stecken optimistisch betrachtet in den Kinderschuhen – pessimistisch betrachtet sind sie kaum vorhanden.

Das stadtpolitische Thematisieren von Gentrifizierung bleibt damit, neben einer rasant wachsenden Zahl an stadtaktivistischen Initiativen, vor allem den Medien und couragierten JournalistInnen vorbehalten. Die Berichterstattung konzentriert sich dann zumeist auf die Frage, ob Gentrifizierung in Wien denn überhaupt existiere – oder etwa nicht? Eine diesbezügliche Interviewanfrage, die mich vor ein paar Wochen erreicht hat, war auch ein Ansporn für diesen Blogpost. Was mich erstaunt hat war die weitgehende Ähnlichkeit der Fragen zu einem Interview vor gut drei Jahren (hier nachzulesen). Gibt es denn Gentrifizierung in Wien? Hat das die Wiener Wohnungspolitik nicht verhindert?

Meiner Einschätzung nach liegt der Grund für die Ähnlichkeit der zwei Interviews weniger an der fehlenden Vorbereitung der InterviewerInnen. Sie wirkten in beiden Fällen sehr gut informiert. Vielmehr scheint mir, dass sich die Gentrifizierungsdebatte in Wien in den letzten Jahren – trotz einer Reihe an Versuchen und “Wellen” in der Diskussion – kaum weiterentwickelt hat. Sie ist eher stillstehend verharrt.

„Hier gibt es keine Gentrifizierung“ im größeren Kontext betrachtet

Der Trend zur “Gentrifizierungsnegierung” von Seiten stadtpolitischer Eliten ist keinesfalls einzigartig für Wien. Im New York der 1970er Jahre, etwa, als interessierte BeobachterInnen Veränderungen in der Lower East Side und dem Greenwich Village als beginnende Gentrifizierung identizierten, folgte schnell Ablehnung von Seiten der Politik. Der Prozess, wie der schottische Geograph Neil Smith (1996) in seinem Buch ‘The New Urban Frontier’ eingehend beschreibt, wurde verneint und der Begriff zunehmend zum “dirty word” – ein als politische Propaganda diskreditiertes Konzept, inadäquat zur Analyse städtischer Veränderungen (Siehe dazu Smith 1996, vor allem Kapitel 2). Für Berlin beschreiben Holm und Bernt (2009) ein ähnliches Muster. Mit Ausweitung des Investitionsbooms im Berlin der 1990er Jahre und der zunehmenden wissenschaftlichen und öffentlichen Aufmerksamkeit für Gentrifizierung und Verdrängung, wurde das Phänomen von Seiten der politischen Eliten mehr und mehr abgelehnt. Im Gegensatz zu Orten wie New York (Sic!), so wurde da argumentiert, gäbe es in Berlin eine Reihe an Förderungen und Mietregulierungen, die Gentrifizierung unterbinden, ja nahezu unmöglich machen (siehe Holm & Bernt 2009, Seite 319 für eine ausführlichere Diskussion). Ein drittes Beispiel ist Schweden, wo die Anfänge der Gentrifizierungsforschung ebenfalls mit starkem politischen Misstrauen einhergingen, wie der Geograph Eric Clark kürzlich auf einer Konferenz berichtete. Gentrifizierung sei ein unbrauchbares Konzept für den schwedischen Kontext, wurde Clark hier entgegnet, da das sozial-demokratische Wohlfahrtssystem die kapitalistische Logik des Wohnungsmarkts soweit ausgehebelt hätte, dass Gentrifizierung keine wirkliche Relevanz hätte (siehe auch Clark, 2014).

Aus Sicht der stadtpolitischen Eliten ist diese abneigende Haltung nicht unverständlich. Gentrifizierung ist ein genuin kritisches Konzept, das gegenwärtige Formen der kapitalistischen Stadtentwicklung grundsätzlich hinterfragt. Es geht um Machtungleichheiten, etwa zwischen InvestorInnen und BewohnerInnen. Es geht um Fragen sozialer Ungleichheit, etwa in Bezug auf ökonomisches, soziales und kulturelles Kapital. Und um die ganz fundamentale Frage, wer heute ein Recht auf Stadt besitzt. Gleichzeitig geht es aber auch um eine Kritik an einer neoliberalen Wohnungspolitik und dem Trend, dass der städtische Wohnungsmarkt zunehmend privaten Marktkräften überlassen wird – wodurch Verdrängung von einkommensschwachen Haushalten durch das Ausschöpfen von Profitinteressen erst ermöglicht wird. Gentrifizierung ist damit auch ein Symptom einer Umstrukturierung der Wohnungspolitik, weg von De-kommodifizierung und hin zu einer unternehmerischen Politik, in der das Recht auf Wohnen zunehmend dem Recht auf Profit untergeordnet wird. Damit signalisiert und thematisiert Gentrifizierung auch ein Versagen der öffentlichen Wohnungspolitik.

