urbaniZm

Archive
Tag "Housing market"

Justin Kadi

In der Diskussion über die Anpassung der Richtwerte für Mietwohnungen hat ein Aspekt überraschend wenig öffentliche Aufmerksamkeit bekommen: die Erhöhung der Lagezuschläge. In überdurchschnittlich guten Lagen dürfen seit 1. April für Wohnungen mit Richtwertmieten auch höhere Zuschläge verlangt werden. Die Stadt Wien hat dafür eine aktuelle Lagezuschlagskarte veröffentlicht. Sie enthält neben den neuen Zuschlägen auch die aktualisierten Bodenpreise für unterschiedliche Viertel – auf denen die errechneten Lagezuschläge basieren. Die Höhe der Zuschläge variiert von 0,53€/m² in Teilen des 2., 21., 12, und 23. Bezirks zu 10,93€/m² im 1. Bezirk.

Karte 1: Lagezuschläge pro m² 2017 in Wien


Quelle: Stadt Wien, MA25

Der Sachverhalt

Ein Blick auf die Entwicklung seit 2014 zeigt mehrerlei Bemerkenswertes (siehe auch Tabelle 1 unten):

  • Der Zuschlag ist in allen Kategorien um zumindest 32,5% pro m² gestiegen.
  • Besonders starke Anstiege gab es mit über 50% in Lagekategorie 3 (Teile des 20. Bezirks, des 12. und des 14., in der Karte gelb markiert) sowie in Lagekategorie 5 (18., 19., 13. und äußere Bereichen des 4., 7., 8. und 9., in der Karte rosa markiert)
  • Auch in Gebieten mit dem geringsten Zuschlag war der Anstieg mit mehr als 32% seit 2014 noch beträchtlich (Lagekategorie 2, in der Karte in grün)

Tabelle 1: Entwicklungs des Lagezuschlags pro m² und der Grundkostenanteile seit 2014
lagezuchläge seit 2014
Quelle: MA25

Eine längere Zeitspanne seit 1994 zeigt weitere bemerkenswerte Details (siehe Diagramm 1 unten). Nach der Einführung im Jahr 1994 haben sich die Lagezuschläge bis ins Jahr 2010 wenig bis nicht verändert (Lagekategorie 6 steigt allerdings seit 2006 bereits). Seit 2010 ist der Anstieg aber in allen Kategorien klar ersichtlich. In Lagekategorie 7 (1. Bezirk, in blau auf der Karte), konnte man im Jahr 2010 noch 4,11€/m² Lagezuschlag verlangen. 2017 waren es 10,93€/m². Eine Steigerung um 165%. In Lagekategorie 6 (Gebiete rund um den 1. Bezirk, in lila auf der Karte) waren es im Jahr 2010 noch 1,32€/m². 2017 waren es bereits 4,16€. Ein Anstieg um 220%.

Diagramm 1: Entwicklung Lagezuschlag in unterschiedlichen Lagen 1994-2017
lagezuschläge 1994-2017 gif_
Quelle: Eigene Berechnung auf Basis von Lagezuschlagsrechner der MA25

Mögliche Erklärungen: Seit Mitte der 2000 steigen die Investitionen in den Mietwohnungsmarkt rasant, nicht zuletzt im Nachgang der Finanzkrise von 2008 (Stichwort sicheres Anlageprodukt Wiener Zinshaus), sowie häufen sich (Berichte über) Transaktionen in einem neuen Luxussegment am Wiener Eigentumsmarkt (siehe etwa hier oder auf diesem Blog hier). Steigendes Investoreninteresse treibt die Renditeerwartungen und damit die Grundstückspreise – das wiederum treibt die Lagezuschläge.

Neben der zeitlichen Dimension ist auch die Variation in der Entwicklung unterschiedlicher Lagezuschlagskategorien auffallend. Seit dem Jahr 2010 hat sich die Differenz zwischen Vierteln mit dem niedrigsten Lagezuschlag (Kategorie 2, v.a. Teile vom 2. Bezirk, 12., 23. und 21., in der Karte in grün) und dem Viertel mit dem höchsten Lagezuschlag (Kategorie 7, 1. Bezirk, in blau) rasant vergrößert. Im Diagramm 1 oben geht es bildlich gesprochen um den Abstand zwischen der grünen und der blauen Linie. Im Jahr 2010, etwa, war die Differenz 3,87€/m². 2017 war sie bereits 10,40€/m². Legt man das um auf eine 100m² Wohnung werden die Dimensionen greifbar: Wollte man im Jahr 2010 im 1. Bezirk statt im 2. Bezirk wohnen hat man 387€ mehr gezahlt. Heute zahlt man bereits 1040€ mehr – nur für die Lage. Diagramm 2 unten stellt die Entwicklung der Differenz über die Zeit dar.

