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Justin Kadi

Das Regierungsprogramm sieht Wohnungseigentum als beste Wohnform an und will es entsprechend fördern. Aber was beinhaltet das Programm für MieterInnen? Gleich zu Beginn heißt es, es soll einen “fairen Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern geben”. Aber was bedeutet das genau? Hier ein genauerer Blick auf drei geplante Änderungen. (Hier das Regierungsprogramm zum Download, Teil zu Wohnen Seiten 47-49)

1. “Mietzinsbildung: Marktkonforme Miete bei Neubauten und Gesamtsanierungen des Gebäudes auf zeitgemäßen Standard”

Was bedeutet das? Die Mietzinsbildung soll flexibilisiert werden. Privaten Eigentümern soll es erleichtert werden marktübliche Preise zu verlangen. Das ist besonders für die vorgesehenen “Gesamtsanierungen des Gebäudes” relevant. Eigentümern soll hier anscheinend ein Schlupfloch geboten werden, Gebäude bzw. Wohnungen aus der Mietrechtsregulierung “hinauszusanieren” und im Anschluss an die Sanierung zu Marktpreisen zu vermieten. Nicht zuletzt bemerkenswert vor dem Hintergrund der mehr als 2,5 Milliarden öffentlicher Mittel, die in Form von Förderungen in den letzten 20 Jahren in die Sanierung und Aufwertung des privaten Mietwohnungsmarkts geflossen sind. Wird diese Regelung tatsächlich eingeführt ist mit umfassenden Mietsteigerungen im privaten Mietwohnungssektor zu rechnen und einer schrittweisen de facto Abschaffung regulierter Mieten.

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Justin Kadi

Mit dem Bekanntwerden des Regierungsprogramms stellt sich neben der Frage nach den möglichen Auswirkungen der ankündigten Maßnahmen auch die Frage, wessen Interessen Eingang in das vorgelegte Programm gefunden haben. Im Bereich “Wohnen” ist eine Interessensgruppe bei Betrachtung der Vorhaben unübersehbar: die Immobilienwirtschaft.

Klar wird das durch einen Vergleich des Regierungsprogramms mit den aktuellen Pressematerialien des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Ein Großteil der Forderungen des ÖVI wurde in das Regierungsprogramm übernommen. Manche mit etwas größerer Anpassung, manche fast identisch.

Der ÖVI listet seine Forderungen in vier Kapiteln: sozialer Wohnbau, Mietrecht, Investitionsanreize und Bauvorschriften. In den ersten drei Kapiteln finden sich insgesamt 13 Forderungen. 10 davon finden sich im Regierungsprogramm wieder.

Überraschend? Nicht wirklich. Hat doch die etwa ÖVP einen großen Teil ihrer Wahlkampfspenden aus der Immobilienwirtschaft erhalten, wie hier gezeigt.  Im Gegenzug sollen ihre Interessen nun anscheinend auch in die Tat umgesetzt werden. Die neue Regierung macht’s möglich. Die Immobilienwirtschaft reibt sich die Hände. MieterInnen drohen gleichzeitig noch höhere Wohnkosten als bisher und weiter steigende Mieten. Unten findet sich der detaillierte Vergleich der 10 ÖVI Forderungen mit dem Regierungsprogramm. Alle ÖVI Zitate entstammen aus den Pressematerialien zur Pressekonferenz vom 29.11., abrufbar hier: http://www.ovi.at/fileadmin/user_upload/Pressetexte/OEVI_Presseunterlagen_final.pdf. Alle Zitate aus dem Regierungsprogramm aus ebendiesem, abrufbar hier: https://www.oevp.at/download/Regierungsprogramm.pdf

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Justin Kadi

Regierungsprogramme sind grundsätzlich mit Vorsicht zu genießen – sie sind ja wie der Name schon sagt erst einmal nur Programme und noch keine umgesetzten Maßnahmen. Allerdings lassen sich in solchen Programmen bereits generelle Stoßrichtungen und Ausrichtungen erkennen. Der Bereich Wohnungspolitik ist unkonkreter als andere Bereiche, wie von Stefan Kappacher hier richtig angemerkt, lässt aber mit einer zentralen Forderung aufhorchen: dem Plan der Wohnungseigentumsförderung. Gleich zu Beginn des Abschnitts Wohnen heißt es da: „Langfristig ist Eigentum die angestrebte und günstigste Form des Wohnens. Wir müssen alles unternehmen, dass wieder vermehrt Wohnraum im Eigentum erworben werden kann, denn Eigentum ermöglicht ein selbstbestimmtes, abgesichertes Leben.“ (nachzulesen im Regierungsprogramm hier)

