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Justin Kadi

Der Verband der institutionellen Immobilieninvestoren (VII) lässt diese Woche mit einer Presseinformation aufhorchen. Er fordert eine “faktenbasierte Wohnpolitik”. Skurril mutet dabei an, dass die in den Unterlagen präsentierten Fakten fehlerhaft und unvollständig sind.

Der VII sieht etwa hinter Statistiken zur Mietsteigerung einen “Mythos”. “Statistiken die aufzeigen, dass Mieten regelmäßig steigen, sind mit Vorsicht zu betrachten. Denn es handelt sich dabei ausschließlich um neu abgeschlossene Mietverträge.” Fakt ist, dass die Bestandsmieten, inklusive Neu- und Altverträgen, in Wien seit Jahren rasant steigen. Die Bruttomieten (Hauptmietzins + Betriebskosten + 10% USt.) sind über alle Wohnungsmarktsegmente zwischen 2008 und 2014 um 24% gestiegen. Die Inflation ist im gleichen Zeitraum lediglich um 12% gestiegen. Noch relevanter: Den stärksten Anstieg verzeichnet da der private Mietwohnungssektor, also der Bereich, in dem die Mitglieder des VII als Vermieter aktiv sind. Während die Mieten im gemeinnützigen Sektor um 16% gestiegen sind und in Gemeindewohnungen um 17%, sind sie im privaten Mietwohnungssektor um 34% gestiegen.

Getrieben werden die Mieten vor allem durch neu abgeschlossene Verträge. Da hat der VII Recht. Das ist aber kein gültiges Argument dafür, dass die Mieten in Wirklichkeit garnicht steigen und die Statistiken “ein Mythos” seien. Vielmehr deutet es auf einen zentralen Mechanismus hin, wie die Immobilienindustrie die Mieten in der Stadt in die Höhe treibt. Denn immer mehr Wohnungen im privaten Mietwohnungssektor werden befristet und damit regelmäßg neu vermietet. Waren es 2008 noch 9% der Bestandsverträge, waren es 2014 bereits 14%. Unter den Neuverträgen ist der Befristungsgrad heute bei Zwei-Drittel. Den Abschluss neuer Verträge nutzen die Vermieter zur regelmäßigen Erhöhung der Miete. Damit kommt es zu einem sogenannten Wiedervermietungseffekt auf die Mietpreise und den eklatant höheren Preisen in neuen Mietverträgen. Grosso modo steigen damit die Mieten.

Der VII führt das nicht zuletzt auf Qualitätsverbesserungen der Wohnungen zurück. “Die laufende Wohnstandard-Verbesserung muss bei der Beurteilung der Entwicklung von Wohnkosten berücksichtigt und als Folge gestiegener Qualitätsansprüche verstanden werden, die sich auch in höheren Kosten zeigen muss.” Bei allen Qualitätsverbesserungen werden dabei andere Methoden verschwiegen, wie regelmäßig Mieten auch ohne Investition in die Wohnung erhöht werden. Die Anpassung des Lagezuschlags etwa folgt keiner Qualitätsverbesserung einzelner Wohnungen, sondern preist die Lagegunst der Wohnumgebung ein. Nicht zuletzt wird die in einer wachsenden Stadt wie Wien vielerorts durch die öffentlichen (!) Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur wie die U-Bahn verbessert. Die Möglichkeit über den Lagezuschlag Mieten zu erhöhen sollte nicht unterschätzt werden. In allen Lagekategorien sind die Zuschläge seit der letzten Erhöhung 2014 um mehr als 30% gestiegen. Im 1. Bezirk kann man heute €10,93 pro m² extra für die Miete verlangen nur für die Lage. In den umliegenden Bezirken immer noch rund €4 mehr.

Ein zweites Argument des VII warum die Mieten steigen, sind die Betriebskostensteigerungen: “Ebenso berücksichtigt muss die nicht enden wollende Gebührenlawine der Stadt Wien werden.” Fakt ist, dass die Betriebskosten eine untergeordnete Rolle bei den Mietsteigerungen spielen. Im Durchschnitt sind die Betriebskosten zwischen 2008 und 2014 über alle Segmente um 12% gestiegen. Das entspricht der allgemeinen Preissteigerung. Der Nettohauptmietzins (inkl. USt., exklusive Betriebskosten) ist währenddessen um 30% gestiegen. Im privaten Mietwohnungsmarkt waren die Steigerungen mit Abstand am Stärksten. Ganze 43%. Die Betriebskosten sind also als primärer Preistreiber auszuschließen. Es sind vielmehr die von den privaten Vermietern verlangten höheren Nettohauptmietzinse, die die Mieten steigen lassen.

Nicht vergessen werden darf bei der Presseinformation des VII, dass es sich dabei um einen Interessensverband für Immobilieneinvestoren handelt. Auch vor diesem Hintergrund sind wohl die in der Presseinformation gelisteten Forderungen nach  einer Anhebung von Altmieten, “Adaptierungen bei den Eintrittsberechtigungen” und anderen Einschränkungen im MRG zu Lasten der MieterInnen zu interpretieren. Die Versorgung von sozial Schwachen mit angemessenem Wohnraum scheint für den Verband nicht das primäre Ziel. Das Mission Statement auf der Website des Verbands unterstreicht das: “Der VII sieht sich als Unterstützer des Eigentums, setzt sich für die Erzielung notwendiger Renditen ein und für eine Modernisierung des Mietrechtsgesetzes.”

Es ist außerdem wohl auch kein Zufall, dass sich der VII genau jetzt, im Rahmen der Koalititionsverhandlungen zu Wort meldet. Es geht anscheinend darum, im Moment der politischen Weichenstellungen öffentlichkeitswirksam für die Interessen der Immobilieneigentümer zu intervenieren. “[D]ie aktive Teilnahme am politischen Diskurs” listet der Verband auf seiner Website auch als eine seiner Aufgaben. Der Aufruf nach einer faktenbasierten Wohnungspolitik ist zu begrüßen. Grundvoraussetzung wäre mit vollständigen und richtigen Fakten zu argumentieren.

 

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Justin Kadi

Die Nachfrage nach Wiener Zinshäusern ist groß. Und sie werden so teuer verkauft wie nie zuvor. Das ist das Ergebnis des aktuellen OTTO-Zinshausberichts. Seit 2009 erhebt die Immobilienfirma Transaktionen mit Zinshäusern in der Bundeshauptstadt. Derstandard.at berichtet hier.

Rekordumsätze und Rekordpreise

Im ersten Halbjahr 2017 wurden in Wien insgesamt 424 Millionen Euro durch Verkäufe und Käufe von Zinshäusern umgesetzt – ein Plus von 83 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2016. Die Preise sind ebenfalls in die Höhe geschnellt. Im Jahr 2009 wurde im Durchschnitt noch ein Quadratmeterpreis von 300 bis 800 Euro bezahlt. Mittlerweile sind es bis zu 2400 Euro. Unter 1320 Euro pro Quadratmeter gibt es „mittlerweile kein Zinshaus mehr“, berichtet Richard Buxbaum, Wohnimmobilienexperte bei Otto Immobilien auf derstandard.at.

Steigen die Preise, steigen die Mieten

Geschäftsführer Otto führt die steigenden Preise im Standard nicht zuletzt auf „die Nachfrage am Wohnungsmarkt“ zurück. Klar ist, dass sich Kaufpreise für Immobilien nicht auf natürliche Weise auf einem „Markt“ aus dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage „ergeben“. Sie sind vielmehr das Ergebnis von Kalkulationen der Käufer über die zukünftige Verwertbarkeit der Immobilie. Der heute bezahlte Kaufpreis entspricht der Berechnung der Erträge, die in den folgenden Jahren mit der Immobilie erzielt werden können. Lukrativ wird ein Kauf vor allem dann, wenn die momentan erzielten Erträge weit unter den potenziellen Erträgen liegen, die mit der Immobilie eingenommen werden können. Die Immobilienwirtschaft spricht dann gerne von der „Entwicklung des Hauses“, aus dem man mehr „rausholen“ kann.

