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Regierung will Wohnungseigentum fördern. Wie sinnvoll?

Justin Kadi

Regierungsprogramme sind grundsätzlich mit Vorsicht zu genießen – sie sind ja wie der Name schon sagt erst einmal nur Programme und noch keine umgesetzten Maßnahmen. Allerdings lassen sich in solchen Programmen bereits generelle Stoßrichtungen und Ausrichtungen erkennen. Der Bereich Wohnungspolitik ist unkonkreter als andere Bereiche, wie von Stefan Kappacher hier richtig angemerkt, lässt aber mit einer zentralen Forderung aufhorchen: dem Plan der Wohnungseigentumsförderung. Gleich zu Beginn des Abschnitts Wohnen heißt es da: „Langfristig ist Eigentum die angestrebte und günstigste Form des Wohnens. Wir müssen alles unternehmen, dass wieder vermehrt Wohnraum im Eigentum erworben werden kann, denn Eigentum ermöglicht ein selbstbestimmtes, abgesichertes Leben.“ (nachzulesen im Regierungsprogramm hier)

Das Ziel höherer Wohnungseigentumsquoten ist nichts Neues. Von Seiten der Wirtschaft und Kreisen der Politik, etwa der ÖVP, wird es schon seit langem propagiert. Nicht zuletzt mit möglichen finanziellen Vorteilen gegenüber dem Mieten, dem Argument der Absicherung im Alter, oder damit, dass man mit dem Eigentumserwerb eine Investition in die Zukunft tätigt. Denn anstatt an Vermieter fließt das Geld in die eigene Vermögensbildung. Bei Bedarf kann die Wohnung wieder verkauft werden – bei weiter steigenden Immobilienpreisen mit sattem Gewinn.

Dass Wohnungseigentum jetzt, unter den derzeitigen Bedingungen am Wohnungsmarkt, ins Zentrum der politischen Bestrebungen gestellt wird überrascht allerdings. Denn eine zentrale wohnungspolitische Herausforderung der nächsten Jahre ist ohne Zweifel die Bereitstellung von leistbarem Wohnraum für einkommensschwache Haushalte. Vor allem für diese Gruppe hat sich die Wohnungsleistbarkeit in den letzten Jahren rasant verschlechtert. Gleichzeitig ist Wohnungseigentum für einkommensschwache Haushalte in der Regel keine Option.

Das zeigt schon ein Blick auf die Ist-Situation und die Wohnungseigentumsquote nach Einkommensgruppen in Österreich. Je höher das Einkommen, desto höher die Wohnungseigentumsquote. Am meisten Wohnungseigentümer gibt es unter den Haushalten mit dem höchsten Einkommen. Mehr als zwei Drittel in dieser Gruppe wohnen im Eigenheim.  Unter den Niedrigverdienern ist es gerade einmal ein Viertel. Wer viel verdient besitzt ein Eigenheim in Österreich. Wer wenig verdient mietet.

Rechtsverhältnis Wohnungen Ö nach Einkommensgruppen

Quelle: EU SILC 2016.

Das ist nicht überraschend, wenn man sich die Bedingungen für den Erwerb von Wohnungseigentum genauer ansieht. Das zeigt ein kleines Rechenbeispiel. Nehmen wir an ein Zwei-Personen-Haushalt möchte in Wien eine kleine 50m² Wohnung kaufen. Im Durchschnitt kosten Wohnungen in Wien momentan 4000€ pro m². Die Wohnung würde also 200.000€ kosten. Geht man von gängigen Kreditbedingungen aus, bräuchte unser Haushalt rund ein Drittel Eigenkapital um einen Kredit aufzunehmen. Damit liegen wir bei rund 70.000€ notwendigem Vermögen. Gehen wir davon aus unser Haushalt hat 10.000€ gespart und zahlt jedes Monat 200€ ein zur Ansparung des Eigenkapitals. Bei einer durchschnittlichen Verzinsung von 1,5% würde es 20 Jahre dauern, bis überhaupt das Eigenkapital für einen Kredit erspart wird. Laut kürzlicher Studie der Nationalbank (hier), spart das unterste Einkommenszehntel in Österreich sogar nur 70€ monatlich. Damit würde ein Haushalt 43 Jahre brauchen um das Eigenkapital zu ersparen. Erst dann wäre genügend Geld vorhanden, um überhaupt einen Kredit für den Wohnungskauf aufzunehmen. Bei einer gängigen Kreditlaufzeit von 25-30 Jahren würden die meisten Haushalte lebenslang ihren Kredit zurückzahlen – wenn sie es denn überhaupt noch erleben. Auch in der Rückzahlung des Kredits sind einkommensschwache Haushalte gegenüber reichen Haushalten strukturell benachteiligt. Reichere Haushalte können einen höheren monatlichen Betrag an die Bank zurückzahlen. Damit sinkt der ausstehende Kredit rascher und damit auch die Zinszahlungen. Ärmere Haushalte haben längere Tilgungsdauern und damit höhere Finanzierungskosten.

Eine Möglichkeit den Zugang zu Wohnungseigentum zu erleichtern wäre die Lockerung der Kreditvergabebedingungen. Die Hypothekenkrise in den USA, Spanien, oder Irland – Ausgangspunkt der weltweiten Finanzkrise seit 2008 – hat gezeigt, wozu das führen kann. Günstige Immobilienkredite mit niedrigen Zinsen und geringen Eigenkapitalanforderungen wurden in großem Stil an einkommensschwache Haushalte vergeben, mit dem Ziel, die Eigentumsquoten zu Erhöhen. Nach Platzen der Blase rasselten die Wohnungspreise in den Keller, Kredite waren plötzlich höher als der Wert der Immobilien, tausende Familien verloren ihre Häuser und damit oft das wenige verbliebene Vermögen. Viele stürzte das in den finanziellen Ruin und in nicht wenigen Fällen auch in die Obdachlosigkeit.

Es bleibt abzuwarten wie die bisher vagen Regierungspläne konkret umgesetzt werden. Erst daran werden sich die genauen Auswirkungen bewerten lassen. Sagen lässt sich zu diesem Zeitpunkt, dass Wohnungseigentumsförderung keine zielführende Maßnahme ist, um mit der derzeit zentralen Herausforderung am Wohnungsmarkt zielführend umzugehen. Für einkommensschwache Haushalte braucht es auch Wohnungen, die sich einkommensschwache Haushalte leisten können.

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