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Der Wiener Zinshausmarkt boomt – und was das für die MieterInnen bedeutet

Justin Kadi

Die Nachfrage nach Wiener Zinshäusern ist groß. Und sie werden so teuer verkauft wie nie zuvor. Das ist das Ergebnis des aktuellen OTTO-Zinshausberichts. Seit 2009 erhebt die Immobilienfirma Transaktionen mit Zinshäusern in der Bundeshauptstadt. Derstandard.at berichtet hier.

Rekordumsätze und Rekordpreise

Im ersten Halbjahr 2017 wurden in Wien insgesamt 424 Millionen Euro durch Verkäufe und Käufe von Zinshäusern umgesetzt – ein Plus von 83 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2016. Die Preise sind ebenfalls in die Höhe geschnellt. Im Jahr 2009 wurde im Durchschnitt noch ein Quadratmeterpreis von 300 bis 800 Euro bezahlt. Mittlerweile sind es bis zu 2400 Euro. Unter 1320 Euro pro Quadratmeter gibt es „mittlerweile kein Zinshaus mehr“, berichtet Richard Buxbaum, Wohnimmobilienexperte bei Otto Immobilien auf derstandard.at.

Steigen die Preise, steigen die Mieten

Geschäftsführer Otto führt die steigenden Preise im Standard nicht zuletzt auf „die Nachfrage am Wohnungsmarkt“ zurück. Klar ist, dass sich Kaufpreise für Immobilien nicht auf natürliche Weise auf einem „Markt“ aus dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage „ergeben“. Sie sind vielmehr das Ergebnis von Kalkulationen der Käufer über die zukünftige Verwertbarkeit der Immobilie. Der heute bezahlte Kaufpreis entspricht der Berechnung der Erträge, die in den folgenden Jahren mit der Immobilie erzielt werden können. Lukrativ wird ein Kauf vor allem dann, wenn die momentan erzielten Erträge weit unter den potenziellen Erträgen liegen, die mit der Immobilie eingenommen werden können. Die Immobilienwirtschaft spricht dann gerne von der „Entwicklung des Hauses“, aus dem man mehr „rausholen“ kann.

Unterschiedliche Strategien für höhere Erträge

Nach dem Kauf geht es darum – im Immobilienjargon gesprochen – das „Potenzial der Immobilie“ zu maximieren. Dafür stehen den Eigentümern unterschiedliche Optionen zur Verfügung. In Wien sind insbesondere drei Strategien im Kontext der derzeitigen rechtlichen Rahmenbedingungen und Marktlage zu beobachten:

Neue Mietverträge abschließen

Neuverträge versprechen häufig wesentlich höhere Erträge als ältere Verträge. Seit der Mietrechtsreform 1994 ist eine wesentlich flexiblere und damit für Vermieter auch ertragreichere Mietzinsbildung möglich, vor allem im Vollandwendungsbereich des Mietrechts die für Wohnungen in Zinshäusern gelten. Die Zahlen sind eindeutig. Laut Statistik Austria kosten Mietverträge, die 30 Jahre oder älter sind, im Schnitt €5,0 pro m² (Miete inkl. Betriebskosten). Mietverträge bis unter 2 Jahre kosten hingegen € 8,9 (Statistik Austria 2017: 43). Ersetzt man also einen 30 Jahre alten Vertrag durch einen neuen steigt der Ertrag – im Schnitt – um 78%. Neue Verträge können außerdem befristet eingegangen werden, was Vermietern zusätzliche Flexibilität und Spielraum zur regelmäßigen Mieterhöhung liefert. In neue Verträge können außerdem Wertsicherungsklauseln eingebaut werden, womit die Einnahmen durch die Anpassung von Richtwert und Lagezuschlägen auch in laufenden Verträgen laufend erhöht werden können. Vielen Vermietern ist auch das noch nicht genug und sie setzen eine Miete fest, die über dem gesetzlich erlaubten Niveau gibt. Die letzte Arbeiterkammer Studie dazu gibt es hier.

Wohnen2016 Mietvertragsdauer

Quelle: Statistik Austria, Wohnen 2016, Seite 43. Basierend auf Mikrozensus 2016.

Wohnungen parifizieren und abverkaufen

Die Parifizierung und Umwandlung in Eigentumswohnungen ist eine andere Option. Bei den hohen Eigentumspreisen in der Stadt kann sich der direkte Abverkauf der Wohnungen an einzelne Eigentümer rasch lohnen. Vor allem da keine rechtlichen Einschränkungen für den Verkauf von Eigentumswohnungen in Bezug auf den Preis gelten. Das Geschäft kann auch noch besser werden, wenn man als Eigentümer etwas mit dem Verkauf wartet. Die Preise für Eigentumswohnungen in Wien steigen rasant – laut den letzten Zahlen der Statistik Austria seit 2010 um nicht weniger als 71% (Details zur Studie der Statistik Austria gibt es hier: http://www.statistik.at/web_de/presse/111836.html). Da winkt schnell ein lukrativer Deal. „Steht mehr als die Hälfte, oder stehen sogar zwei Drittel eines Hauses leer, übertrifft der Verkaufserlös der einzelnen Einheiten meist den Wert der ganzen Liegenschaft“, sagt Immobilienentwickler OTTO in Der Presse. Noch gibt es Wien weit laut OTTO Bericht 14.495 Zinshäuser. Rund 1.034, oder 6%, sind laut der Immobilienfirma seit der ersten Erhebung im Jahr 2009 allerdings bereits verschwunden – unter anderem durch Parifizierung und Abverkauf.