Drei populäre Mythen

Ein wichtiges Element in der wellenförmigen, aber weitgehend stillstehenden Wiener Gentrifizierungsdebatte ist eine Reihe an Stehsätzen, wieso es Gentrifizierung in der Stadt nicht gibt. Sie beziehen sich auf die Spezifika des Wiener Wohnungsmarkts und die historisch vergleichsweise weitgreifenden Interventionen in das Wohnungssystem. Bei genauem Hinschauen findet man diese Stehsätze in fast jeder Diskussion. Gemessen am offensichtlichen diskursiven Stillstand erweisen sie sich äußerst wirkungsvoll darin kritische Stimmen früh zu unterbinden. Gleichzeitig bleiben diese Stehsätze selbst zumeist unhinterfragt und werden stattdessen lediglich fast gebetsmühlenartig wiederholt. Das macht sie zu legendären Erzählungen, glorifizierenden Überlieferungen, ja, zu Mythen über die angebliche Absenz der Gentrifizierung in der Stadt.

Hier ein kurzer kritischer Blick auf drei der populärsten Mythen, in der Überzeugung, dass eine differenzierte Auseinandersetzung mit den vorgebrachten Aussagen die Debatte weiterbringen kann. Mein Anliegen ist nicht zu behaupten, diese Aussagen hätten keine reale Relevanz und wären faktisch falsch – in der Tat, alle drei haben einen wahren Kern. Allerdings erweisen sie sich bei genauerer Betrachtung als nicht so eindeutig, wie sie zumeist in der Debatte behandelt werden. Anders gesagt, sie sind weniger wahr, als oftmals vorgebracht.

Mythos 1: Der soziale Wohnbau in Wien hat Gentrifizierung weitgehend verhindert

Der Kern dieser Aussage bezieht sich auf die besonderen Eigentums- und Besitzverhältnisse am Wiener Wohnungsmarkt. Konkret ist das private Profitinteresse in einem Teil des Wohnungsmarkts, nämlich dem sozialen Wohnungsbau grundsätzlich nicht gegeben. Damit ist auch der klassische Prozess der Gentrifizierung unterbunden, wo privates Profitinteresse desinvestierten Gebäudebestand saniert, eine Mieterhöhung durchsetzt und in der Folge einkommensschwache Haushalte verdrängt werden.

Aber wie wichtig ist der Sektor? Laut der letzten Registerzählung der Statistik Austria waren im Jahr 2011 42,3% aller Wohnungen in der Stadt Teil des sozialen Wohnbaus (rund 2/3 Gemeindebauwohnungen und 1/3 Mietwohnungen in der Hand von gemeinnützigen Bauträgern). Das ist in der Tat ein beträchtlicher Teil des Wohnungsmarkts – und höher als in den meisten anderen europäischen Städten. Nichtsdestotrotz ist der Großteil der Wohnungen in Wien in privatem Eigentum. Rund 19% des Markts waren 2011 Eigentumswohnungen. Rund 33% entfielen auf den privaten Mietwohnungsmarkt, in dem der oben beschriebene Prozess grundsätzlich möglich ist.