Das Ziel höherer Wohnungseigentumsquoten ist nichts Neues. Von Seiten der Wirtschaft und Kreisen der Politik, etwa der ÖVP, wird es schon seit langem propagiert. Nicht zuletzt mit möglichen finanziellen Vorteilen gegenüber dem Mieten, dem Argument der Absicherung im Alter, oder damit, dass man mit dem Eigentumserwerb eine Investition in die Zukunft tätigt. Denn anstatt an Vermieter fließt das Geld in die eigene Vermögensbildung. Bei Bedarf kann die Wohnung wieder verkauft werden – bei weiter steigenden Immobilienpreisen mit sattem Gewinn. Read More

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Kein anderer Teil der Stadt hat sich in den letzten Jahrzehnten so stark verändert wie Wien links der Donau. Ein guter Grund also, sich die Dimension dieses Wandels aus der Vogelperspektive anzuschauen. Das Projekt lidovienna macht genau das. Mithilfe historischer Orthofotos von 1938 bis heute wird die bauliche Veränderung Transdanubiens eindrucksvoll illustriert. Darüber hinaus werden die lange Geschichte der Wiener Planung und der Einfluss von Zeitgeist und Entwicklungskontext auf Wien links der Donau nachvollziehbar gemacht.

Wer hat den Kaisermühlen Blues?

Transdanubien, das ist noch heute die abschätzige Zuschreibung für den Nordosten Wiens – für jenen Teil der Stadt, der sich hinter dem rechten Donauufer erstreckt. Cisdanubier*innen heben damit gern hervor, auf welcher Donauseite das „echte“ Wien liegt. Dieses Othering – hier wir, dort drüben die anderen – hat vornehmlich historische Gründe. Denn erst 1904/05 werden weite Teile des Nordostens eingemeindet. Die funktionale Integration beider Stadtteile ist jedoch noch immer nicht abgeschlossen, die Donau weiterhin eine Trennlinie – zumindest in den Köpfen gelernter Wiener*innen. Immer wieder genügt der Verweis auf den Fluss, beispielsweise als Erklärung für das unterschiedliche Wahlverhalten oder die auffällig andere Sozioökonomie.

Transdanubien, das ist aber auch Ausdruck der dynamischen Urbanisierung Wiens – einer Stadt, die jährlich um mehrere Zehntausend Einwohner*innen wächst. Ein Gutteil dieser Bewohner*innen findet seinen Platz „drüber der Donau“, wie Otto Wagner es dereinst formuliert hat. Nicht mehr lange, dann kommt jede*r fünfte Wiener*in aus Floridsdorf oder Donaustadt. Das zeigt, wie wichtig der Nordosten für die Stadtentwicklung geworden ist. Mit der Seestadt Aspern, dem Donaufeld und dem neuen Zentrum Kagran entstehen aktuell auch einige der prestigeträchtigen Planungsprojekte links der Donau. Kein Grund mehr also für den Kaisermühlen Blues.

Trau Dich über die Donau!

Über Jahre scheint die Stadtforschung aber ähnliche Ressentiments gehabt zu haben wie die gelernten Wiener*innen. Viel zu wenig wurde der Nordosten der Stadt bislang in den Blick genommen. Das Forschungsprojekt TRANS[form]DANUBIEN hat diese Kritik aufgegriffen und sich der Wiener Stadtentwicklung links der Donau gewidmet. Im Fokus stand die Frage nach dem Einfluss der Stadtplanung auf den sichtbaren baulichen Wandel. Die Website www.lidovienna.at liefert jetzt erste Ergebnisse aus dem Projekt und macht aus der historischen Aufarbeitung eine interaktive Exkursion durch die Stadtentwicklungsgeschichte von Floridsdorf und Donaustadt. Historische Zeitleisten, interaktive Karten und Luftbildvergleiche veranschaulichen, was sich gerade tut im Nordosten Wiens und erlauben den einen oder anderen spannenden Blick in die Geschichte der Stadt. Was war vor der Donauinsel? Wie hat Kaisermühlen vor dem Krieg ausgesehen und was passiert gerade in der Seestadt? Dazu gibt es manch interessantes Detail: In sieben „Planungsgeschichten“ beschreiben die Forscher*innen ausgewählte Gebiete im ganz spezifischen historischen Kontext. So stehen einzelne Bauprojekte für das Spannungsverhältnis zwischen planerischen Zielen und politischem Rahmen, zwischen Wirtschaft und Gesellschaft und werden so zu Symbolen transdanubischer Stadtentwicklungsgeschichte. „Es ist interessant zu sehen, wie sich der planerische Zeitgeist und die damit verbundenen, unterschiedlichen Idealvorstellungen von der Stadt in den Gebieten links der Donau nebeneinander manifestieren konnten.“, so Stadtforscher Johannes Suitner, Projektleiter von TRANS[form]DANUBIEN. Einen Klick wert, wie wir finden!

