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Regierungsprogramm: was bringt es für MieterInnen?

 

Justin Kadi

Das Regierungsprogramm sieht Wohnungseigentum als beste Wohnform an und will es entsprechend fördern. Aber was beinhaltet das Programm für MieterInnen? Gleich zu Beginn heißt es, es soll einen “fairen Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern geben”. Aber was bedeutet das genau? Hier ein genauerer Blick auf drei geplante Änderungen. (Hier das Regierungsprogramm zum Download, Teil zu Wohnen Seiten 47-49)

1. “Mietzinsbildung: Marktkonforme Miete bei Neubauten und Gesamtsanierungen des Gebäudes auf zeitgemäßen Standard”

Was bedeutet das? Die Mietzinsbildung soll flexibilisiert werden. Privaten Eigentümern soll es erleichtert werden marktübliche Preise zu verlangen. Das ist besonders für die vorgesehenen “Gesamtsanierungen des Gebäudes” relevant. Eigentümern soll hier anscheinend ein Schlupfloch geboten werden, Gebäude bzw. Wohnungen aus der Mietrechtsregulierung “hinauszusanieren” und im Anschluss an die Sanierung zu Marktpreisen zu vermieten. Nicht zuletzt bemerkenswert vor dem Hintergrund der mehr als 2,5 Milliarden öffentlicher Mittel, die in Form von Förderungen in den letzten 20 Jahren in die Sanierung und Aufwertung des privaten Mietwohnungsmarkts geflossen sind. Wird diese Regelung tatsächlich eingeführt ist mit umfassenden Mietsteigerungen im privaten Mietwohnungssektor zu rechnen und einer schrittweisen de facto Abschaffung regulierter Mieten.

2. “Abschaffung des ‘Mietadels’ durch zeigemäße Ausgestaltung der Eintrittsrechte [§§12 und 14 MRG]: Ehegatten, eingetragene Partner sowie Kinder bis zum Erreichen des 25. Lebensjahres, sofern sie im selben Haushalt gelebt haben und ein dringendes Wohnbedürfnis haben, treten unverändert in den Mietvertrag ein”

Was bedeutet das? Im aktuellen MRG haben private Vermieter begrenzte Möglichkeiten, Mieten innerhalb von bestehenden Verträgen anzupassen. Mit der Umwandlung eines bestehenden älteren Vertrags in einen neuen Vertrag winkt hohe Rendite. Die Grafik unten macht das deutlich: je kürzlicher abgeschlossen ein Vertrag ist, desto höher ist die Miete. Eine Möglichkeit für MieterInnen den zunehmend hohen Preisen für neue Verträge zu entgehen ist die Weitergabe des Mietvertrags durch im MRG festgelegte Eintrittsrechte. Der Immobilienwirtschaft sind diese Rechte seit längerem ein Dorn im Auge, behindern sie doch das gute Geschäft. Die Regierung möchte den Vermietern anscheinend nun entgegenkommen und die Eintrittsrechte einschränken. Für MieterInnen ist die Folge klar: weniger Weitergabe von Altverträgen bedeutet eine sinkende Anzahl an preiswerten Wohnungen am Markt und damit weiter steigende Mieten.

Wohnen2016 Mietvertragsdauer

Quelle: Statistik Austria, Wohnen 2016, S. 43

3. “Aufhebung des Verbots des Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln zur Herstellung fairer Verhältnisse”

Was bedeutet das? Lagezuschläge wurden im Rahmen der Mietrechtsreform 1994 eingeführt. Sie waren damals ein “Zuckerl” für die Immobilienwirtschaft und ermöglichen dieser, dass regulierte Mieten an die Entwicklung des Bodenpreises gekoppelt werden. Damit sind regelmäßige Erhöhungen der Miete in einer Wohnung möglich. Das besondere “Zuckerl” daran: die Erhöhungen können ohne jegliche Verbesserungen an der Substanz der Wohnung durchgeführt werden. Wird etwa die U-Bahn in einem Gebiet durch öffentliches Geld ausgebaut, steigt der Bodenpreis. Private Vermieter können diesen öffentlich geschaffenen Mehrwert durch den Lagezuschlag in die regulierten Mieten einpreisen. Die Höhe der Lagezuschläge ist gesetzlich nicht festgelegt. Wien spezifiert diese Regelung und veröffentlicht regelmäßig eine Lagezuschlagskarte (siehe unten). Die möglichen Mehreinnahmen durch die Lagezuschläge sind mittlerweile beträchtlich. Im 1. Bezirk etwa können Vermieter 10,93€ pro m² mehr verlangen nur für die Lage. In den umliegenden Bezirken immer noch 4,16€ mehr. (Siehe diesen UrbaniZm Beitrag für eine genauere Erläuterung)