Dieser durchaus beträchtliche Anteil an Wohnungen wird noch relevanter für Gentrifizierungsfragen in Bezug auf die BewohnerInnenstruktur im privaten Mietwohnungssektor. Obwohl ein großer Anteil an niedrigverdienenden Haushalten in der Stadt im sozialen Wohnbau lebt, ist die Mehrheit einkommensschwacher Haushalte auf private Mietwohnungen angewiesen, wie eine Studie des ÖVI (2015) vor kurzem zeigte. Personen mit niedrigem Einkommen sind naturgemäß besonders gefährdet durch Investition und Mieterhöhung verdrängt zu werden. Rund 51% der Haushalte in Wien mit einem Einkommen das niedriger ist als 60% des Medianeinkommens lebten im Jahr 2013 im privaten Mietwohnungssektor (ÖVI, 2015: 35). Darüber hinaus wohnen im privaten Mietwohnungssektor überproportional Menschen mit Migrationshintergrund. Sprachliche Diskriminierung, unklarer Aufenthaltsstatus und Exklusion von demokratischer Mitbestimmung erschweren es für diese Gruppe traditionell, sich effektiv gegen Mieterhöhung und Verdrängungsdruck zur Wehr zu setzen. Während laut Registerzählung 2011 etwa nur rund ein Drittel aller MieterInnen mit österreichischer Staatsbürgerschaft privat mieten, ist es jeder zweite Haushalt mit Migrationshintergrund (wobei etwa Haushalte aus dem ehemaligen Jugoslawien besonders stark vertreten sind).

Eine weiterer relevanter Fakt betrifft die Geographie des sozialen Wohnbaus innerhalb der Stadt. Die Referenz zur insgesamten Größe des Sektors sagt nichts über seine räumliche Verteilung. Die ist aber relevant für die Gentrifizierung, handelt es sich doch um ein genuin räumliches Phänomen, in dem die Aufwertung von Räumen dazu führt, dass Gruppen mit niedrigem Kapital von dort verdrängt werden. Der Anteil von Sozialwohnungen variiert beträchtlich in Wien, auf Ebene der Bezirke etwa zwischen 11% (8. Bezirk) und 66% (11. Bezirk). Ein effektiver Mechanismus gegen Gentrifizierung würde bedeuten, dass der soziale Wohnbau vor allem in den inneren Bezirken mit hoher Attraktivität vorhanden ist, in denen der Gentrifizierungsdruck am höchsten ist. Dann könnte die räumliche Verdrängung effektiv eingeschränkt werden. Es ist aber keineswegs der Fall, dass es einen größeren Anteil in den inneren Bezirken mit hoher Attraktivität gibt. Ganz im Gegenteil gibt es relativ betrachtet hier signifikant weniger Sozialwohnungen (siehe Abbildung 1). Im 8. Bezirk etwa ist es nur jede zehnte Wohnung, im 4.,6. und 7. Bezirk – die gerne im Zusammenhang mit Gentrifizierung genannt werden – ist es weniger als jede fünfte Wohnung. Stattdessen gibt es einen größeren Anteil an Eigentumswohnungen, aber vor allem privaten Mietwohnungen. Im 2. und 16. Bezirk, zwei andere oft in den Medien genannte Gentrifizierungsgebiete gibt es mit 33 bzw. 35% ein vergleichsweise größeres Angebot an Sozialwohnungen. Allerdings gibt es hier bei genauerer Betrachtung – auf Zählgebietsebene – große Unterschiede innerhalb der Bezirke. Im 2. Bezirk etwa variiert der Anteil auf Zählgebietsebene zwischen 0 und 69%, im 16. zwischen 11 und 71%. Mit Sicherheit haben die vergleichsweise niedrigeren Mieten im sozialen Wohnungsbau über die Stadt betrachtet auch einen dämpfenden Effekt auf Mieten im privaten Mietwohnungsmarkt. Einen direkten Schutz gegen räumliche Verdrängung aus attraktiven Vierteln bieten sie aber bei genauem Hinsehen nur bedingt.

drei pop mythen bildQuelle: Eigene Darstellung, basierend auf Registerzählung, 2011.