Diagramm 2: Entwicklung der Differenz der Lagezuschläge in unterschiedlichen Lagen 1994-2017
differenz lagezuschläge höchste niedrige 1994 - 2017_Quelle: Eigene Berechnung auf Basis von Lagezuschlagsrechner der MA25

Auch wenn man den 1. Bezirk – als offensichtlicher Ausreißer – weglässt und die Differenz zwischen der zweithöchsten Lagekategorie und der niedrigsten betrachtet bleibt die Entwicklung drastisch. Wer 2010 in Gebieten rund um den 1. Bezirk wohnen wollte (Lagezuschlagskategorie 6, in lila auf der Karte) musste rund 1,08€/m² mehr für die Lage zahlen als wenn er/sie im 2. Bezirk wohnen wollte. 2017 waren es bereits 3,63€/m². Für die 100m² statt 108€ mehr also nun 363€ mehr.

Die Bewertung

Aus ökonomischer Perspektive überrascht diese Entwicklung nicht. Bodenpreise orientieren sich an Zentralität, Erreichbarkeit und Attraktivität. Mit steigender Kapitalisierung eines Wohnungsmarkts steigt auch der Preisgradient zwischen unterschiedlichen Lagen. Johann Heinrich von Thünen wusste das bereits vor 200 Jahren und hat es in seinem Modell zur Bodenrente formalisiert. Seit 2010 zeigt es sich auch verstärkt am Wiener Mietwohnungsmarkt. (Auf diesem Blog gab es übrigens HIER bereits eine Kritik des von Thünen Modells als planerisches Leitbild für die Wiener Stadtentwicklung).

Aus sozialpolitischer Perspektive überrascht die Entwicklung aber umso mehr. Vor allem in einer Stadt wie Wien, die sich stärker als viele andere Städte traditionell für sozial-räumlich gemischte Quartiere eingesetzt hat und es im Selbstverständnis der Stadtpolitik auch weiterhin tut. Die Koppelung der Mieten im regulierten (!) Mietwohnungsbestand an die Bodenpreise steht diesem hehren politischen Ziel schlichtweg diametral entgegen. Sie ermöglicht privaten Vermietern ohne Investition in den Gebäudebestand regelmäßig höhere Mieten zu verlangen. MieterInnen sortiert diese Maßnahme gleichzeitig immer stärker nach ihrem Einkommen im Stadtraum. Reiche in attraktiven Vierteln. Arme in weniger attraktiven. War es für einkommensschwache Haushalte im privaten Mietwohnungsmarkt vor 10 Jahren noch eine Option in die inneren Bezirke zu ziehen, hat sich dieses Thema im Jahr 2017 weitgehend erledigt. Dem Lagezuschlag sei Dank.

Sozialpolitische Argumente haben in der Erfindung des Lagezuschlags im Jahr 1994 übrigens durchaus eine Rolle gespielt. So wurden Viertel mit überwiegender Gründerzeitbebauung vom Lagezuschlag ausgenommen – argumentiert damit, dass Verdrängung einkommensschwacher Haushalte verhindert werden soll. Im Kontext hoher Nachfrage nach Wohnungen in diesen Vierteln haben viele Vermieter aber einen einfachen Umweg für höhere Rendite auch dort gefunden: eine Miete verlangen, die über dem gesetzlich erlaubten Niveau liegt. Die Studien der Arbeiterkammer Wien zu überhöhten Mieten im Altbausektor gibt es mittlerweile regelmäßig – sie drohen zum Klassiker zu werden. Hier eine der letzten: KLICK. In seiner jetzigen Form lädt das Mietrecht zu dieser Renditestrategie aber auch geradezu ein. Denn Sanktionen sieht es de facto keine vor. Wenn zu viel Miete eingenommen wurde, die MieterIn sich erfolgreich rechtlich gewehrt hat, und es zu einer Entscheidung gegen den Vermieter kommt, muss die überhöhe Miete zurückgezahlt werden. Mehr aber auch nicht.