Unterschiedliche Strategien für höhere Erträge

Nach dem Kauf geht es darum – im Immobilienjargon gesprochen – das „Potenzial der Immobilie“ zu maximieren. Dafür stehen den Eigentümern unterschiedliche Optionen zur Verfügung. In Wien sind insbesondere drei Strategien im Kontext der derzeitigen rechtlichen Rahmenbedingungen und Marktlage zu beobachten:

Neue Mietverträge abschließen

Neuverträge versprechen häufig wesentlich höhere Erträge als ältere Verträge. Seit der Mietrechtsreform 1994 ist eine wesentlich flexiblere und damit für Vermieter auch ertragreichere Mietzinsbildung möglich, vor allem im Vollandwendungsbereich des Mietrechts die für Wohnungen in Zinshäusern gelten. Die Zahlen sind eindeutig. Laut Statistik Austria kosten Mietverträge, die 30 Jahre oder älter sind, im Schnitt €5,0 pro m² (Miete inkl. Betriebskosten). Mietverträge bis unter 2 Jahre kosten hingegen € 8,9 (Statistik Austria 2017: 43). Ersetzt man also einen 30 Jahre alten Vertrag durch einen neuen steigt der Ertrag – im Schnitt – um 78%. Neue Verträge können außerdem befristet eingegangen werden, was Vermietern zusätzliche Flexibilität und Spielraum zur regelmäßigen Mieterhöhung liefert. In neue Verträge können außerdem Wertsicherungsklauseln eingebaut werden, womit die Einnahmen durch die Anpassung von Richtwert und Lagezuschlägen auch in laufenden Verträgen laufend erhöht werden können. Vielen Vermietern ist auch das noch nicht genug und sie setzen eine Miete fest, die über dem gesetzlich erlaubten Niveau gibt. Die letzte Arbeiterkammer Studie dazu gibt es hier.

Wohnen2016 Mietvertragsdauer

Quelle: Statistik Austria, Wohnen 2016, Seite 43. Basierend auf Mikrozensus 2016.

Wohnungen parifizieren und abverkaufen

Die Parifizierung und Umwandlung in Eigentumswohnungen ist eine andere Option. Bei den hohen Eigentumspreisen in der Stadt kann sich der direkte Abverkauf der Wohnungen an einzelne Eigentümer rasch lohnen. Vor allem da keine rechtlichen Einschränkungen für den Verkauf von Eigentumswohnungen in Bezug auf den Preis gelten. Das Geschäft kann auch noch besser werden, wenn man als Eigentümer etwas mit dem Verkauf wartet. Die Preise für Eigentumswohnungen in Wien steigen rasant – laut den letzten Zahlen der Statistik Austria seit 2010 um nicht weniger als 71% (Details zur Studie der Statistik Austria gibt es hier: http://www.statistik.at/web_de/presse/111836.html). Da winkt schnell ein lukrativer Deal. „Steht mehr als die Hälfte, oder stehen sogar zwei Drittel eines Hauses leer, übertrifft der Verkaufserlös der einzelnen Einheiten meist den Wert der ganzen Liegenschaft“, sagt Immobilienentwickler OTTO in Der Presse. Noch gibt es Wien weit laut OTTO Bericht 14.495 Zinshäuser. Rund 1.034, oder 6%, sind laut der Immobilienfirma seit der ersten Erhebung im Jahr 2009 allerdings bereits verschwunden – unter anderem durch Parifizierung und Abverkauf.

Abriss und Neubau

Der Abriss von Zinshäusern und anschließende Neubau ist eine dritte Option. Das Mietrecht und die Wiener Bauordnung eröffnen vergleichsweise großen Spielraum für Eigentümer so die Ertragslücke zu vergrößern. Ein Abrissbescheid ist als Eigentümer relativ leicht zu erwirken. Und die Mieten in Neubauten sind rechtlich wesentlich weniger restriktiv reguliert. Altbauten fallen etwa in den Vollanwendungsbereich des Mietrechts. Neubauwohnungen nicht. In die Medien hat es in den letzten Jahren vor allem ein Haus im 3. Bezirk, in der Hetzgasse, geschafft. Der ehemalige Gemeindebau wurde 2001 von der Stadt Wien an eine Privatstiftung verkauft. Bald darauf wurde das Haus dem Verfall preisgegeben. Eine von den BewohnerInnen eingeforderte Generalsanierung wurde nicht durchgeführt. Nachdem die verbleibenden MieterInnen aus den Wohnungen ausgezogen waren hat Ende letzten Jahres der Abriss begonnen, bis die Stadt, wohl nicht zuletzt aufgrund der großen Medienöffentlichkeit, einen Abrissstopp erlassen hat. Die Hetzgasse ist aber bei weitem nicht das einzige Haus, in dem Eigentümer den Abriss planen, wie auch die Klubobfrau der Wiener Grünen im dritten Bezirk hier gegenüber ORF.at bestätigt. Ein anderer momentan öffentlich diskutierter Fall ist ein Haus am Landstraßer Gürtel. Die noch im Haus verbliebenen MieterInnen wehren sich gegen die Abrisspläne des Eigentümers, mittlerweile auch in Form der eigens gegründeten Initiative „Rettet das Fasanviertel“. Letzte Woche berichtet auch der ORF in der Sendung Am Schauplatz zum Thema. Abriss zahle sich aus, und die Stadt Wien werde sich noch wundern, wie viele Zinshäuser in den nächsten Jahren verschwinden, meint ein Immobilienentwickler dort.

Die Professionalisierung der Verdrängung

Die Investoren, die so versuchen Rendite mit Immobilienverwertung die Rendite zu maximieren sind immer öfter Unternehmen. Traditionell ist der Wiener Zinshausmarkt dominiert von privaten Kleineigentümern. Mit dem Verkaufsboom der letzten Jahre verändert sich das allerdings sukzessive. Der aktuelle OTTO Bericht zeigt, dass auf Verkäuferseite Privatpersonen überwiegen. Unter den Käufern Unternehmen. Ein Trend, der seit Beginn der Erhebungen im Jahr 2009 im Wesentlichen anhält.

Im Weg sind bei den Verwertungsstrategien der Eigentümer in der Regel die MieterInnen. Die ORF Am Schauplatz Sendung dokumentiert anschaulich, wozu es dann kommen kann. Eigentümer engagieren Detektive zum Sammeln von Beweisen, dass Wohnungen nicht dauerhaft genutzt werden. Stromzähler vor der Wohnung werden täglich fotografiert, Haare werden an Wohnungstüren geklebt um zu prüfen, ob jemand aus und ein geht. Die Ergebnisse können für eine Aufkündigung des Mietvertrags verwendet werden.

Direkter sind die Methoden in einem Haus in der Kienmayergasse im 14. Bezirk. Das Gebäude wird vom Eigentümer Vestwerk seit Jahren dem Verfall preisgegeben. Notwendige Reparaturarbeiten werden nicht erledigt, im Haus gibt es mittlerweile eine Vielzahl von Wasserschäden, Löcher in der Decke, oder kaputte Abflussrohre. Konfrontiert mit den Vorwürfen will der Chef der Firma Vestwerk von den Beschwerden der MieterInnen gegenüber dem ORF nichts wissen. Alle Reparaturarbeiten seien in den letzten Jahren ordnungsgemäß durchgeführt worden. Und eine defekte Glühbirne müsse man eben auch mal selber als Mieter tauschen. Die zuständige Hausverwaltung EHL weiß von in Auftrag gegebenen Reparaturen nichts. Sie hätte nur den Auftrag einer buchhalterischen Verwaltung des Hauses. Der Eigentümer Vestwerk habe ja auch andere Pläne mit dem Haus. Anscheinend soll die Immobilie abgerissen werden und einem Neubau weichen. Die langfristigen Altmietverträge der MieterInnen sind dabei natürlich im Weg. Dass sie durch den Verfall des Hauses zum Auszug bewegt werden sollen liegt nahe.