Eine finale Frage, die sich im Zusammenhang mit dem sozialen Wohnbau und Gentrifizierung in der Stadt in längerfristiger Perspektive stellt betrifft die Förderungsstruktur für neu errichtete Wohnungen. Seit einiger Zeit verlässt sich die Stadt zunehmend auf gewerbliche Bauträger, die im Gegenzug für Förderungen Wohnungen mit günstigen Mieten errichten. Momentan betrifft das in etwa 15-20% der jährlich rund 6,000 geförderten Wohnungen, wobei es etwa in der Seestadt Aspern ein bevorzugtes Förderungsmodell ist (Putschlögl, 2014). Ein wesentlicher Unterschied gewerblich errichteter Wohnungen zu Wohnungen von gemeinnützigen Bauträgern ist, dass die Mietpreisbindungen für gewerbliche nach Ablauf der Förderungslaufzeit enden (in der Regel 30 Jahre). Hier besteht also die Möglichkeit für die EigentümerInnen im Anschluss eine Mieterhöhung ohne zusätzliche Investition in die Wohnung durchzusetzen – van Criekingen (2009) spricht in so einem Fall von “rental gentrification”. Das Auslaufen der Belegungsfristen im sozialen Wohnbau in Berlin ist ein internationales Referenzbeispiel, wie so eine Form des sozialen Wohnbaus zur Gentrifizierungsfalle werden kann. Nicht in jeder Form verhindert also sozialer Wohnbau jedenfalls Gentrifizierung.

Mythos 2: Das Programm der sanften Stadterneuerung hat Gentrifizierung in Wien weitgehend verhindert

Dieser, zweite Stehsatz bezieht sich auf die öffentlich subventionierten Förderprogramme, die in Wien in den 1980er Jahren begonnen wurden zur Sanierung von Gebäuden und Wohnungen im privaten Mietwohnungsbestand. Das Argument ist relativ einfach erklärt: bei rein privat finanzierten Sanierungen von privaten Mietwohnungen steht den EigentümerInnen in der Regel offen, im Anschluss an die Sanierung die Miete zu erhöhen um die investierten Kosten rasch wieder einzuheben – was allerdings die Verdrängung einkommensschwacher MieterInnen zur Folge haben kann. Das Programm der sanften Stadterneuerung setzt an genau diesem Punkt an. Vereinfacht gesagt stellt es öffentliche Förderungen für private EigentümerInnen zur finanziellen Unterstützung der Sanierung zur Verfügung. Im Gegenzug erklären sich die EigentümerInnen bereit, die Miete nach Abschluss der Sanierung niedrig zu halten.

Mit diesem Modell wurde in den letzten dreißig Jahren eine Vielzahl von Wohnungen in Wien saniert und die Qualität des private Mietwohnungsbestands erhöht. Der Anteil an Substandardwohnungen etwa wurde zwischen 1981 und 2001 von 48% auf 23% gesenkt wurde (Statistik Austria, 2013)[i]. Das wurde unter Förderbedingungen gemacht, die einen vollständigen Bevölkerungsaustausch durch Verdrängung in vielen Fällen verhindert haben. Nichtsdestotrotz ist der Schluss, dass die sanfte Stadterneuerung Gentrifizierung weitgehend unterbunden hat fragwürdig. Eine erste Frage betrifft die Dauer der Mietregulierung. Niedrige Mieten wurden nämlich nicht auf unbestimmte Zeit vereinbart, sondern in der Regel für eine Dauer von 15 Jahren nach Sanierung. Nach Ablauf dieser Zeit wurde es für EigentümerInnen möglich, unter bestimmten Voraussetzungen, die Miete auf marktübliches Niveau anzuheben.[ii] Damit wurde aber auch die Tür für Verdrängungsprozesse geöffnet, wenn sich die MieterInnen die höheren Kosten nach Mietanpassung nicht mehr leisten konnten. Weingartner, Hajek und Wiegand (2010) sprechen von dieser durch öffentliche Förderungen verlangsamten Verdrängung passend als “sanfte Verdrängung”.

Außen vor bleibt in der positiven Betrachtung der sanften Stadterneuerung auch
die Funktion der Anschubfinanzierung für privates Kapital, die das Programm geleistet hat. Schlussendlich waren es erst die Förderungen, die es für viele private Vermieter lukrativ gemacht haben, in einen verfallenden und zunehmend unlukrativen privaten Mietwohnungsbestand im Wien der späten 1980er-Jahre zu investieren. Mit steigenden, öffentlich geförderten Investitionstätigkeiten, allerdings, wurde dieser Markt immer attraktiver. Die externen Effekte, wie Ökonomen es bezeichnen würden, sind hier unschwer nachzuvollziehen. Wenn etwa rund um einen Platz fünf von zehn Häusern bereits gefördert saniert wurden, steigert das auch die Attraktivität der umliegenden Grundstücke, die dann mit geringerem wirtschaftlichen Risiko saniert werden können.