Da aber doch immer wieder Streitfälle und Rückzahlungen anstehen – und immer mehr davon, siehe etwa hier –  hat eine Gruppe von Hauseigentümern vor einiger Zeit vor dem Verfassungsgericht geklagt. Das Anliegen: Lagezuschläge sollen auch in Gründerzeitvierteln ermöglicht werden. Quasi – aber das wurde natürlich nicht offen gesagt – zur Legalisierung der überhöhten Mieten, die in vielen Fällen bereits verlangt werden. Urbanizm hat hier darüber berichtet. Der Verfassungsgerichtshof hat abgelehnt. Sozialpolitische Argument gehen vor. Nun wollen die Vermieter vor den europäischen Gerichtshof gehen. Ganz egal wie diese Bemühungen ausgehen: die Lagezuschläge haben bereits jetzt die sozial-räumliche Spaltung der Stadt vorangetrieben. Ohne Reform des Mietrechts werden sie es in Zukunft auch weiter tun.

 

__________________________________________________

Rechtliche Anmerkungen zu Richtwerten und Lagezuschlägen:

1) Richtwerte gelten für Wohnungen im Altbaubestand des privaten Mietwohnungssektors mit Verträgen nach 1994, sowie für Gemeindewohnungen mit Verträgen nach 2004. Die Erhöhungen mit 1. April nach Bundesländern sind wie folgt (bisherige Richtwerte in Klammer): Vorarlberg 8,57 (8,28) – Salzburg 7,71 (7,45) – Steiermark 7,70 (7,44) – Tirol 6,81 (6,58) – Kärnten 6,53 (6,31) – OÖ 6,05 (5,84) – NÖ 5,72 (5,53) – Wien 5,58 (5,39) – Burgenland 5,09 (4,92). 

2) Anders als die Richtwerte sind die Lagezuschläge gesetzlich nicht in der Höhe festgelegt. Lediglich geregelt ist, dass für Wohnungen im Richtwertsystem mit überdurchschnittlicher Lage Zuschläge von Vermietern verlangt werden können. Die Stadt Wien konkretisiert diese Regelung und veröffentlicht regelmäßig eine Karte mit empfohlenen Lagezuschlägen für unterschiedliche Viertel. Juristische Verbindlichkeit hat diese Karte keine. De facto hat sie aber legistischen Charakter – sowohl Vermieter beziehen sich darauf, als auch, in Streitfällen, die Schlichtungsstelle der Stadt. Lagezuschläge dürfen in bestehenden Verträgen nur erhöht werden wenn der Vertrag eine Wertsicherungsklausel enthält, sonst nur bei Neuvermietung. Mit dem Anstieg des Anteils befristeter Mietverträge kommt es allerdings immer häufiger zu Neuvermietungen und damit zu einer Möglichkeit, Lagezuschläge zu erhöhen.

Weiterführende Links:

Informationen zum Lagezuschlag von der Stadt Wien:

https://www.wien.gv.at/wohnen/wohnbautechnik/ahs-info/lagezuschlagskarte.html

derstandard.at Artikel zur Erhöhung des Lagezuschlags:

http://derstandard.at/2000055324515/Lagezuschlag-von-10-93-Euro-im-1-Wiener-Bezirk

 

1 comment
  1. sprintf says: 27.04.201704.49

    ___123___Das Mietrecht als Verdrangungsmotor. Ein paar kurze Uberlegungen zur Erhohung der Lagezuschlage. | urbaniZm___123___

add comment...

Eine neue Untersuchung der Statistik Austria zeigt: der rapide Anstieg an Wohnungspreisen in Österreich und Wien nimmt nicht ab. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

  • Im Jahr 2016 sind die Wohnungs- und Hauspreise um rund 8,5% im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Das ist ein stärkerer Anstieg als in den Vorjahren (2015: +4,9%, 2014: +3,5%).
  • Im EU-Vergleich für 2016 liegt Österreich damit an vierter Stelle der höchsten Preisanstiege im letzten Jahr. Lediglich Ungarn (plus 12,2 Prozent), Schweden (plus 9,4) und Lettland (plus 9,2) hatten stärkere Anstiege.
  • Im längerfristigen internationalen Vergleich ändert sich das Bild nicht. Seit 2010 sind die Preise im EU-Schnitt um 5,4 Prozent gestiegen. In Österreich waren es 41%. Lediglich Estland, Island und Schweden hatten von den in der Untersuchung inkludierten europäischen Ländern höhere Anstiege zu verzeichnen.
  • Die Preisanstiege waren in Wien besonders drastisch. Seit 2010 ist der Preis für Wohnungen in der Hauptstadt um 71,8 Prozent gestiegen. Dahinter folgt Salzburg mit 58 Prozent.
  • Details zur Studie der Statistik Austria gibt es hier: http://www.statistik.at/web_de/presse/111836.html