Ein anderer Fall ist das bereits oben erwähnte Haus am Landstraßer Gürtel. Hier sind die Methoden der Vermieter die MieterInnen loszuwerden direkter. Am Schauplatz berichtet davon, dass ein Mitarbeiter der Eigentümerfirma den MieterInnen mit schroffem Ton gedroht habe, dass ihnen die Kündigung ins Haus steht und die Immobilie durch den Eigentümer abgerissen werden soll. Der Eigentümer weist die Vorwürfe nicht zurück.

Mit dem Boom am Zinshausmarkt professionalisiert sich auch die Verdrängung. Eigentümer in Wien können sich mittlerweile eigener Firmen bedienen, die sich auf die „Ausmietung“ von MieterInnen spezialisiert haben. Die Firma Lions Immo etwa bietet auf ihrer Website „Ausmietung von Zinshäusern sowie weiteren Objekten in Wien“. Eine andere Firma, EVL-Invest verspricht: „Wir schaffen Freiraum (Sic!) für Ihre Projekte. Überlassen Sie die Ausmietung uns Profis.“ Angekündigt wird die explizit „seriöse Mieterbetreuung und Ausmietung von Zinshäusern die generalsaniert, bzw. deren Grundstücke neu bebaut werden sollen“ und die Herbeiführung von „primär (Sic!) einvernehmliche[n] Lösungen“. Laut Website hat die Firma bereits „einige hundert Mietverhältnisse“ aufgelöst. Unter den Referenzen finden sich Adressen in vielen Innenstadtbezirken. “Menschen mit Migrationshintergrund” sind scheinbar besonders häufig von den Methoden der Firma betroffen. So werden diese neben “Mietern und deren Angehörigen” eigens als Gruppe aufgeführt, mit denen die Firma im Auftrag von Eigentümern verhandelt. Eine dritte Firma ist teamneunzehn.at. Unter den Leistungen die „über die ‚ordentliche Vermietung‘ hinausgehen”, liest man hier die „Ausmietung von unbefristeten Mietverhältnissen zur Wertsteigerung ihres Objekts“.

Wissen über diese und andere Strategien eine Immobilie auch gegen die Interessen der MieterInnen zu verwerten soll mittlerweile anscheinend einer breiten Zielgruppe von Menschen in der Stadt zugänglich gemacht werden. So wirbt etwa das Weiterbildungsinstitut WIFI bereits vor einiger Zeit im Kursprogramm in der Ubahn für einen Kurs mit dem Titel: „Zahlungsunfähigkeit des/der Mieters/-in – sicher sie Ihre Rechte“. Kursinhalt? „Sie sind in der Lage, wirksame Maßnahmen für den Fall der Zahlungsunfähigkeit des/der Bestandsnehmers/-in zu treffen.“ Ebenfalls im Angebot: “Das Wiener Zinshaus”. Kursziel? “Sie erarbeiten Möglichkeiten für die aktive Bewirtschaftung eines Objekts (Fallbeispiel “Wiener Zinshaus”).”

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Was bleibt für die MieterInnen?

Für MieterInnen beginnt mit dem Hausverkauf oft ein langer Kampf um das eigene Zuhause. In vielen Fällen steht am Ende trotzdem der Verlust der Wohnung, die Verdrängung aus sozialen Netzwerken und Beziehungen in der gewohnten Umgebung. Eine neue Unterkunft findet sich zumeist nur mehr in einem weniger attraktiven, peripher gelegenen und damit auch günstigeren Viertel. Aber auch dort wird die Wohnungssuche immer schwieriger in einer Stadt, in der die Mieten mittlerweile in vielen Vierteln rasant steigen. Manche kommen bei Familie oder Freunden unten. Manche finden Hilfe in den Unterstützungsangeboten des Fonds Soziales Wien. Manche haben keine sozialen Auffangnetze und landen auf der Straße.

Neben der Ausweitung des sozialen Wohnungsbestands mit bezahlbaren Mieten scheint die Mietrechtsreform ein wichtiger Baustein, der Verwertung von Immobilien durch Investoren einen Riegel vorzuschieben. Die Verhandlungen über ein neues Mietrecht sind allerdings gerade erst wieder gescheitert. Die nächste Weichenstellung ist wohl die kommende Wahl. Geht es nach den NEOS ist anscheinend das Mietrecht sogar in seiner jetzigen Form zu restriktiv für Eigentümerinteressen. Die ÖVP sieht gar Wohnungseigentum als eine Option für einkommensschwache Menschen, wie dieser kürzliche Tweet hier vermuten lässt. Das ungeachtet der Tatsache, dass nach einer aktuellen Umfrage der Immo-Plattform Immo-United 81 Prozent der ÖstereicherInnen meinen, dass eine Eigentumswohnung unleistbar ist.

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Justin Kadi

In der Diskussion über die Anpassung der Richtwerte für Mietwohnungen hat ein Aspekt überraschend wenig öffentliche Aufmerksamkeit bekommen: die Erhöhung der Lagezuschläge. In überdurchschnittlich guten Lagen dürfen seit 1. April für Wohnungen mit Richtwertmieten auch höhere Zuschläge verlangt werden. Die Stadt Wien hat dafür eine aktuelle Lagezuschlagskarte veröffentlicht. Sie enthält neben den neuen Zuschlägen auch die aktualisierten Bodenpreise für unterschiedliche Viertel – auf denen die errechneten Lagezuschläge basieren. Die Höhe der Zuschläge variiert von 0,53€/m² in Teilen des 2., 21., 12, und 23. Bezirks zu 10,93€/m² im 1. Bezirk.

Karte 1: Lagezuschläge pro m² 2017 in Wien


Quelle: Stadt Wien, MA25

Der Sachverhalt

Ein Blick auf die Entwicklung seit 2014 zeigt mehrerlei Bemerkenswertes (siehe auch Tabelle 1 unten):

  • Der Zuschlag ist in allen Kategorien um zumindest 32,5% pro m² gestiegen.
  • Besonders starke Anstiege gab es mit über 50% in Lagekategorie 3 (Teile des 20. Bezirks, des 12. und des 14., in der Karte gelb markiert) sowie in Lagekategorie 5 (18., 19., 13. und äußere Bereichen des 4., 7., 8. und 9., in der Karte rosa markiert)
  • Auch in Gebieten mit dem geringsten Zuschlag war der Anstieg mit mehr als 32% seit 2014 noch beträchtlich (Lagekategorie 2, in der Karte in grün)

Tabelle 1: Entwicklungs des Lagezuschlags pro m² und der Grundkostenanteile seit 2014
lagezuchläge seit 2014
Quelle: MA25

Eine längere Zeitspanne seit 1994 zeigt weitere bemerkenswerte Details (siehe Diagramm 1 unten). Nach der Einführung im Jahr 1994 haben sich die Lagezuschläge bis ins Jahr 2010 wenig bis nicht verändert (Lagekategorie 6 steigt allerdings seit 2006 bereits). Seit 2010 ist der Anstieg aber in allen Kategorien klar ersichtlich. In Lagekategorie 7 (1. Bezirk, in blau auf der Karte), konnte man im Jahr 2010 noch 4,11€/m² Lagezuschlag verlangen. 2017 waren es 10,93€/m². Eine Steigerung um 165%. In Lagekategorie 6 (Gebiete rund um den 1. Bezirk, in lila auf der Karte) waren es im Jahr 2010 noch 1,32€/m². 2017 waren es bereits 4,16€. Ein Anstieg um 220%.