Abriss und Neubau

Der Abriss von Zinshäusern und anschließende Neubau ist eine dritte Option. Das Mietrecht und die Wiener Bauordnung eröffnen vergleichsweise großen Spielraum für Eigentümer so die Ertragslücke zu vergrößern. Ein Abrissbescheid ist als Eigentümer relativ leicht zu erwirken. Und die Mieten in Neubauten sind rechtlich wesentlich weniger restriktiv reguliert. Altbauten fallen etwa in den Vollanwendungsbereich des Mietrechts. Neubauwohnungen nicht. In die Medien hat es in den letzten Jahren vor allem ein Haus im 3. Bezirk, in der Hetzgasse, geschafft. Der ehemalige Gemeindebau wurde 2001 von der Stadt Wien an eine Privatstiftung verkauft. Bald darauf wurde das Haus dem Verfall preisgegeben. Eine von den BewohnerInnen eingeforderte Generalsanierung wurde nicht durchgeführt. Nachdem die verbleibenden MieterInnen aus den Wohnungen ausgezogen waren hat Ende letzten Jahres der Abriss begonnen, bis die Stadt, wohl nicht zuletzt aufgrund der großen Medienöffentlichkeit, einen Abrissstopp erlassen hat. Die Hetzgasse ist aber bei weitem nicht das einzige Haus, in dem Eigentümer den Abriss planen, wie auch die Klubobfrau der Wiener Grünen im dritten Bezirk hier gegenüber ORF.at bestätigt. Ein anderer momentan öffentlich diskutierter Fall ist ein Haus am Landstraßer Gürtel. Die noch im Haus verbliebenen MieterInnen wehren sich gegen die Abrisspläne des Eigentümers, mittlerweile auch in Form der eigens gegründeten Initiative „Rettet das Fasanviertel“. Letzte Woche berichtet auch der ORF in der Sendung Am Schauplatz zum Thema. Abriss zahle sich aus, und die Stadt Wien werde sich noch wundern, wie viele Zinshäuser in den nächsten Jahren verschwinden, meint ein Immobilienentwickler dort.

Die Professionalisierung der Verdrängung

Die Investoren, die so versuchen Rendite mit Immobilienverwertung die Rendite zu maximieren sind immer öfter Unternehmen. Traditionell ist der Wiener Zinshausmarkt dominiert von privaten Kleineigentümern. Mit dem Verkaufsboom der letzten Jahre verändert sich das allerdings sukzessive. Der aktuelle OTTO Bericht zeigt, dass auf Verkäuferseite Privatpersonen überwiegen. Unter den Käufern Unternehmen. Ein Trend, der seit Beginn der Erhebungen im Jahr 2009 im Wesentlichen anhält.

Im Weg sind bei den Verwertungsstrategien der Eigentümer in der Regel die MieterInnen. Die ORF Am Schauplatz Sendung dokumentiert anschaulich, wozu es dann kommen kann. Eigentümer engagieren Detektive zum Sammeln von Beweisen, dass Wohnungen nicht dauerhaft genutzt werden. Stromzähler vor der Wohnung werden täglich fotografiert, Haare werden an Wohnungstüren geklebt um zu prüfen, ob jemand aus und ein geht. Die Ergebnisse können für eine Aufkündigung des Mietvertrags verwendet werden.

Direkter sind die Methoden in einem Haus in der Kienmayergasse im 14. Bezirk. Das Gebäude wird vom Eigentümer Vestwerk seit Jahren dem Verfall preisgegeben. Notwendige Reparaturarbeiten werden nicht erledigt, im Haus gibt es mittlerweile eine Vielzahl von Wasserschäden, Löcher in der Decke, oder kaputte Abflussrohre. Konfrontiert mit den Vorwürfen will der Chef der Firma Vestwerk von den Beschwerden der MieterInnen gegenüber dem ORF nichts wissen. Alle Reparaturarbeiten seien in den letzten Jahren ordnungsgemäß durchgeführt worden. Und eine defekte Glühbirne müsse man eben auch mal selber als Mieter tauschen. Die zuständige Hausverwaltung EHL weiß von in Auftrag gegebenen Reparaturen nichts. Sie hätte nur den Auftrag einer buchhalterischen Verwaltung des Hauses. Der Eigentümer Vestwerk habe ja auch andere Pläne mit dem Haus. Anscheinend soll die Immobilie abgerissen werden und einem Neubau weichen. Die langfristigen Altmietverträge der MieterInnen sind dabei natürlich im Weg. Dass sie durch den Verfall des Hauses zum Auszug bewegt werden sollen liegt nahe.