Website: www.lidovienna.at

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Justin Kadi

Der Verband der institutionellen Immobilieninvestoren (VII) lässt diese Woche mit einer Presseinformation aufhorchen. Er fordert eine “faktenbasierte Wohnpolitik”. Skurril mutet dabei an, dass die in den Unterlagen präsentierten Fakten fehlerhaft und unvollständig sind.

Der VII sieht etwa hinter Statistiken zur Mietsteigerung einen “Mythos”. “Statistiken die aufzeigen, dass Mieten regelmäßig steigen, sind mit Vorsicht zu betrachten. Denn es handelt sich dabei ausschließlich um neu abgeschlossene Mietverträge.” Fakt ist, dass die Bestandsmieten, inklusive Neu- und Altverträgen, in Wien seit Jahren rasant steigen. Die Bruttomieten (Hauptmietzins + Betriebskosten + 10% USt.) sind über alle Wohnungsmarktsegmente zwischen 2008 und 2014 um 24% gestiegen. Die Inflation ist im gleichen Zeitraum lediglich um 12% gestiegen. Noch relevanter: Den stärksten Anstieg verzeichnet da der private Mietwohnungssektor, also der Bereich, in dem die Mitglieder des VII als Vermieter aktiv sind. Während die Mieten im gemeinnützigen Sektor um 16% gestiegen sind und in Gemeindewohnungen um 17%, sind sie im privaten Mietwohnungssektor um 34% gestiegen.

Getrieben werden die Mieten vor allem durch neu abgeschlossene Verträge. Da hat der VII Recht. Das ist aber kein gültiges Argument dafür, dass die Mieten in Wirklichkeit garnicht steigen und die Statistiken “ein Mythos” seien. Vielmehr deutet es auf einen zentralen Mechanismus hin, wie die Immobilienindustrie die Mieten in der Stadt in die Höhe treibt. Denn immer mehr Wohnungen im privaten Mietwohnungssektor werden befristet und damit regelmäßg neu vermietet. Waren es 2008 noch 9% der Bestandsverträge, waren es 2014 bereits 14%. Unter den Neuverträgen ist der Befristungsgrad heute bei Zwei-Drittel. Den Abschluss neuer Verträge nutzen die Vermieter zur regelmäßigen Erhöhung der Miete. Damit kommt es zu einem sogenannten Wiedervermietungseffekt auf die Mietpreise und den eklatant höheren Preisen in neuen Mietverträgen. Grosso modo steigen damit die Mieten.

Der VII führt das nicht zuletzt auf Qualitätsverbesserungen der Wohnungen zurück. “Die laufende Wohnstandard-Verbesserung muss bei der Beurteilung der Entwicklung von Wohnkosten berücksichtigt und als Folge gestiegener Qualitätsansprüche verstanden werden, die sich auch in höheren Kosten zeigen muss.” Bei allen Qualitätsverbesserungen werden dabei andere Methoden verschwiegen, wie regelmäßig Mieten auch ohne Investition in die Wohnung erhöht werden. Die Anpassung des Lagezuschlags etwa folgt keiner Qualitätsverbesserung einzelner Wohnungen, sondern preist die Lagegunst der Wohnumgebung ein. Nicht zuletzt wird die in einer wachsenden Stadt wie Wien vielerorts durch die öffentlichen (!) Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur wie die U-Bahn verbessert. Die Möglichkeit über den Lagezuschlag Mieten zu erhöhen sollte nicht unterschätzt werden. In allen Lagekategorien sind die Zuschläge seit der letzten Erhöhung 2014 um mehr als 30% gestiegen. Im 1. Bezirk kann man heute €10,93 pro m² extra für die Miete verlangen nur für die Lage. In den umliegenden Bezirken immer noch rund €4 mehr.

Ein zweites Argument des VII warum die Mieten steigen, sind die Betriebskostensteigerungen: “Ebenso berücksichtigt muss die nicht enden wollende Gebührenlawine der Stadt Wien werden.” Fakt ist, dass die Betriebskosten eine untergeordnete Rolle bei den Mietsteigerungen spielen. Im Durchschnitt sind die Betriebskosten zwischen 2008 und 2014 über alle Segmente um 12% gestiegen. Das entspricht der allgemeinen Preissteigerung. Der Nettohauptmietzins (inkl. USt., exklusive Betriebskosten) ist währenddessen um 30% gestiegen. Im privaten Mietwohnungsmarkt waren die Steigerungen mit Abstand am Stärksten. Ganze 43%. Die Betriebskosten sind also als primärer Preistreiber auszuschließen. Es sind vielmehr die von den privaten Vermietern verlangten höheren Nettohauptmietzinse, die die Mieten steigen lassen.