Diagramm 1: Entwicklung Lagezuschlag in unterschiedlichen Lagen 1994-2017
lagezuschläge 1994-2017 gif_
Quelle: Eigene Berechnung auf Basis von Lagezuschlagsrechner der MA25

Mögliche Erklärungen: Seit Mitte der 2000 steigen die Investitionen in den Mietwohnungsmarkt rasant, nicht zuletzt im Nachgang der Finanzkrise von 2008 (Stichwort sicheres Anlageprodukt Wiener Zinshaus), sowie häufen sich (Berichte über) Transaktionen in einem neuen Luxussegment am Wiener Eigentumsmarkt (siehe etwa hier oder auf diesem Blog hier). Steigendes Investoreninteresse treibt die Renditeerwartungen und damit die Grundstückspreise – das wiederum treibt die Lagezuschläge.

Neben der zeitlichen Dimension ist auch die Variation in der Entwicklung unterschiedlicher Lagezuschlagskategorien auffallend. Seit dem Jahr 2010 hat sich die Differenz zwischen Vierteln mit dem niedrigsten Lagezuschlag (Kategorie 2, v.a. Teile vom 2. Bezirk, 12., 23. und 21., in der Karte in grün) und dem Viertel mit dem höchsten Lagezuschlag (Kategorie 7, 1. Bezirk, in blau) rasant vergrößert. Im Diagramm 1 oben geht es bildlich gesprochen um den Abstand zwischen der grünen und der blauen Linie. Im Jahr 2010, etwa, war die Differenz 3,87€/m². 2017 war sie bereits 10,40€/m². Legt man das um auf eine 100m² Wohnung werden die Dimensionen greifbar: Wollte man im Jahr 2010 im 1. Bezirk statt im 2. Bezirk wohnen hat man 387€ mehr gezahlt. Heute zahlt man bereits 1040€ mehr – nur für die Lage. Diagramm 2 unten stellt die Entwicklung der Differenz über die Zeit dar.

Diagramm 2: Entwicklung der Differenz der Lagezuschläge in unterschiedlichen Lagen 1994-2017
differenz lagezuschläge höchste niedrige 1994 - 2017_Quelle: Eigene Berechnung auf Basis von Lagezuschlagsrechner der MA25

Auch wenn man den 1. Bezirk – als offensichtlicher Ausreißer – weglässt und die Differenz zwischen der zweithöchsten Lagekategorie und der niedrigsten betrachtet bleibt die Entwicklung drastisch. Wer 2010 in Gebieten rund um den 1. Bezirk wohnen wollte (Lagezuschlagskategorie 6, in lila auf der Karte) musste rund 1,08€/m² mehr für die Lage zahlen als wenn er/sie im 2. Bezirk wohnen wollte. 2017 waren es bereits 3,63€/m². Für die 100m² statt 108€ mehr also nun 363€ mehr.

Die Bewertung

Aus ökonomischer Perspektive überrascht diese Entwicklung nicht. Bodenpreise orientieren sich an Zentralität, Erreichbarkeit und Attraktivität. Mit steigender Kapitalisierung eines Wohnungsmarkts steigt auch der Preisgradient zwischen unterschiedlichen Lagen. Johann Heinrich von Thünen wusste das bereits vor 200 Jahren und hat es in seinem Modell zur Bodenrente formalisiert. Seit 2010 zeigt es sich auch verstärkt am Wiener Mietwohnungsmarkt. (Auf diesem Blog gab es übrigens HIER bereits eine Kritik des von Thünen Modells als planerisches Leitbild für die Wiener Stadtentwicklung).

Aus sozialpolitischer Perspektive überrascht die Entwicklung aber umso mehr. Vor allem in einer Stadt wie Wien, die sich stärker als viele andere Städte traditionell für sozial-räumlich gemischte Quartiere eingesetzt hat und es im Selbstverständnis der Stadtpolitik auch weiterhin tut. Die Koppelung der Mieten im regulierten (!) Mietwohnungsbestand an die Bodenpreise steht diesem hehren politischen Ziel schlichtweg diametral entgegen. Sie ermöglicht privaten Vermietern ohne Investition in den Gebäudebestand regelmäßig höhere Mieten zu verlangen. MieterInnen sortiert diese Maßnahme gleichzeitig immer stärker nach ihrem Einkommen im Stadtraum. Reiche in attraktiven Vierteln. Arme in weniger attraktiven. War es für einkommensschwache Haushalte im privaten Mietwohnungsmarkt vor 10 Jahren noch eine Option in die inneren Bezirke zu ziehen, hat sich dieses Thema im Jahr 2017 weitgehend erledigt. Dem Lagezuschlag sei Dank.

Sozialpolitische Argumente haben in der Erfindung des Lagezuschlags im Jahr 1994 übrigens durchaus eine Rolle gespielt. So wurden Viertel mit überwiegender Gründerzeitbebauung vom Lagezuschlag ausgenommen – argumentiert damit, dass Verdrängung einkommensschwacher Haushalte verhindert werden soll. Im Kontext hoher Nachfrage nach Wohnungen in diesen Vierteln haben viele Vermieter aber einen einfachen Umweg für höhere Rendite auch dort gefunden: eine Miete verlangen, die über dem gesetzlich erlaubten Niveau liegt. Die Studien der Arbeiterkammer Wien zu überhöhten Mieten im Altbausektor gibt es mittlerweile regelmäßig – sie drohen zum Klassiker zu werden. Hier eine der letzten: KLICK. In seiner jetzigen Form lädt das Mietrecht zu dieser Renditestrategie aber auch geradezu ein. Denn Sanktionen sieht es de facto keine vor. Wenn zu viel Miete eingenommen wurde, die MieterIn sich erfolgreich rechtlich gewehrt hat, und es zu einer Entscheidung gegen den Vermieter kommt, muss die überhöhe Miete zurückgezahlt werden. Mehr aber auch nicht.

Da aber doch immer wieder Streitfälle und Rückzahlungen anstehen – und immer mehr davon, siehe etwa hier –  hat eine Gruppe von Hauseigentümern vor einiger Zeit vor dem Verfassungsgericht geklagt. Das Anliegen: Lagezuschläge sollen auch in Gründerzeitvierteln ermöglicht werden. Quasi – aber das wurde natürlich nicht offen gesagt – zur Legalisierung der überhöhten Mieten, die in vielen Fällen bereits verlangt werden. Urbanizm hat hier darüber berichtet. Der Verfassungsgerichtshof hat abgelehnt. Sozialpolitische Argument gehen vor. Nun wollen die Vermieter vor den europäischen Gerichtshof gehen. Ganz egal wie diese Bemühungen ausgehen: die Lagezuschläge haben bereits jetzt die sozial-räumliche Spaltung der Stadt vorangetrieben. Ohne Reform des Mietrechts werden sie es in Zukunft auch weiter tun.

 

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Rechtliche Anmerkungen zu Richtwerten und Lagezuschlägen:

1) Richtwerte gelten für Wohnungen im Altbaubestand des privaten Mietwohnungssektors mit Verträgen nach 1994, sowie für Gemeindewohnungen mit Verträgen nach 2004. Die Erhöhungen mit 1. April nach Bundesländern sind wie folgt (bisherige Richtwerte in Klammer): Vorarlberg 8,57 (8,28) – Salzburg 7,71 (7,45) – Steiermark 7,70 (7,44) – Tirol 6,81 (6,58) – Kärnten 6,53 (6,31) – OÖ 6,05 (5,84) – NÖ 5,72 (5,53) – Wien 5,58 (5,39) – Burgenland 5,09 (4,92). 