Studien wie diese hier von Blaas et al. (2007), deuten an, dass die Förderungen der sanften Stadterneuerung in den letzten Jahren immer weniger in Anspruch genommen werden (siehe auch Franz, 2011). Es scheint, als wäre es zunehmend rentabler geworden auch ohne Fördermittel zu sanieren, aber dann mit der Möglichkeit, die Miete nach Renovierung gleich zu erhöhen. Über die Zeit betrachtet wird das Programm der sanften Stadterneuerung somit in der Bekämpfung der Gentrifizierung zunehmend zahnloser.

Empirische Studien zu sanfter Stadterneuerung und Verdrängung sind bisher rar. Hatz (2004) deutet allerdings an, dass es hier ein weitaus genaueres Hinschauen braucht als bisher. Seine Untersuchung, basierend auf der schriftlichen Befragung von 651 Mieter_innen in Häusern, die mit Mitteln der Sanften Stadterneuerung renoviert wurden, zeigt deutliche Effekte auf die MieterInnenstruktur auf. Hatz (2004:85) folgert: “Die lukrativste Form der Sanierung – die Sanierung und Neuvermietung von bestandsfreien Wohnungen – dominiert. (…) Damit sind Maßnahmen der ‘sanften’ Stadterneuerung keinesfalls neutral im Bezug auf die Bewohnerstruktur. (…) Die Effekte können sowohl auf der Ebene des Gebäudes als auch darüber hinaus – als Aggregat – auf die sozialräumlichen Milieus wirksam werden.”

Mythos 3: Das rigide österreichische Mietrecht hat Gentrifizierung in Wien weitgehend verhindert

Der dritte Stehsatz der Wiener Gentrifizierungsdebatte bezieht sich auf das Mietrecht, das, so wird nur allzu oft behauptet, in seiner im internationalen Vergleich relativ rigiden Form, Gentrifizierung und Verdrängung in der Stadt weitgehend verhindert habe. Ein Teil dieses Arguments bezieht sich dabei in der Regel auf die Ausgestaltung von Mietverträgen. In Österreich gebe es grundsätzlich unbefristete Mietverträge, in die auch nur sehr schwer eingegriffen werden kann. So kann die Miete innerhalb solcher Verträge lediglich an den Inflationsindex angepasst werden. Wie sollte also hier Gentrifizierung und Verdrängung stattfinden?

Vergessen wird in dieser Argumentation nur zu gern, wie stark sich das österreichische Mietrecht seit den 1980er Jahren verändert hat. Mit den Reformen 1994, etwa, wurde die Möglichkeit eingeführt, befristete Mietverträge abzuschließen. Dieses Instrument wurde seither allzu oft von privaten Vermietern angewendet. Waren etwa im Jahr 2001 bereits 15,8% aller privaten Huaptmietverträge befristet auf 3 oder 5 Jahre, wurden 2011 bereits knapp 2/3 (63%) aller neuen Verträge befristet abgeschlossen (WIFO, 2012: 84) – Befristungen sind also heute bei Vertragsabschlüssen die Norm, nicht die Ausnahme. Nach Ablauf der Befristung, allerdings, haben MieterInnen keinen rechtlichen Anspruch auf Vertragsverlängerungen. Vielmehr gilt es sich hier auf einen neuen Vertrag zu einigen. Sofern der Vermieter die Miete erhöhen will, steht dabei der Verdrängung Tür und Tor offen.

Die Relevanz dieser gesetzlichen Veränderung ist umso höher einzuschätzen, als es mit der Reform 1994 auch wesentlich erleichtert wurde für VermieterInnen, die Miete bei neuen Vertragsabschlüssen zu erhöhen. Eine Komponente dafür war der Wechsel von Kategoriemietzinssystem zum intrasparenteren Richtwertmietsystem (siehe Arbeiterkammer 2015). Eine andere die Einführung von Lagezuschlägen, die VermieterInnen ermöglicht, steigende Bodenpreise in die Miethöhe miteinzubeziehen und damit von steigenden Renditeerwartungen auch im regulierten Mietwohnungsbereich zu profitieren. Nach Ablauf eines Mietvertrags und der Neuvermietung bestehen damit eine Reihe an Möglichkeiten auch ohne Investition in die Wohnung die Miete zu erhöhen. Haushalte die bisher in der Wohnung gewohnt haben, oder aber auch Haushalte mit vergleichbarem sozioökonomischen Status können sich dann möglicherweise die Miete nicht mehr leisten und werden verdrängt.