Klar ist: Hausbesitzer und Eigentümer freuen sich über die Anstiege. Für Mieter_innen drohen gleichzeitig steigende Belastungen. Denn irgendwie müssen die hohen Wohnungspreise refinanziert werden. Eine Variante ist der Weiterverkauf der Wohnung. Eine andere ist eine höhere Miete. Erst gestern sind die Richtwerte wieder angepasst worden. Mieter_innen in Wien zahlen statt bisher 5,39€ ab 1. April 5,58€ pro m². Siehe hier.

Viele Vermieter verlangen allerdings auch heute bereits wesentlich mehr als gesetzlich erlaubt. Die Nachfrage nach Beratung von Mieter_innen gegen überhöhte Mieten im privaten Mietwohnungssektor nimmt jedenfalls weiter zu. Mittlerweile gibt es nicht nur das Angebot der Schlichtungsstelle durch die Stadt, sondern auch eine Reihe an privaten Anbietern, die Mieter gegen Vermieter in der Auseinandersetzung vertreten. Zu viel Miete – über dem gesetzlich festgelegten Satz – wird im Altbau offenbar bereits so flächendeckend verlangt, dass es für gleich mehrere gewerbliche Anbieter lukrativ ist, rechtliche Beratungsangebote anzubieten. Mehr dazu hier.

Während die Wohnungspreise steigen und Mieten erhöht werden bastelt die Bundesregierung an der Aushöhlung der Gemeinnützigen Wohnungswirtschaft. Der Schlüssel ist eine Änderung des Vermögensbindungsprinzips im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Also der Vorgabe, dass Gewinne innerhalb des gemeinnützigen Wohnungskreislaufs wieder investiert werden und Gewinne auf 3,5% beschränkt werden müssen. Wie auf diesem Blog bereits berichtet, etwa hier, soll es nun für Finanzinvestoren erleichtert werden, gewinnbringend in Gemeinnützige zu investieren. Bisher hatten Anteile an Gemeinnützigen lediglich den Wert des eingezahlten Grundkapitals. Ab nun sollen sie zum Marktwert gehandelt werden können. Der spiegelt dann, laut Regierungsvorschlag, die positive Entwicklung des Wohnbauträgers, ebenso wie die Rücklagen und den Bilanzgewinn wider. Laut Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen wäre es konkret eine durchschnittliche Steigerung um das siebenfache. Vom derzeitigen Wert der Gemeinnützigen, 11,3 Milliarden Euro, sind nur rund sechs Prozent, 670 Millionen Euro, in bar eingezahlt worden.

Relevantes Detail: Der Regierungsvorschlag kommt anscheinend vom Rechtsanwalt eines Finanzinvestors, und wurde laut Falter Recherche vorangetrieben vom ehemaligen SPÖ Kulturminister Ostermayer. Der Hintergrund: Ostermayer ist seit kurzem Vorstandsmitglied eines großen gemeinnützigen Wohnbauunternehmens, der Sozialbau AG. Und große Anteile an der Sozialbau AG, wiederum, halten die SPÖ-nahe Versicherung Wiener Städtische, aber auch die SPÖ selbst. Eine Aufbesserung der Bilanzen über die Hintertür.

Für die Gemeinnützige Wohnungswirtschaft könnte eine Realisierung des Plans fatale Folgen haben. Wenn das Vermögensbindungsprinzip fällt, sehen die Vertreter der Gemeinnützigkeit eine existenzielle Bedrohung. Ohne Vermögensbindung wäre auch das Prinzip der Befreiung von der Körperschaftssteuer wohl rechtlich schwer haltbar. GbV-Obmann Wurm im Standard.At Gespräch: “Wenn ich in dem Bereich Anteile mit Gewinn verkaufen können soll, würden sich andere Bauträger, die Körperschaftssteuer zahlen müssen, wundern”. Darüber hinaus sieht Wurm auch die günstigen Mieten im gemeinnützigen Sektor bedroht. Ohne Vermögensbindungen können Kostenmieten nicht mehr garantiert werden. In diesem Sinn gefährde der Regierungsvorschlag leistbares Wohnen. Alois Feichtinger, Direktor des GbV, sieht im Falter “die Gefahr, dass hier Investoren mit einem spekulativen Hintergrund auf den Plan gerufen werden”. Pikant ist, dass es den Gemeinnützigen laut eigener Einschätzung gar nicht an Eigenkapital mangelt. Das Hauptproblem liegt vielmehr in der fehlenden Verfügbarkeit günstiger Grundstücke. Bodenpolitik statt Bilanzpolitik also.