2) Anders als die Richtwerte sind die Lagezuschläge gesetzlich nicht in der Höhe festgelegt. Lediglich geregelt ist, dass für Wohnungen im Richtwertsystem mit überdurchschnittlicher Lage Zuschläge von Vermietern verlangt werden können. Die Stadt Wien konkretisiert diese Regelung und veröffentlicht regelmäßig eine Karte mit empfohlenen Lagezuschlägen für unterschiedliche Viertel. Juristische Verbindlichkeit hat diese Karte keine. De facto hat sie aber legistischen Charakter – sowohl Vermieter beziehen sich darauf, als auch, in Streitfällen, die Schlichtungsstelle der Stadt. Lagezuschläge dürfen in bestehenden Verträgen nur erhöht werden wenn der Vertrag eine Wertsicherungsklausel enthält, sonst nur bei Neuvermietung. Mit dem Anstieg des Anteils befristeter Mietverträge kommt es allerdings immer häufiger zu Neuvermietungen und damit zu einer Möglichkeit, Lagezuschläge zu erhöhen.

Weiterführende Links:

Informationen zum Lagezuschlag von der Stadt Wien:

https://www.wien.gv.at/wohnen/wohnbautechnik/ahs-info/lagezuschlagskarte.html

derstandard.at Artikel zur Erhöhung des Lagezuschlags:

http://derstandard.at/2000055324515/Lagezuschlag-von-10-93-Euro-im-1-Wiener-Bezirk

 

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  1. sprintf says: 27.04.201704.49

    ___123___Das Mietrecht als Verdrangungsmotor. Ein paar kurze Uberlegungen zur Erhohung der Lagezuschlage. | urbaniZm___123___

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Eine neue Untersuchung der Statistik Austria zeigt: der rapide Anstieg an Wohnungspreisen in Österreich und Wien nimmt nicht ab. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

  • Im Jahr 2016 sind die Wohnungs- und Hauspreise um rund 8,5% im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Das ist ein stärkerer Anstieg als in den Vorjahren (2015: +4,9%, 2014: +3,5%).
  • Im EU-Vergleich für 2016 liegt Österreich damit an vierter Stelle der höchsten Preisanstiege im letzten Jahr. Lediglich Ungarn (plus 12,2 Prozent), Schweden (plus 9,4) und Lettland (plus 9,2) hatten stärkere Anstiege.
  • Im längerfristigen internationalen Vergleich ändert sich das Bild nicht. Seit 2010 sind die Preise im EU-Schnitt um 5,4 Prozent gestiegen. In Österreich waren es 41%. Lediglich Estland, Island und Schweden hatten von den in der Untersuchung inkludierten europäischen Ländern höhere Anstiege zu verzeichnen.
  • Die Preisanstiege waren in Wien besonders drastisch. Seit 2010 ist der Preis für Wohnungen in der Hauptstadt um 71,8 Prozent gestiegen. Dahinter folgt Salzburg mit 58 Prozent.
  • Details zur Studie der Statistik Austria gibt es hier: http://www.statistik.at/web_de/presse/111836.html

Klar ist: Hausbesitzer und Eigentümer freuen sich über die Anstiege. Für Mieter_innen drohen gleichzeitig steigende Belastungen. Denn irgendwie müssen die hohen Wohnungspreise refinanziert werden. Eine Variante ist der Weiterverkauf der Wohnung. Eine andere ist eine höhere Miete. Erst gestern sind die Richtwerte wieder angepasst worden. Mieter_innen in Wien zahlen statt bisher 5,39€ ab 1. April 5,58€ pro m². Siehe hier.

Viele Vermieter verlangen allerdings auch heute bereits wesentlich mehr als gesetzlich erlaubt. Die Nachfrage nach Beratung von Mieter_innen gegen überhöhte Mieten im privaten Mietwohnungssektor nimmt jedenfalls weiter zu. Mittlerweile gibt es nicht nur das Angebot der Schlichtungsstelle durch die Stadt, sondern auch eine Reihe an privaten Anbietern, die Mieter gegen Vermieter in der Auseinandersetzung vertreten. Zu viel Miete – über dem gesetzlich festgelegten Satz – wird im Altbau offenbar bereits so flächendeckend verlangt, dass es für gleich mehrere gewerbliche Anbieter lukrativ ist, rechtliche Beratungsangebote anzubieten. Mehr dazu hier.

Während die Wohnungspreise steigen und Mieten erhöht werden bastelt die Bundesregierung an der Aushöhlung der Gemeinnützigen Wohnungswirtschaft. Der Schlüssel ist eine Änderung des Vermögensbindungsprinzips im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Also der Vorgabe, dass Gewinne innerhalb des gemeinnützigen Wohnungskreislaufs wieder investiert werden und Gewinne auf 3,5% beschränkt werden müssen. Wie auf diesem Blog bereits berichtet, etwa hier, soll es nun für Finanzinvestoren erleichtert werden, gewinnbringend in Gemeinnützige zu investieren. Bisher hatten Anteile an Gemeinnützigen lediglich den Wert des eingezahlten Grundkapitals. Ab nun sollen sie zum Marktwert gehandelt werden können. Der spiegelt dann, laut Regierungsvorschlag, die positive Entwicklung des Wohnbauträgers, ebenso wie die Rücklagen und den Bilanzgewinn wider. Laut Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen wäre es konkret eine durchschnittliche Steigerung um das siebenfache. Vom derzeitigen Wert der Gemeinnützigen, 11,3 Milliarden Euro, sind nur rund sechs Prozent, 670 Millionen Euro, in bar eingezahlt worden.

Relevantes Detail: Der Regierungsvorschlag kommt anscheinend vom Rechtsanwalt eines Finanzinvestors, und wurde laut Falter Recherche vorangetrieben vom ehemaligen SPÖ Kulturminister Ostermayer. Der Hintergrund: Ostermayer ist seit kurzem Vorstandsmitglied eines großen gemeinnützigen Wohnbauunternehmens, der Sozialbau AG. Und große Anteile an der Sozialbau AG, wiederum, halten die SPÖ-nahe Versicherung Wiener Städtische, aber auch die SPÖ selbst. Eine Aufbesserung der Bilanzen über die Hintertür.

Für die Gemeinnützige Wohnungswirtschaft könnte eine Realisierung des Plans fatale Folgen haben. Wenn das Vermögensbindungsprinzip fällt, sehen die Vertreter der Gemeinnützigkeit eine existenzielle Bedrohung. Ohne Vermögensbindung wäre auch das Prinzip der Befreiung von der Körperschaftssteuer wohl rechtlich schwer haltbar. GbV-Obmann Wurm im Standard.At Gespräch: “Wenn ich in dem Bereich Anteile mit Gewinn verkaufen können soll, würden sich andere Bauträger, die Körperschaftssteuer zahlen müssen, wundern”. Darüber hinaus sieht Wurm auch die günstigen Mieten im gemeinnützigen Sektor bedroht. Ohne Vermögensbindungen können Kostenmieten nicht mehr garantiert werden. In diesem Sinn gefährde der Regierungsvorschlag leistbares Wohnen. Alois Feichtinger, Direktor des GbV, sieht im Falter “die Gefahr, dass hier Investoren mit einem spekulativen Hintergrund auf den Plan gerufen werden”. Pikant ist, dass es den Gemeinnützigen laut eigener Einschätzung gar nicht an Eigenkapital mangelt. Das Hauptproblem liegt vielmehr in der fehlenden Verfügbarkeit günstiger Grundstücke. Bodenpolitik statt Bilanzpolitik also.

 

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  1. […] Wohnungspreise in Österreich und Wien steigen weiter rasant. Und was die Politik unternimmt. […]

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Die Arbeiterkammer Wien hat eine neue Auswertung der Mikrozensus Daten veröffentlicht. Die Daten beziehen sich auf das Jahr 2014. Die wichtigsten Befunde?