Nicht vergessen werden darf bei der Presseinformation des VII, dass es sich dabei um einen Interessensverband für Immobilieneinvestoren handelt. Auch vor diesem Hintergrund sind wohl die in der Presseinformation gelisteten Forderungen nach  einer Anhebung von Altmieten, “Adaptierungen bei den Eintrittsberechtigungen” und anderen Einschränkungen im MRG zu Lasten der MieterInnen zu interpretieren. Die Versorgung von sozial Schwachen mit angemessenem Wohnraum scheint für den Verband nicht das primäre Ziel. Das Mission Statement auf der Website des Verbands unterstreicht das: “Der VII sieht sich als Unterstützer des Eigentums, setzt sich für die Erzielung notwendiger Renditen ein und für eine Modernisierung des Mietrechtsgesetzes.”

Es ist außerdem wohl auch kein Zufall, dass sich der VII genau jetzt, im Rahmen der Koalititionsverhandlungen zu Wort meldet. Es geht anscheinend darum, im Moment der politischen Weichenstellungen öffentlichkeitswirksam für die Interessen der Immobilieneigentümer zu intervenieren. “[D]ie aktive Teilnahme am politischen Diskurs” listet der Verband auf seiner Website auch als eine seiner Aufgaben. Der Aufruf nach einer faktenbasierten Wohnungspolitik ist zu begrüßen. Grundvoraussetzung wäre mit vollständigen und richtigen Fakten zu argumentieren.

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Eine spannende Veranstaltungsserie zum Thema Demokratie und Stadt gibt es vom 6.-15. Oktober in Wien, organisiert von dérive – Zeitschrift für Stadtforschung. Wir weisen gerne darauf hin und teilen hier die Ankündigung der Veranstalter zur Auftaktveranstaltung:

Festivaleröffnung DEMOCRACitY – Demokratie und Stadt

Eröffnung urbanize! Festival und Ausstellung Actopolis mit Subchor Sing-Along, Zeppelin/Bukarest, und #analogposting

6.10.2017 19:00 Festivalzentrale im AzW, Museumsplatz 1, 1070 Wien

Erreichbarkeit: Haltestelle Volkstheater – U2/U3, Straßenbahn 49 & Bus 48A / Haltestelle Museumsquartier – U2

Demokratie! fordert der Subchor und lädt zum kollektiven Sing-Along als klingender Auftakt des urbanize! Festival im Architekturzentrum Wien. 10 Tage lang installiert urbanize! in Kooperation mit dem Social Design Studio der Angewandten im Az W ein öffentliches Festival-Wohnzimmer als Arbeitsplatz, Diskussionsort, Treffpunkt und Wissensdrehscheibe. Während Vize-Bürgermeisterin und Planungsstadträtin Maria Vassilakou um 19 Uhr das Festival eröffnet, übergibt das Bukarester Performance-Kollektiv Zeppelin die Macht an freiwillige Mayor for 10 Minutes. Zeppelin ist auch Teil der Ausstellung Actopolis. Die Kunst zu handeln, die parallel zum Festival eröffnet wird. Gemeinsam mit dem Az W laden wir in die Agora – zum Singen, Feiern, Diskutieren und Regieren, zum Denken und Kleben mit #analogposting, zum Vernetzen, Austauschen und Kennenlernen. Willkommen!

Mehr Infos zum Festival gibt es hier: DEMOCRACitY
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Justin Kadi

Die Nachfrage nach Wiener Zinshäusern ist groß. Und sie werden so teuer verkauft wie nie zuvor. Das ist das Ergebnis des aktuellen OTTO-Zinshausberichts. Seit 2009 erhebt die Immobilienfirma Transaktionen mit Zinshäusern in der Bundeshauptstadt. Derstandard.at berichtet hier.

Rekordumsätze und Rekordpreise

Im ersten Halbjahr 2017 wurden in Wien insgesamt 424 Millionen Euro durch Verkäufe und Käufe von Zinshäusern umgesetzt – ein Plus von 83 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2016. Die Preise sind ebenfalls in die Höhe geschnellt. Im Jahr 2009 wurde im Durchschnitt noch ein Quadratmeterpreis von 300 bis 800 Euro bezahlt. Mittlerweile sind es bis zu 2400 Euro. Unter 1320 Euro pro Quadratmeter gibt es „mittlerweile kein Zinshaus mehr“, berichtet Richard Buxbaum, Wohnimmobilienexperte bei Otto Immobilien auf derstandard.at.