Aber was soll nun genau aufgehoben werden? Aus sozialpolitischen Anliegen hatte die SPÖ bei der Einführung der Zuschläge 1994 durchgesetzt, dass Gründerzeitviertel aus der Regelung ausgenommen werden. Dort dürfen keine Lagezuschläge verlangt werden. Hintergrund: zur Zeit der Regelung waren das Gebiete mit hohem Anteil an privaten Mietwohnungen, oft mit niedrigem Standard und vergleichsweise preiswerten Wohnungen, in denen einkommensschwache Haushalte zentrumsnah wohnen konnten. Die Ausnahme vom Lagezuschlag sollte diese Viertel auch zukünftig von der allgemeinen Immobilienpreisdynamik ausnehmen, preiswerte Wohnungen erhalten und einkommensschwache Haushalte vor Verdrängung in periphere Gebiete der Stadt schützen.

Der Immobilienlobby ging diese Regelung schon länger gegen den Strich. Eine Gruppe von Zinshausbesitzern in Wien ist daher vor einigen Jahren bereits vor Gericht gezogen. Schlussendlich bis vor den Verfassungsgerichtshof. Ihr Anliegen: Lagezuschläge sollen auch in Gründerzeitvierteln möglich sein. Der Verfassungsgerichtshof hat abgelehnt. Aus sozialpolitischen Gründen, mit dem Argument, dass zentrumsnaher, leistbarer Wohnraum erhalten bleiben soll (siehe genaueres hier in Standard.At). Die Gruppe der Zinshausbesitzer ist daraufhin vor den Europäischen Gerichtshof für Menschenrechte gezogen. Dort ist das Verfahren noch anhängig. Die Regierung will ihnen diesen Rechtsstreit nun anscheinend abnehmen und höhere Mieten auch in Gründerzeitvierteln ermöglichen.

Für die MieterInnen ist eines klar: fällt das Verbot, steigen die Mieten und es verschwinden weitere preiswerte Wohnungen in zentraler Lage vom Markt. Geht man nach der Höhe der Lagezuschläge in den umliegenden Gebieten, sind zumindest Steigerungen zwischen 1,3€ und 3,30€ pro m² zu erwarten. In Wien sind rund 100.000 Wohnungen betroffen, die sich so verteuern würden. Die Möglichkeit für einkommensschwache Haushalte in zentraler Lage zu wohnen wird bei Umsetzung dieser Maßnahme weiter abnehmen. Verdrängung und steigende sozialräumliche Spaltung droht. Bemerkenswert übrigens die Formulierung im Regierungsprogramm, dass die Lagezuschläge angepasst werden “zur Herstellung fairer Verhältnisse”. Es geht hier offensichtlich nicht um die Fairness zwischen Mietern und Vermietern, sondern um die Fairness zwischen Vermietern mit momentan geringen Einnahmen  und jenen mit höheren Einnahmen.

 

karte 2017

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: Magistratsabteilung 25

 

Fazit

Das Regierungsprogramm schmückt die geplanten Vorhaben im Bereich des Mietrechts mit Formulierungen über “Fairness”, “leistbares Wohnen” und “Interessenausgleich”. Bei genauerer Betrachtung zeigt sich allerdings ein klares Bild: die Rechte der MieterInnen sollen eingeschränkt werden – zugunsten der Rechte der Immobilienwirtschaft. Das lässt sich auch an der Reaktion auf das Regierungsprogramm ablesen. Für den Mieterschutzverband gibt es für Mieter “keine einzige Verbesserung”. Der Österreichische Haus- und Grundbesitzerverband sieht im Programm “viele erste Schritte in die richtige Richtung”. Und der Verband der Institutionellen Immobilieninvestoren? “Von den Überschriften her sehen wir das Programm positiv”, bestätigt Präsident Louzek im DerStandard. Eine systematische Übersicht, wie das Regierungsprogramm die Forderungen der Immobilienwirtschaft in ihr Programm übernommen hat, hat UrbaniZm übrigens hier recherchiert.

 

Dieser Post ist Teil 3 der Serie “Wohnungspolitik: Was steht im Regierungsprogramm?”. Teil 1 findet zur Förderung des Wohnungseigentums findet sich hier. Teil 2 wie sich die Immobilienwirtschaft in das Regierungsprogramm eingebracht hat findet sich hier

 

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