  • Hoher Anteil an privaten Mietverträgen: zwei von drei Mietverträgen werden derzeit im privaten Mietwohnungsmarkt abgeschlossen. Dort sind die Mieten deutlich – rund drei Euro – teurer als im geförderten Bereich
  • Hoher Anteil an Befristungen: rund zwei von drei neuen Verträgen im privaten Mietwohnungssektor sind befristet
  • Es fehlt an geförderten Wohnungen: In Wien fehlen pro Jahr rund 9.000 neue geförderte Wohnungen, schätzt Arbeiterkammer Präsident Kaske

Die Kurzzusammenfassung der Studie gibt es hier: https://wien.arbeiterkammer.at/beratung/Wohnen/miete/Wohnst_du_schon_
oder_suchst_du_noch.html

Zur Studie selbst, von Lukas Tockner, geht es hier: https://media.arbeiterkammer.at/wien/PDF/studien/Wohnungsmieten
_und_Wohnungspreise_in_Wien_2015.pdf

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Justin Kadi

Der Verfassungsgerichtshof hat die Beschwerde mehrerer Hauseigentümer gegen das österreichische Mietrecht abgelehnt. Konkret ging es um die Möglichkeit, dass in einem größeren Teil des regulierten privaten Mietwohnungssektors Lagezuschläge eingehoben werden dürfen. Bei der Einführung der Regelung Mitte der 1990er Jahre wurden einige Gründerzeitgebiete, vor allem rund um den Wiener Gürtel, ausgenommen. Der Hintergrund waren sozialpolitische Argumente, dass Wohnungen in zentrumsnahen Gebieten leistbar bleiben sollen. Ein zweiter Teil der Beschwerde hat den gesetzlich geregelten Abschlag auf befristete Mietverträge von 25% betroffen. Auch den wollte die Immo-Lobby loswerden. UrbaniZm hat HIER bereits berichtet.

In seiner Entscheidung begründet der VfGH, dass die sozialpolitischen Argumente schwerer wiegen als das eingeforderte Recht auf profitable Nutzung des privaten Eigentums. Zentrumsnahe Wohnungen sollen auch weiterhin leistbar bleiben, und das würde sich nicht mit der Ausweitung von Lagezuschlägen vereinbaren lassen. Der Abschlag auf befristete Mietverträge wurden ebenfalls bestätigt.

Die Entscheidung ist durchaus bemerkenswert. Das Recht auf Wohnen überwiegt laut VfGH also, zumindest in der behandelten Materie, das Recht auf Profit. Betrachtet man den Trend der politischen Entscheidungen im Mietrecht seit den 1980er Jahren hätte man eine gegensätzliche Entscheidung erwarten können. Der Trend ging in mehrerlei Hinsicht in Richtung einer Stärkung des Rechts auf privaten Profit. Die juristische Bewertung fällt im Fall des Lagezuschlags und der Abschläge für Befristungen nun anders aus.

Auch wenn diese Entscheidung aus Sicht der MieterInnen erstmal als Erfolg gesehen werden kann, ist ihre Tragweite mit Vorsicht zu betrachten. Seit Jahren heben private Vermieter bereits Mieten ein, die (mitunter weit) über den gesetzlichen Vorgaben liegen. Die Arbeiterkammer zeigt das mittlerweile regelmäßig in entsprechenden Studien. Eine der letzten Erhebungen ergab beispielsweise, dass unbefristete Altbau-Mietwohnungen rund um ein Fünftel teurer sind als erlaubt. Bei befristeten Verträgen sind es mehr als 60%. Mehr Details HIER.

Ein Grund liegt in der fehlenden Sanktionierung bei Verstoß gegen das Mietrecht. Das senkt das Risikofür Vermieter und öffnet Tür und Tor, um auch im regulierten Mietwohnungsbestand hohe Rendite mit der Miete zu machen. Befristete Mietverträge sind ein weiterer Grund, da sie mögliche Beschwerden von MieterInnen unwahrscheinlicher machen. Darüber hinaus ist das unzureichende Angebot an leistbaren sozialen / geförderten Wohnungen zu nennen. Das führt dazu, dass immer mehr Leute auf den privaten Mietwohnungsmarkt angewiesen sind – was Vermietern zusätzlich Spielraum für hohe Mieten gibt.

Man kann also vermuten, dass es der Immo-Lobby in ihrer Beschwerde nicht zuletzt auch um die gesetzliche Legitimierung eines Zustands ging, den sie, zumindest in Teilen, für sich selbst bereits längst umgesetzt hat. Siehe für eine ausführlichere Diskussion auf UrbaniZm HIER.

Die Vermieter lassen übrigens nicht locker. Im nächsten Schritt wollen sie nun vor den europäischen Gerichtshof ziehen.

Medienberichte zur VfGH Entscheidung gibt es hier:

http://orf.at/stories/2366985/2366988/

http://diepresse.com/home/recht/rechtallgemein/5119374/Mietrecht-haelt-vorerst-vor-dem-Hochstgericht

http://derstandard.at/2000047645475/VfGH-Verbot-von-Miet-Zuschlaegen-in-Gruenderzeitvierteln-ist-zulaessig

Justin Kadi ist Postdoctoral-Fellow am Institut für Europäische Urbanistik an der Bauhaus-Universität Weimar. Er forscht zu sozialer  Ungleichheit, Wohnungspolitik und Gentrifizierung.

 

 

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  1. […] Legalisierung der überhöhten Mieten, die in vielen Fällen bereits verlangt werden. Urbanizm hat hier darüber berichtet. Der Verfassungsgerichtshof hat abgelehnt. Sozialpolitische Argument gehen vor. Nun wollen die […]

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In Zeiten niedriger Zinsen bekommen Wohnungen immer größere Bedeutung als finanzielle Anlageform. Der anhaltende Run auf das “Betongold” spiegelt sich nun auch zunehmend in steigenden Wohnungspreisen wider. Preise für Eigentumswohnungen in Österreich und Wien sind in den letzten fünf Jahren geradezu explodiert, wie DerStandard.at berichtet: “Im Durchschnitt hat eine österreichische Eigentumswohnung im ersten Halbjahr 2016 178.790 Euro gekostet, um 4,9 Prozent mehr als im Jahr davor. Insgesamt sind Eigentumswohnungen im Verlauf der letzten fünf Jahre um 30,6 Prozent teurer geworden.”

In Wien sind die Preise besonders stark gestiegen: “Pro Quadratmeter hat eine Wiener Wohnung (im Jahr 2015, a.d. R.) durchschnittlich 3.515 Euro gekostet. Das sind um 49,4 Prozent mehr als vor fünf Jahren.” Noch einmal drastischer haben die Preise in Wien Favoriten angezogen: Alleine im letzten Jahr sind sie um 28,1 Prozent gestiegen. Hier geht es zum Artikel: derstandard.at/2000043584899/Eigentumswohnungen-werden-teurer-und-beliebter

Die steigende Nachfrage nach Eigentumswohnungen hat natürlich in mehrerlei Hinsicht auch Auswirkungen auf MieterInnen: einerseits werden immer mehr Wohnungen von Miete in Eigentum umgewandelt und damit dem Mietmarkt entzogen. Andererseits schlagen sich gesteigerte Gewinnerwartungen im Eigentumssektor mittelfristig auch auf Mietpreise um. In Wohnungen, die nach frei vereinbartem Mietzins vermietet werden ist das klar. Es ist aber auch bei regulierten Wohnungen möglich, etwa durch die regelmäßige Anpassung der Mieten an den Lagezuschlag. Das ist auch für Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechts möglich. Die Situation für MieterInnen droht sich weiter zu verschärfen.