Steigen die Preise, steigen die Mieten

Geschäftsführer Otto führt die steigenden Preise im Standard nicht zuletzt auf „die Nachfrage am Wohnungsmarkt“ zurück. Klar ist, dass sich Kaufpreise für Immobilien nicht auf natürliche Weise auf einem „Markt“ aus dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage „ergeben“. Sie sind vielmehr das Ergebnis von Kalkulationen der Käufer über die zukünftige Verwertbarkeit der Immobilie. Der heute bezahlte Kaufpreis entspricht der Berechnung der Erträge, die in den folgenden Jahren mit der Immobilie erzielt werden können. Lukrativ wird ein Kauf vor allem dann, wenn die momentan erzielten Erträge weit unter den potenziellen Erträgen liegen, die mit der Immobilie eingenommen werden können. Die Immobilienwirtschaft spricht dann gerne von der „Entwicklung des Hauses“, aus dem man mehr „rausholen“ kann.

Unterschiedliche Strategien für höhere Erträge

Nach dem Kauf geht es darum – im Immobilienjargon gesprochen – das „Potenzial der Immobilie“ zu maximieren. Dafür stehen den Eigentümern unterschiedliche Optionen zur Verfügung. In Wien sind insbesondere drei Strategien im Kontext der derzeitigen rechtlichen Rahmenbedingungen und Marktlage zu beobachten:

Neue Mietverträge abschließen

Neuverträge versprechen häufig wesentlich höhere Erträge als ältere Verträge. Seit der Mietrechtsreform 1994 ist eine wesentlich flexiblere und damit für Vermieter auch ertragreichere Mietzinsbildung möglich, vor allem im Vollandwendungsbereich des Mietrechts die für Wohnungen in Zinshäusern gelten. Die Zahlen sind eindeutig. Laut Statistik Austria kosten Mietverträge, die 30 Jahre oder älter sind, im Schnitt €5,0 pro m² (Miete inkl. Betriebskosten). Mietverträge bis unter 2 Jahre kosten hingegen € 8,9 (Statistik Austria 2017: 43). Ersetzt man also einen 30 Jahre alten Vertrag durch einen neuen steigt der Ertrag – im Schnitt – um 78%. Neue Verträge können außerdem befristet eingegangen werden, was Vermietern zusätzliche Flexibilität und Spielraum zur regelmäßigen Mieterhöhung liefert. In neue Verträge können außerdem Wertsicherungsklauseln eingebaut werden, womit die Einnahmen durch die Anpassung von Richtwert und Lagezuschlägen auch in laufenden Verträgen laufend erhöht werden können. Vielen Vermietern ist auch das noch nicht genug und sie setzen eine Miete fest, die über dem gesetzlich erlaubten Niveau gibt. Die letzte Arbeiterkammer Studie dazu gibt es hier.

Wohnen2016 Mietvertragsdauer

Quelle: Statistik Austria, Wohnen 2016, Seite 43. Basierend auf Mikrozensus 2016.

Wohnungen parifizieren und abverkaufen

Die Parifizierung und Umwandlung in Eigentumswohnungen ist eine andere Option. Bei den hohen Eigentumspreisen in der Stadt kann sich der direkte Abverkauf der Wohnungen an einzelne Eigentümer rasch lohnen. Vor allem da keine rechtlichen Einschränkungen für den Verkauf von Eigentumswohnungen in Bezug auf den Preis gelten. Das Geschäft kann auch noch besser werden, wenn man als Eigentümer etwas mit dem Verkauf wartet. Die Preise für Eigentumswohnungen in Wien steigen rasant – laut den letzten Zahlen der Statistik Austria seit 2010 um nicht weniger als 71% (Details zur Studie der Statistik Austria gibt es hier: http://www.statistik.at/web_de/presse/111836.html). Da winkt schnell ein lukrativer Deal. „Steht mehr als die Hälfte, oder stehen sogar zwei Drittel eines Hauses leer, übertrifft der Verkaufserlös der einzelnen Einheiten meist den Wert der ganzen Liegenschaft“, sagt Immobilienentwickler OTTO in Der Presse. Noch gibt es Wien weit laut OTTO Bericht 14.495 Zinshäuser. Rund 1.034, oder 6%, sind laut der Immobilienfirma seit der ersten Erhebung im Jahr 2009 allerdings bereits verschwunden – unter anderem durch Parifizierung und Abverkauf.