Das beizeiten von Seiten der Immobilienlobby vorgebrachte Argument, die seit 1994 in Kraft gesetzten gesetzlichen Verschlechterungen für MieterInnen seien sowieso nur für einen Bruchteil der Haushalte relevant, da es viele Verträge gibt, die noch im Kategoriemietzinssystem vermietet werden – und manche sogar mit alten Friedenszinsverträgen – ist im übrigen schnell widerlegt. Wie der Mikrozensus von 2014 zeigt, wurden österreichweit 72,6% der Mietverträge im privaten Mietwohnungssektor innerhalb der letzten 10 Jahre abgeschlossen. Innerhalb der letzten 20 Jahre – also seit 1994 – wurden 85,1% abgeschlossen, womit nur noch ein Bruchteil in die Zeit vor 1994 – den Zeitpunkt der Reformen – fällt (Statistik Austria, 2014: 38).

Im übrigen ist auch wichtig zu erwähnen, dass die Mietrechtsreform erleichtert hat, Mieterhöhungen auch in bestehenden Verträgen durchzusetzen. Das ist einerseits in Teilen des Marktes durch die regelmäßige Anpassung der Richtwerte möglich. Von größerer Bedeutung, andererseits, können zweijährlich neue Lagezuschläge auf die Miete addiert werden, was bei den Steigerungen der Bodenpreise in den letzten Jahren ein durchaus lukratives Geschäft darstellt (Kadi, 2015). Anpassung an neue Lagezuschläge ist möglich, sofern eine Wertsicherungsklausel im Vertrag vereinbart ist – eine Klausel, die allerdings heute unbefristete Verträge in der Regel besitzen. Damit ist auch eine Verdrängung aufgrund erhöhter Mieten in bestehenden Mietverträgen grundsätzlich möglich.

Schließlich ist in Bezug auf das Mietrecht auch noch zu sagen, dass es in vielen Fällen heute schlicht nicht eingehalten wird, wie etwa eine Reihe an Studien der Arbeiterkammer oder in den Medien präsente Fälle wie das Haus der Pizzeria Anarchia belegen. Verdrängung passiert hier im rechtlichen Graubereich, wo Geld zu holen ist, in einem Kontext von hoher Nachfrage, zu wenig vorhandenem sozialen Wohnungsbau und einem intransparenten Mietrecht.

Eine kürzliche Studie der Arbeiterkammer Wien (Rosifka & Postler 2010:35) etwa zeigt, dass von 350 überprüften Mietverträgen im Altbausektor, bei 99% eine zu hohe Miete verlangt wird. Im Durchschnitt waren die Mieten dabei um 67% zu hoch. Weitere Studien, auch vom Wirtschaftsforschungsinstitut WIFO (2013), unterstreichen diese Ergebnisse. Einzelne MieterInnen haben dabei eine schwache Verhandlungsposition gegenüber den VermieterInnen aus oben genannten Gründen. Auf Seiten der Vermieter, andererseits, bieten die gesetzlichen Regelungen große Anreize für Mieterhöhungen bei Neuvermietung, insbesonders wenn ein alter Mietvertrag mit niedrigen Mieten und unbefristeter Dauer durch einen neuen ersetzt werden kann. Die Schiedsstelle der Stadt Wien bietet natürlich die Möglichkeit, eine zu hohe Miete zu melden und gegebenenfalls einzuklagen. Im Kontext befristeter Verträge, steigender Wohnungsknappheit in der Stadt und sinkenden Reallohneinkommen (Rechnungshof 2014), werden es sich viele Leute allerdings verständlicherweise zwei Mal überlegen, einen zu hohen Mietzins anzuprangern.