Ein anderer Fall ist das bereits oben erwähnte Haus am Landstraßer Gürtel. Hier sind die Methoden der Vermieter die MieterInnen loszuwerden direkter. Am Schauplatz berichtet davon, dass ein Mitarbeiter der Eigentümerfirma den MieterInnen mit schroffem Ton gedroht habe, dass ihnen die Kündigung ins Haus steht und die Immobilie durch den Eigentümer abgerissen werden soll. Der Eigentümer weist die Vorwürfe nicht zurück.

Mit dem Boom am Zinshausmarkt professionalisiert sich auch die Verdrängung. Eigentümer in Wien können sich mittlerweile eigener Firmen bedienen, die sich auf die „Ausmietung“ von MieterInnen spezialisiert haben. Die Firma Lions Immo etwa bietet auf ihrer Website „Ausmietung von Zinshäusern sowie weiteren Objekten in Wien“. Eine andere Firma, EVL-Invest verspricht: „Wir schaffen Freiraum (Sic!) für Ihre Projekte. Überlassen Sie die Ausmietung uns Profis.“ Angekündigt wird die explizit „seriöse Mieterbetreuung und Ausmietung von Zinshäusern die generalsaniert, bzw. deren Grundstücke neu bebaut werden sollen“ und die Herbeiführung von „primär (Sic!) einvernehmliche[n] Lösungen“. Laut Website hat die Firma bereits „einige hundert Mietverhältnisse“ aufgelöst. Unter den Referenzen finden sich Adressen in vielen Innenstadtbezirken. “Menschen mit Migrationshintergrund” sind scheinbar besonders häufig von den Methoden der Firma betroffen. So werden diese neben “Mietern und deren Angehörigen” eigens als Gruppe aufgeführt, mit denen die Firma im Auftrag von Eigentümern verhandelt. Eine dritte Firma ist teamneunzehn.at. Unter den Leistungen die „über die ‚ordentliche Vermietung‘ hinausgehen”, liest man hier die „Ausmietung von unbefristeten Mietverhältnissen zur Wertsteigerung ihres Objekts“.

Wissen über diese und andere Strategien eine Immobilie auch gegen die Interessen der MieterInnen zu verwerten soll mittlerweile anscheinend einer breiten Zielgruppe von Menschen in der Stadt zugänglich gemacht werden. So wirbt etwa das Weiterbildungsinstitut WIFI bereits vor einiger Zeit im Kursprogramm in der Ubahn für einen Kurs mit dem Titel: „Zahlungsunfähigkeit des/der Mieters/-in – sicher sie Ihre Rechte“. Kursinhalt? „Sie sind in der Lage, wirksame Maßnahmen für den Fall der Zahlungsunfähigkeit des/der Bestandsnehmers/-in zu treffen.“ Ebenfalls im Angebot: “Das Wiener Zinshaus”. Kursziel? “Sie erarbeiten Möglichkeiten für die aktive Bewirtschaftung eines Objekts (Fallbeispiel “Wiener Zinshaus”).”

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Was bleibt für die MieterInnen?

Für MieterInnen beginnt mit dem Hausverkauf oft ein langer Kampf um das eigene Zuhause. In vielen Fällen steht am Ende trotzdem der Verlust der Wohnung, die Verdrängung aus sozialen Netzwerken und Beziehungen in der gewohnten Umgebung. Eine neue Unterkunft findet sich zumeist nur mehr in einem weniger attraktiven, peripher gelegenen und damit auch günstigeren Viertel. Aber auch dort wird die Wohnungssuche immer schwieriger in einer Stadt, in der die Mieten mittlerweile in vielen Vierteln rasant steigen. Manche kommen bei Familie oder Freunden unten. Manche finden Hilfe in den Unterstützungsangeboten des Fonds Soziales Wien. Manche haben keine sozialen Auffangnetze und landen auf der Straße.

Neben der Ausweitung des sozialen Wohnungsbestands mit bezahlbaren Mieten scheint die Mietrechtsreform ein wichtiger Baustein, der Verwertung von Immobilien durch Investoren einen Riegel vorzuschieben. Die Verhandlungen über ein neues Mietrecht sind allerdings gerade erst wieder gescheitert. Die nächste Weichenstellung ist wohl die kommende Wahl. Geht es nach den NEOS ist anscheinend das Mietrecht sogar in seiner jetzigen Form zu restriktiv für Eigentümerinteressen. Die ÖVP sieht gar Wohnungseigentum als eine Option für einkommensschwache Menschen, wie dieser kürzliche Tweet hier vermuten lässt. Das ungeachtet der Tatsache, dass nach einer aktuellen Umfrage der Immo-Plattform Immo-United 81 Prozent der ÖstereicherInnen meinen, dass eine Eigentumswohnung unleistbar ist.

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