Abriss und Neubau

Der Abriss von Zinshäusern und anschließende Neubau ist eine dritte Option. Das Mietrecht und die Wiener Bauordnung eröffnen vergleichsweise großen Spielraum für Eigentümer so die Ertragslücke zu vergrößern. Ein Abrissbescheid ist als Eigentümer relativ leicht zu erwirken. Und die Mieten in Neubauten sind rechtlich wesentlich weniger restriktiv reguliert. Altbauten fallen etwa in den Vollanwendungsbereich des Mietrechts. Neubauwohnungen nicht. In die Medien hat es in den letzten Jahren vor allem ein Haus im 3. Bezirk, in der Hetzgasse, geschafft. Der ehemalige Gemeindebau wurde 2001 von der Stadt Wien an eine Privatstiftung verkauft. Bald darauf wurde das Haus dem Verfall preisgegeben. Eine von den BewohnerInnen eingeforderte Generalsanierung wurde nicht durchgeführt. Nachdem die verbleibenden MieterInnen aus den Wohnungen ausgezogen waren hat Ende letzten Jahres der Abriss begonnen, bis die Stadt, wohl nicht zuletzt aufgrund der großen Medienöffentlichkeit, einen Abrissstopp erlassen hat. Die Hetzgasse ist aber bei weitem nicht das einzige Haus, in dem Eigentümer den Abriss planen, wie auch die Klubobfrau der Wiener Grünen im dritten Bezirk hier gegenüber ORF.at bestätigt. Ein anderer momentan öffentlich diskutierter Fall ist ein Haus am Landstraßer Gürtel. Die noch im Haus verbliebenen MieterInnen wehren sich gegen die Abrisspläne des Eigentümers, mittlerweile auch in Form der eigens gegründeten Initiative „Rettet das Fasanviertel“. Letzte Woche berichtet auch der ORF in der Sendung Am Schauplatz zum Thema. Abriss zahle sich aus, und die Stadt Wien werde sich noch wundern, wie viele Zinshäuser in den nächsten Jahren verschwinden, meint ein Immobilienentwickler dort.

Die Professionalisierung der Verdrängung

Die Investoren, die so versuchen Rendite mit Immobilienverwertung die Rendite zu maximieren sind immer öfter Unternehmen. Traditionell ist der Wiener Zinshausmarkt dominiert von privaten Kleineigentümern. Mit dem Verkaufsboom der letzten Jahre verändert sich das allerdings sukzessive. Der aktuelle OTTO Bericht zeigt, dass auf Verkäuferseite Privatpersonen überwiegen. Unter den Käufern Unternehmen. Ein Trend, der seit Beginn der Erhebungen im Jahr 2009 im Wesentlichen anhält.

Im Weg sind bei den Verwertungsstrategien der Eigentümer in der Regel die MieterInnen. Die ORF Am Schauplatz Sendung dokumentiert anschaulich, wozu es dann kommen kann. Eigentümer engagieren Detektive zum Sammeln von Beweisen, dass Wohnungen nicht dauerhaft genutzt werden. Stromzähler vor der Wohnung werden täglich fotografiert, Haare werden an Wohnungstüren geklebt um zu prüfen, ob jemand aus und ein geht. Die Ergebnisse können für eine Aufkündigung des Mietvertrags verwendet werden.

Direkter sind die Methoden in einem Haus in der Kienmayergasse im 14. Bezirk. Das Gebäude wird vom Eigentümer Vestwerk seit Jahren dem Verfall preisgegeben. Notwendige Reparaturarbeiten werden nicht erledigt, im Haus gibt es mittlerweile eine Vielzahl von Wasserschäden, Löcher in der Decke, oder kaputte Abflussrohre. Konfrontiert mit den Vorwürfen will der Chef der Firma Vestwerk von den Beschwerden der MieterInnen gegenüber dem ORF nichts wissen. Alle Reparaturarbeiten seien in den letzten Jahren ordnungsgemäß durchgeführt worden. Und eine defekte Glühbirne müsse man eben auch mal selber als Mieter tauschen. Die zuständige Hausverwaltung EHL weiß von in Auftrag gegebenen Reparaturen nichts. Sie hätte nur den Auftrag einer buchhalterischen Verwaltung des Hauses. Der Eigentümer Vestwerk habe ja auch andere Pläne mit dem Haus. Anscheinend soll die Immobilie abgerissen werden und einem Neubau weichen. Die langfristigen Altmietverträge der MieterInnen sind dabei natürlich im Weg. Dass sie durch den Verfall des Hauses zum Auszug bewegt werden sollen liegt nahe.