Auch nicht verhindert durch das Mietrecht wird die Gentrifizierung, die auf der Umwandlung von Miet- auf Eigentumswohnungen basiert. Diese “Wertlückenausnutzung” wie der britische Geograph Chris Hamnett diese Form der Gentrifizierung bezeichnet hat, wurde erstmals in London in den 1980er Jahren im Anschluss an die Liberalisierung des Mietrechts im privaten Mietwohnungsmarkt beobachtet. Sie bezeichnet den günstigen Aufkauf von Mietswohnungen oder ganzen Häusern, die im Anschluss teurer als Eigentumswohnungen weiterverkauft werden. Umgelegt auf den Wiener Kontext werden z.B. Wohnungen mit Ausstattungskategorie D und alten Verträgen erworben, die dann, mit oder ohne voriger Renovierung, weiterverkauft werden. Bestehenden Mietern wird dann manchmal ein finanzielles Angebot gemacht zum Ausziehen, manchmal wird auch mit Druck nachgeholfen, damit sie das Haus verlassen. Die angewendeten Methoden sind hier vielfältig. Kürzliche Medienberichte aus Wien erwähnen beispielsweise folgendes: „Bewohner dort bekommen keine Haustorschlüssel mehr“, „mit Schutt und Müll verschandeltes Horrorhaus“ „Hausbegehungen in der Nacht“ und ähnlichen Vorkommnissen (vgl. z.B.: kurier.at, 2014; orf.at, 2014; derstandard.at, 2012). Amann & Mundt (2011: 6) deuten auf die Relevanz hin, die die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in der Stadt mittlerweile angenommen hat und warnen, dass die „größere Rentabilität von Eigentumswohnungen gegenüber Mietwohnungen […] zu einer sukzessiven Verdrängung von Mietwohnungen aus zentral gelegenen Stadtteilen [führt]“.

Nicht zuletzt zu erwähnen ist, dass das Mietrecht auch zahnlos bleibt wenn die Gentrifizierung durch Gebäudeabriss passiert. Die Strategie der Vermieter mehr Rendite aus den Immobilien zu holen ist hier leicht erklärt: Ein Gebäude wird über längere Zeit verfallen gelassen und notwendige Sanierungsmaßnahmen werden nicht getätigt. Unter dem Nachweis, dass eine Erhaltung des Gebäudes nicht mehr wirtschaftlich (lies: rentabel) ist, ermöglichen die Regularien der Wiener Bauordnung auf relativ einfachem Weg, das Gebäude abzureißen und ein neueres, rentableres Gebäude zu errichten (sofern das Gebäude in einer Schutzzone liegt, ist so ein Abriss weniger einfach möglich). Mit dem Abriss entsteht rechtlich aber zugleich auch die Möglichkeit, noch bestehende Mietverträge aufzulösen. Die Rentabilität der Immobilie wird also sichergestellt, während die MieterInnen verdrängt werden. Das Haus in der Hetzgasse 8 im 3. Gemeindebezirk ist ein relevanter Fall, der derzeit durch die Medien geht. Er ist nicht zuletzt deswegen pikant, als das Haus bis zum Jahr 2001 als Gemeindebau im Eigentum der Stadt war. Dann wurde an eine private Immobilienfirma verkauft. Seither wurde das Gebäude dem Verfall preisgegeben. Nun soll abgerissen werden und die letzten MieterInnen ihre Wohnung verlieren – damit ein Neubau inklusive Luxuspenthouse folgen kann (siehe Wiener Zeitung, 2016, für einen Bericht über die Ergebnisse der kürzlichen Bauverhandlung). Die MieterInnen haben sich allerdings organisiert, wie auch auf der Website der Bürgerinitiative „Schützt Gründerzeithäuser vor Spekulation!“ hier nachzulesen.

Fazit

Diese genauere Betrachtung zeigt, dass die vorgebrachten Stehsätze zu Gentrifizierung in Wien bei weitem nicht so eindeutig sind wie zumeist in der Debatte konstatiert. Das betrifft sowohl das Argument über den großen Anteil an sozialem Wohnungsbau, das Programm der sanften Stadtentwicklung als auch das Mietrecht. Alle drei schließen wie sich zeigt nicht aus, dass auch in Wien die Rahmenbedingungen für Gentrifizierung bestehen. In mehrerlei Hinsicht ermöglicht also auch der traditionell relativ stark regulierte Wiener Wohnungsmarkt das Auftreten von Gentrifizierungsprozessen und Verdrängung.

Für die stadtpolitischen Eliten hatte die mythenhafte Wiederholung der angeblich nicht existierenden Rahmenbedingungen in den letzten Jahren aber durchaus Erfolg. Die Diskussion ist in vielerlei Hinsicht auf der Stelle verharrt und in der öffentlichen Debatte geht es nicht um eine Auseinandersetzung wie mit Gentrifizierung umgegangen werden soll. Vielmehr dominiert noch immer die Frage, ob es denn nun Gentrifizierungsprozesse und Verdrängung in der Stadt überhaupt gäbe oder nicht.