 

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Die Immobilienlobby bringt sich in Stellung und attackiert niedrige Mieten für höhere Profite – nun vor dem Gericht. Einige Besitzer von Zinshäusern in Wien klagen dieser Tage vor dem Verfassungsgerichtshof um höhere Mieten verlangen zu können. Konkret geht es darum, eine höhere Miete für Altbauwohnungen in Wien verlangen zu dürfen. indem ein höherer Richtwert für die Bemessung ermöglicht werden soll. Außerdem sollen auch Lagezuschläge verlangt werden dürfen in Gebieten in Wien, in denen das bisher nicht möglich ist. Klar ist, juristisch gesehen geht es hier um die Abwägung von zwei Zielsetzungen der österreichischen Wohnungspolitik, und insbesondere des Mietrechts, die seit jeher gemeinsam verfolgt werden, aber miteinander grundsätzlich in Konflikt stehen: einerseits, privates Eigentum zu unterstützen und damit zusammenhängend eine Rendite für die Nutzung desselben zu sichern. Andererseits, sozialpolitisch in den Wohnungsmarkt zu intervenieren und Mieten niedrig zu halten. Ohne Zweifel hat in Wien in der Vergangenheit zweiteres, sozialpolitisches Ziel eine gewichtige Rolle gespielt, nicht zuletzt bei der Festsetzung der Richtwerte und der Definition von Gebieten für Lagezuschlag (und Gebieten die davon ausgenommen waren). Würde der Verfassungsgerichtshof nun Eigentümerinteressen mehr Spielraum zusprechen, würde sich das sozialpolitisch direkt auswirken: mehr Rendite für die Eigentümer heißt auch höhere Mieten und größere Wohnungsnot für die MieterInnen. Infos zur Thematik liefert DerStandard: http://derstandard.at/2000043771…/Richtwert-vor-dem-Richter…

Offen ist natürlich auch die Frage, wie der Verfassungsgerichtshof mit der Tatsache umgeht, dass seit Jahren private Vermieter die festgesetzten Richtwerte bzw. Miethöhen in Altbauwohnungen systematisch misachten und überschreiten. Die Arbeiterkammer Wien publiziert nun bereits regelmäßig entsprechende Studien, wie etwa diese, die entsprechende Ergebnisse zeigen: Mietregulierung besteht zwar. In einem Markt mit hoher Nachfrage und einem zu geringen Angebot an preisgünstigen Sozialwohnungen nützen die Vermieter das unklare Mietrecht aber nur zu gerne aus. Die wiederholten Ergebnisse von Studien, dass hier weit über den gesetzlich erlaubten Beträgen vermietet wird, lässt darauf schließen, dass es sich um systematisches Vorgehen handelt und nicht um wenige Einzelfälle. Umso skurriler erscheint allerdings doch die Klage der Immo-Lobby, dass sie nicht so viel verlangen dürfen, wie sie gerne würden. Man könnte auch vermuten, es ist ein Versuch, bisher ungesetzlich überhöhte Mieten auch gesetzlich möglich zu machen. Ein gesetzliches Schlupfloch hat die Immo-Lobby nun schon vor den Verfassungsgerichtshof gebracht und führt möglicherweise zur Änderung des Mietrechts. Aus Sicht der MieterInnen wäre eine Reform des Mietrechts natürlich ebenso wünschenswert. Aber nicht, um Mieten in einer Höhe gesetzlich zu erlauben, die momentan noch verboten sind. Viel eher, um ein Mietrecht zu schaffen, das die Miethöhe effektiv niedrig hält. Und ja, das würde die Rendite für Vermieter einschränken.

Eine lesenswerte Diskussion zum Mietrecht, u.a. mit Walter Rosifka von der AK Wien gibt es übrigens hier: KLICK. Auch hier kam von Seiten der Immo-Lobby der oftmals vorgetragene Vorwurf des “Mietadels”, also der Vorwurf, in Wien gäbe es viele alte Menschen, die zu (zu) niedrigen Konditionen wohnen würden. Ein passendes Gegenargument dazu liefert Walter Rosifka: “Ja, aber es gibt auch einen “Vermieteradel”. Leute, die in den 80er-Jahren Häuser um einen Pappenstiel gekauft haben, die jetzt auch ohne Sanierung ein Vielfaches wert sind. Dort treten Mieter in einen Mietvertrag ein, haben dort auch wirklich gewohnt, die Eltern haben die Kategorie der Wohnung auf ihre Kosten angehoben und die eintretenden Kinder müssen eine Mietzins-Anhebung in Kauf nehmen. Der Vermieter hat null investiert, kriegt aber plötzlich das Vierfache. Von 0,86 auf 3,43 Euro pro Quadratmeter, Betriebskosten und Umsatzsteuer kommen ohnehin noch dazu. Sowas gibt’s auch. Wenn ein Vermieter eine Wohnung zurückbekommt, dort was investiert und neu vermietet, dann muss das ein Unterschied sein zu dem Fall, wo ein Vermieter einen neuen Mieter bekommt weil jemand eintritt, und er muss nix machen.”

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  1. […] befristete Mietverträge von 25% betroffen. Auch den wollte die Immo-Lobby loswerden. UrbaniZm hat HIER bereits […]

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von Justin Kadi

Ein paar Halbwahrheiten über Wohnen in Wien gefällig? Die Zeitung DieWelt berichtet heute wie Wien die “Traumstadt aller Mieter” wurde. Hier ist also, so erfährt man, alles wunderschön, architektonisch hochwertig, extrem günstig, gefördert und im öffentlichen Besitz. Ach ja, Segregation von Arm und Reich gibt es in Wien auch nicht. Und nicht zu vergessen, “die Wünsche der Mieter sind dem Wohnbaurat (sic!) sehr wichtig”. Verrückte Stadt an der Donau. “So wurde Wien zur Traumstadt aller Mieter” (sic!) gibt es hier nachzulesen: KLICK.

Undifferenzierte Lobhudelei auf die Wiener Wohnungspolitik ist übrigens ein zunehmend beliebtes Genre in deutschen Tageszeitungen. Da wird nach Wien geblickt und dabei eine, naja, sagen wir, dunkelrote Brille aufgesetzt. Anderes Beispiel? Wohnungsbau in Wien: Das Mieter-Paradies, berichtet der Berliner Tagesspiegel vor kurzem. Liest man hier, bekommt man leicht das Gefühl, in Wien liegen Menschen mit niedrigem Einkommen am Dach beim Pool und die Stadt Wien serviert ihnen kühle Cocktails gegen die Hitze. (Oder wie soll man dieses Titelbild deuten?) Und mehr oder weniger alles in öffentlichem Besitz. Quasi Kommunismus am Wiener Wohnungsmarkt. Oder wie schreibt die Welt? “Echte Kommunisten”.

Ein Schelm, wer diese Meldungen auch auf die PR-Bemühungen der Stadt Wien zurückführt. Nur weil die in den letzten Jahren immer wieder ihr Marketingbudget stark erhöht hat und besonders gerne mit ihrer Wohnungspolitik nach außen wirbt. Wie etwa im Wiener Wahlkampf, wenn der Bürgermeister mit Wohnungsschlüsseln zum wichtigen Plakatsujet wird; oder auch ganze Ausstellungen kuratiert werden, mit denen die Stadtverwaltung durch Europa tourt um ihre Erfolge zu feiern. Mit “großartiger Unterstützung” der zuständigen Magistratsabteilung, wie es da auf der Ausstellungswebsite heißt.

Die häufigen Referenzen zu Wien als Paradies könnte man aber vielleicht auch auf die Verzweiflung progressiver Stimmen in der deutschen wohnungspolitischen Debatte zurückführen. In der Tat, hier wird nach Orten und Städten gesucht, in denen die Situation nicht ganz so schlimm ist wie in Deutschland. In denen sozialer Wohnungsbau nicht hochgradig ausverkauft wurde und die Gemeinnützigkeit gesetzlich eingestellt wurde, wie in der Bundesrepublik. Und wenn es dann auch noch diese Ausstellung gibt, die einem erklärt, wie gut das in Wien noch alles funktioniert, und das schön anschaulich. Da hat man den Artikel für die nächste Zeitungsausgabe schnell fertig getippt.

Fatal nur, dass dabei eine realistische Einschätzung der Wiener Wohnungspolitik aus bleibt. Der undifferenzierte Lobgesang auf Wien schießt dabei einfach zu weit. Und vergisst, dass es das Paradies auf der Erde dann eben doch nicht gibt. Auch nicht an der schönen blauen Donau.