Ein anderer Fall ist das bereits oben erwähnte Haus am Landstraßer Gürtel. Hier sind die Methoden der Vermieter die MieterInnen loszuwerden direkter. Am Schauplatz berichtet davon, dass ein Mitarbeiter der Eigentümerfirma den MieterInnen mit schroffem Ton gedroht habe, dass ihnen die Kündigung ins Haus steht und die Immobilie durch den Eigentümer abgerissen werden soll. Der Eigentümer weist die Vorwürfe nicht zurück.

Mit dem Boom am Zinshausmarkt professionalisiert sich auch die Verdrängung. Eigentümer in Wien können sich mittlerweile eigener Firmen bedienen, die sich auf die „Ausmietung“ von MieterInnen spezialisiert haben. Die Firma Lions Immo etwa bietet auf ihrer Website „Ausmietung von Zinshäusern sowie weiteren Objekten in Wien“. Eine andere Firma, EVL-Invest verspricht: „Wir schaffen Freiraum (Sic!) für Ihre Projekte. Überlassen Sie die Ausmietung uns Profis.“ Angekündigt wird die explizit „seriöse Mieterbetreuung und Ausmietung von Zinshäusern die generalsaniert, bzw. deren Grundstücke neu bebaut werden sollen“ und die Herbeiführung von „primär (Sic!) einvernehmliche[n] Lösungen“. Laut Website hat die Firma bereits „einige hundert Mietverhältnisse“ aufgelöst. Unter den Referenzen finden sich Adressen in vielen Innenstadtbezirken. “Menschen mit Migrationshintergrund” sind scheinbar besonders häufig von den Methoden der Firma betroffen. So werden diese neben “Mietern und deren Angehörigen” eigens als Gruppe aufgeführt, mit denen die Firma im Auftrag von Eigentümern verhandelt. Eine dritte Firma ist teamneunzehn.at. Unter den Leistungen die „über die ‚ordentliche Vermietung‘ hinausgehen”, liest man hier die „Ausmietung von unbefristeten Mietverhältnissen zur Wertsteigerung ihres Objekts“.

Wissen über diese und andere Strategien eine Immobilie auch gegen die Interessen der MieterInnen zu verwerten soll mittlerweile anscheinend einer breiten Zielgruppe von Menschen in der Stadt zugänglich gemacht werden. So wirbt etwa das Weiterbildungsinstitut WIFI bereits vor einiger Zeit im Kursprogramm in der Ubahn für einen Kurs mit dem Titel: „Zahlungsunfähigkeit des/der Mieters/-in – sicher sie Ihre Rechte“. Kursinhalt? „Sie sind in der Lage, wirksame Maßnahmen für den Fall der Zahlungsunfähigkeit des/der Bestandsnehmers/-in zu treffen.“ Ebenfalls im Angebot: “Das Wiener Zinshaus”. Kursziel? “Sie erarbeiten Möglichkeiten für die aktive Bewirtschaftung eines Objekts (Fallbeispiel “Wiener Zinshaus”).”

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Was bleibt für die MieterInnen?

Für MieterInnen beginnt mit dem Hausverkauf oft ein langer Kampf um das eigene Zuhause. In vielen Fällen steht am Ende trotzdem der Verlust der Wohnung, die Verdrängung aus sozialen Netzwerken und Beziehungen in der gewohnten Umgebung. Eine neue Unterkunft findet sich zumeist nur mehr in einem weniger attraktiven, peripher gelegenen und damit auch günstigeren Viertel. Aber auch dort wird die Wohnungssuche immer schwieriger in einer Stadt, in der die Mieten mittlerweile in vielen Vierteln rasant steigen. Manche kommen bei Familie oder Freunden unten. Manche finden Hilfe in den Unterstützungsangeboten des Fonds Soziales Wien. Manche haben keine sozialen Auffangnetze und landen auf der Straße.

Neben der Ausweitung des sozialen Wohnungsbestands mit bezahlbaren Mieten scheint die Mietrechtsreform ein wichtiger Baustein, der Verwertung von Immobilien durch Investoren einen Riegel vorzuschieben. Die Verhandlungen über ein neues Mietrecht sind allerdings gerade erst wieder gescheitert. Die nächste Weichenstellung ist wohl die kommende Wahl. Geht es nach den NEOS ist anscheinend das Mietrecht sogar in seiner jetzigen Form zu restriktiv für Eigentümerinteressen. Die ÖVP sieht gar Wohnungseigentum als eine Option für einkommensschwache Menschen, wie dieser kürzliche Tweet hier vermuten lässt. Das ungeachtet der Tatsache, dass nach einer aktuellen Umfrage der Immo-Plattform Immo-United 81 Prozent der ÖstereicherInnen meinen, dass eine Eigentumswohnung unleistbar ist.