Gleichzeitig hat die hartnäckige Ablehnung der Eliten den Tatsachen ins Auge zu sehen auch zu einem diskursiven Vakuum in der stadtpolitischen Diskussion beigetragen. Während es bei vielen Menschen in Wien ein steigendes Bewusstsein für die reale Existenz von Gentrifizierung gibt, und heute viele entweder selbst oder in ihrem Bekanntenkreis von Mieterschikanen, Hausabriss, steigenden Mieten oder Verdrängung direkt oder indirekt betroffen sind, wird weiterhin behauptet, all diese Dinge gäbe es nicht, weil die Gentrifizierung in der Stadt ganz einfach nicht möglich sei.

In diesem Vakuum haben sich in den letzten Jahren eine Vielzahl stadtpolitischer Initiativen formiert: Sei es die Gruppe „Recht auf Stadt“, „Zwangsräumungen verhindern“, oder „Mietenwahnsinn stoppen“, sie alle thematisieren die schneller werdende Gentrifizierung in der Stadt und erzeugen Aufmerksamkeit für die Tatsache, dass das Recht auf Wohnen in Wien zunehmend durch private Profitinteressen ausgehebelt wird, getrieben, nicht zuletzt, durch wohnungspolitische Veränderungen und Reformen. In diesem Kontext erscheint die Verleugnung der Gentrifizierung und die vorgebrachten Mythen zunehmend unhaltbar und zahnlos. Es ist höchste Zeit für Gentrifizierung nach Wien zu schauen.

Justin Kadi ist Postdoc-Fellow am Institut für Europäische Urbanistik an der Bauhaus-Universität Weimar. Er forscht zu sozialer  Ungleichheit, Wohnungspolitik und Gentrifizierung. Der vorliegende Artikel basiert auf gemeinsamer Forschungsarbeit mit Mara Verlic, Urban Commons Research Group an der Akademie der Bildenden Künste Wien.
Referenzen:

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WIFO (2013): Die Mietpreisentwicklung in Österreich seit 2005. http://www.wifo.ac.at/jart/prj3/wifo/main.jart?contentid=1298017551022&publikation_id=46897&detail-view=yes [13.1.2016]

[i]Für 1981: Bezogen auf den Anteil an Wohnungen der Ausstattungskategorie C und D in von privaten Vermieter_innen oder sonstigen juristischen Personen vermieteten Wohnungen mit Hauptmietverträgen (laut HWZ, 1991). Der Anteil von 48% bezieht sich auf das gesamte private Mietwohnungssegment, einschließlich der nach 1945 errichteten und damit de facto nicht dem Altbausektor zuzurechnenden Wohnungen. Rund 90% der Wohnungen des gesamten Segments im Jahr 1981 wurden allerdings vor 1945 errichtet. Tendenziell sind neuere, nach 1945 errichtete Wohnungen qualitativ höherwertig gebaut worden. Der Bezug auf das gesamte Segment unterschätzt daher tendenziell den Anteil an Substandardwohnungen. Der Wert für 2011 bildet den Anteil an Wohnungen der Kategorie C und D, in von privaten Vermieter_innen oder sonstigen juristischen Personen vermieteten Wohnungen mit Hauptmietverträgen, die vor 1945 errichtet wurden, ab.

[ii]Die regulative Möglichkeiten für die Wiedervermietung unterscheiden sich nach dem Zeitpunkt der Renovierung. Wohnungen, die vor 1993 renoviert wurden, konnten zu freiem / angemessenen Mietzins vermietet werden. Für alle nach 1994 renovierten Wohnungen galt der Richtwertmietzins.

2 comments
  1. […] Kapital. Und das lässt die Wohnungspreise in die Höhe schnellen. Wer dazu lesen will klickt hier: KLICK. oder auch hier: KLICK. Oder hier: KLICK. Wer lieber eine Fotoserie dazu sehen will klickt hier: […]

  2. […] Drei populäre Mythen zu Gentrifizierung in Wien: http://urbanizm.net/4890279/drei-populare-mythen-zu-gentrifizierung-wien/ […]

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