Was dann konkret fehlt ist eine Diskussion über die schrittweise Rekommodifizierung der Wiener Wohnungspolitik seit den 1990er Jahren, etwa im Bereich des Mietrechts oder im Bereich des sozialen Wohnungsbaus. Und ja, das Mietrecht wurde umfassend liberalisiert. Und ja, seit mehr als 10 Jahren wird kein Gemeindebau mehr gebaut. Und ja, ein Großteil des “sozialen” Wohnungsbaus ist heute für einkommensschwache Haushalte de facto unleistbar. Und ja, es wurde ein “Right-To-Buy” eingeführt im gemeinnützigen Wohnungsbau, dessen Folgen noch weitreichend werden könnten in den nächsten Jahren und eine markante Verkleinerung des geförderten Segments nach sich ziehen. Und ja, die Wartelisten für den Gemeindebau sind heute lange. Und zwischen 2001 und 2012 um nicht weniger als 140% nach oben geschnellt. Wer dazu lesen möchte klickt etwa hier: KLICK. Oder hier: KLICK

Auch fehlt ein Hinweis auf die drastischen Mietsteigerungen, besonders seit Mitte der 2000er in Wien. Und dass etwa zwischen 2000 und 2010 die Mieten in Wohnungen, die vor 1945 gebaut wurden, um 2/3 (!) gestiegen sind. Und dass befristete Mietverträge bei Neuvermietungen in Wien seit 2011 die Norm darstellen und die Zahl an befristeten Mietverhältnissen rasant steigt. Unbefristete Mietverträge für MieterInnen (Mieterschutz!) gibt es nämlich immer weniger. Und bei neuen Vermietungen kaum mehr. Wer dazu lesen möchte klickt hier: KLICK. Und wer sich über die kürzlichen rapiden Mietsteigerungen informieren will liest hier: KLICK

Auch fehlt ein Hinweis auf die rasanten Veränderungen im privaten Mietwohnungsmarkt und die fortschreitende Gentrifizierung der Stadt, die zunehmend vorangetrieben wird durch institutionelle Investments. Wohnungen in Wien werden zunehmend zur Geldanlage für privates Kapital. Und das lässt die Wohnungspreise in die Höhe schnellen. Wer dazu lesen will klickt hier: KLICK. oder auch hier: KLICK. Oder hier: KLICK. Wer lieber eine Fotoserie dazu sehen will klickt hier: KLICK.

Noch nicht genug? Weiter gehts. Auch fehlt ein Hinweis auf die rasant steigende Obdachlosigkeit in der Stadt. Ja, die Anzahl an Personen, die eine Schlafstelle für Obdachlose in Anspruch genommen haben ist allein von 2006 bis 2010 um 45% gestiegen. Obdachlosigkeit ist “in der Mitte unserer Gesellschaft angekommen”, so Markus Reiter, Leiter des Neunerhauses, in einem Interview auf diesem Blog. Zum Nachlesen: KLICK.

Unerwähnt bleibt auch, dass der Anteil an Leuten mit Leistbarkeitsproblemen in Wien in den letzten Jahren nach oben geschnellt ist. Während WienerInnen im Jahr 2004 im Schnitt 16% ihres Einkommens für das Wohnen gezahlt haben, waren es 2012 bereits 25%. Und für arme Haushalte sehen die Zahlen noch viel dramatischer aus. Wer dazu lesen will klickt hier: KLICK. oder hier: KLICK

Kein Hinweis findet sich auch auf die hohe Zahl an Delogierungen, die in Wien stattfinden. Im Schnitt 7 Delogierungen werden pro Tag im Wohnparadies Wien durchgeführt und Menschen verlieren ihr Zuhause, weil sie sich die Miete schlichtweg nicht leisten können. Besonders hohe Zuwächse bei den Delogierungen gab es kürzlich übrigens im Gemeindebau. Wer dazu lesen will klickt hier: KLICK.

Dass es in Wien “keine abgegrenzten Wohnviertel von Arm und Reich” gibt, wie uns DieWelt verklickern will, mutet auch als eine reichlich gewagte These an. Hat doch eine kürzliche Studie an der TU Delft gezeigt, dass sich die Dinge geändert haben: “The strong mixing of rich and poor in the Austrian capital city was eliminated in the first decade of the 21st century.” Details finden sich hier: KLICK.

Gänzlich unerwähnt bleibt auch die verzweifelte Situation vieler Geflüchteter am Wiener Wohnungsmarkt. Sie haben oft garkeine Chance legal unterzukommen und sind der Ausbeutung und Diskriminierung durch private Vermieter ausgesetzt. Details dazu gibt es etwa hier: KLICK.

Wie schön nur, dass in Wien alles wunderbar ist.

Justin Kadi ist Postdoctoral-Fellow am Institut für Europäische Urbanistik an der Bauhaus-Universität Weimar. Er forscht zu sozialer  Ungleichheit, Wohnungspolitik und Gentrifizierung.

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  1. […] Halbwahrheiten über Wohnen in Wienhttp://urbanizm.net/4890394/skurille-halbwahrheiten-uber-wohnen-wien/ Quelle: In deutschen Großstädten fehlt nach wie vor bezahlbarer Wohnraum. Daran hat auch […]

  2. […] Justin Kadi auf UrbaniZm: „Skurrile Halbwahrheiten über Wohnen in Wien“ – http://urbanizm.net/4890394/skurille-halbwahrheiten-uber-wohnen-wien/ Quelle: Was andere Städte vom Wohnungsbau in Wien lernen […]

  3. […] Skurille Halbwahrheiten über Wohnen in Wien: http://urbanizm.net/4890394/skurille-halbwahrheiten-uber-wohnen-wien/ […]

  4. […] was man über Wien sagt. Dass das nicht unbedingt der Fall ist, schreibt Justin Kadi im Blog Urbanizm, mit einer gehörigen Portion Spott für die Medien und Verweis auf die Marketingbemühungen der […]

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Leerstand ist konstruierter und somit umkämpfter Raum. Im Zuge der Neoliberalisierung von Stadtentwicklung eröffnet Leerstand potentielle Handlungsspielräume, welche als urbane Commons zur Resilienzsteigerung der Bevölkerung beitragen können. Gastautorin Judith Mühlbacher analysiert die Leerstandsnutzung und -politik in Wien historisch, kritisch und praktisch am Beispiel des Schwendermarktes im 15. Wiener Gemeindebezirk und legt Ansprüche urbaner Transformationsbewegungen an die Politik dar.

Leerstand ist ein konstruierter Raum und als solcher umkämpft. Eingebettet in komplexe politische, soziale und ökonomische Machtverhältnisse kommen dabei unterschiedliche Interessen und Bedürfnisse zum Tragen. Dieser Blogpost thematisiert die spezifische Lage der Leerstandspolitik und -nutzung in Wien am Beispiel des Schwendermarktes im 15. Wiener Gemeindebezirk. Im Zentrum stehen dabei die Fragen nach beteiligten Akteur_innen in diesem umkämpften Raum und deren politische Absicherung in einem neoliberalen Wirtschaftssystem, welches zunehmend von der Kommodifizierung von Leerstand und der Raumgestaltung nach neoliberaler Logik geprägt ist.

Dazu werden Leerstand und seine Nutzung kurz definiert. Dann soll auf die spezifische historisch bedingte Lage in Wien eingegangen werden. Die aktuelle Situation auf dem Schwendermarkt wird unter Hinzuziehung der Theorien urbaner Commons sowie Resilienz beschrieben. Basierend auf diesem praktischen Beispiel wird die derzeitige Leerstandpolitik Wiens kritisch in den Blick genommen und Bedürfnisse urbaner Transformationsbewegungen dargelegt.  Read More

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  1. Sara says: 13.04.201720.47
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