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Christian Schmid, Autor von »Stadt, Raum und Gesellschaft«, einer äußerst lesenswerten Einführung zu Lefebvre, ist morgen Gast des zweiten Wiener HUMANITIES FESTIVALS. Thema des Festivals ist »REVOLUTION!«

Samstag, 23.9., 18:00, Festsaal TU Wien

Der französische Philosoph Henri Lefebvre gilt nicht nur als einer der Väter des Mai ’68, er hat ein Jahr zuvor auch das heute hochaktuelle Buch „Le droit à la ville“ („Das Recht auf Stadt“) geschrieben. Gegen den funktionalistischen Städtebau der Nachkriegszeit feierte er die Stadt als Œuvre aller Bewohner_innen und Möglichkeitsraum für die urbane Gesellschaft.

Christian Schmid, Professor an der ETH Zürich und einer der profundesten Lefebvre-Kenner, erläutert im Gespräch mit Elke Rauth (dérive) Lefebvres’ Theoriewelt und ihre Anwendbarkeit auf die Stadt von heute.

Infos zum Lefebvre-Buch von Christian Schmid http://www.steiner-verlag.de/titel/58044.html

Infos zum HUMANITIES FESTIVAL http://humanitiesfestival.at/

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Ein neues Buch zur aktuellen Wohnungsfrage. Mit Fokus auf Deutschland, aber auch Wien kommt vor. Mitherausgegeben von Urbanizm-Redakteur Justin Kadi.

Barbara Schönig / Justin Kadi / Sebastian Schipper (Hg.) (2017): Wohnraum für alle?! Perspektiven auf Planung, Politik und Architektur. transcript: Bielefeld.

Seit Jahren steigen Mieten und Wohnungspreise – vor allem in wachsenden Städten und Regionen Deutschlands. Günstiger Wohnraum wird zunehmend knapp und gerade untere und mittlere Einkommensgruppen sind von hohen Wohnkosten belastet. Der Band bringt gestalterische, gesellschaftliche und politische Lösungsansätze in einen Dialog. Die Beiträge erkunden die Gründe für die Wiederkehr der Wohnungsfrage und stellen Strategien vor, mit denen bezahlbarer Wohnraum für alle geschaffen werden kann. Akteure aus Wissenschaft, Praxis, Politik und sozialen Bewegungen finden hier aktuelle Perspektiven auf ein drängendes urbanes Problem.

Mit Beiträgen von: Barbara Schönig, Bernd Belina, Susanne Heeg, Kathleen Scanlon, Darinka Czischke, Susanne Frank, Anne Vogelpohl, Lisa Vollmer, Elodie Vittu, Norma Brecht, Andrej Holm, Bernd Hunger, Jan Kuhnert, Joscha Metzger, Sebastian Schipper, Christoph Reinprecht, Grit Schade, Katrin Lompscher, Ivo Balmer, Tobias Bernet, Sabine Horlitz, Jutta Albus, Hans Drexler, Caroline Kauert, Max Welch Guerra.

Zur Open-Access Leseprobe geht’s hier: klick

…weitere Infos und Bestellung hier: klick

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Die aktuelle Beilage des Augustins hat den Titel “Mietenwahnsinn, Wohnungsnot, Widerstand: Wohnen in Wien 2017”. Aus dem Einleitungstext: “Im Gegensatz zum internationalen Lobgesang über die soziale Wohnungspolitik in Wien, zeigt sich heute ein erschreckendes Bild: Die Mieten explodieren, günstige Wohnungen sind knapp und immer mehr Menschen können sich die Wohnungskosten nur mehr schwer leisten. Rassismus am Wohnungsmarkt und verschärfte Zugangsrichtlinien im sozialen Wohnbau machen es für viele Bewohner_innen dieser Stadt zusätzlich schwer, angemessenen Wohnraum zu finden.”

Unter anderem mit Texten der UrbaniZm Redakteure Justin Kadi zu Lagezuschlägen im privaten Altbausektor, und Mara Verlic zu aktuellen Herausforderungen für die Gemeinnützigkeit, sowie weiteren Texten zu Zugangsbeschränkungen im Gemeindebau und einer Übersicht über Initiativen gegen den Mietenwahnsinn. Herausgegeben wurde die Beilage von Sarah Kumnig, Justin Kadi, Mara Verlic und Raphael Kiczka.

Im August als Beilage zu jedem Augustin.

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