 

1 comment
  1. […] Wohnungspreise in Österreich und Wien steigen weiter rasant. Und was die Politik unternimmt. […]

add comment...

Die dieswöchige Report Sendung widmet sich dem Thema leistbares Wohnen. Unter anderem kommt Walter Rosifka, Mietrechtsexperte der Arbeiterkammer Wien zu Wort. Er erläutert Hintergründe der Wohnungsknappheit in Städten wie Wien. Außerdem geht es um die Wohndrehscheibe der Volkshilfe Wien, die Schlichtungsstelle der Stadt Wien, sowie die Probleme mit dem österreichischen Mietrecht, besonders in Bezug auf unregulierte Neubaumieten und befristete Verträge.

Den Beitrag gibt es noch bis 16.3. in der TVThek zu sehen:

http://tvthek.orf.at/profile/Report/11523134/Report/13920018/Teures-Wohnen/13999599

 

0 comments add comment...

Justin Kadi

Der Verfassungsgerichtshof hat die Beschwerde mehrerer Hauseigentümer gegen das österreichische Mietrecht abgelehnt. Konkret ging es um die Möglichkeit, dass in einem größeren Teil des regulierten privaten Mietwohnungssektors Lagezuschläge eingehoben werden dürfen. Bei der Einführung der Regelung Mitte der 1990er Jahre wurden einige Gründerzeitgebiete, vor allem rund um den Wiener Gürtel, ausgenommen. Der Hintergrund waren sozialpolitische Argumente, dass Wohnungen in zentrumsnahen Gebieten leistbar bleiben sollen. Ein zweiter Teil der Beschwerde hat den gesetzlich geregelten Abschlag auf befristete Mietverträge von 25% betroffen. Auch den wollte die Immo-Lobby loswerden. UrbaniZm hat HIER bereits berichtet.

In seiner Entscheidung begründet der VfGH, dass die sozialpolitischen Argumente schwerer wiegen als das eingeforderte Recht auf profitable Nutzung des privaten Eigentums. Zentrumsnahe Wohnungen sollen auch weiterhin leistbar bleiben, und das würde sich nicht mit der Ausweitung von Lagezuschlägen vereinbaren lassen. Der Abschlag auf befristete Mietverträge wurden ebenfalls bestätigt.

Die Entscheidung ist durchaus bemerkenswert. Das Recht auf Wohnen überwiegt laut VfGH also, zumindest in der behandelten Materie, das Recht auf Profit. Betrachtet man den Trend der politischen Entscheidungen im Mietrecht seit den 1980er Jahren hätte man eine gegensätzliche Entscheidung erwarten können. Der Trend ging in mehrerlei Hinsicht in Richtung einer Stärkung des Rechts auf privaten Profit. Die juristische Bewertung fällt im Fall des Lagezuschlags und der Abschläge für Befristungen nun anders aus.

Auch wenn diese Entscheidung aus Sicht der MieterInnen erstmal als Erfolg gesehen werden kann, ist ihre Tragweite mit Vorsicht zu betrachten. Seit Jahren heben private Vermieter bereits Mieten ein, die (mitunter weit) über den gesetzlichen Vorgaben liegen. Die Arbeiterkammer zeigt das mittlerweile regelmäßig in entsprechenden Studien. Eine der letzten Erhebungen ergab beispielsweise, dass unbefristete Altbau-Mietwohnungen rund um ein Fünftel teurer sind als erlaubt. Bei befristeten Verträgen sind es mehr als 60%. Mehr Details HIER.

Ein Grund liegt in der fehlenden Sanktionierung bei Verstoß gegen das Mietrecht. Das senkt das Risikofür Vermieter und öffnet Tür und Tor, um auch im regulierten Mietwohnungsbestand hohe Rendite mit der Miete zu machen. Befristete Mietverträge sind ein weiterer Grund, da sie mögliche Beschwerden von MieterInnen unwahrscheinlicher machen. Darüber hinaus ist das unzureichende Angebot an leistbaren sozialen / geförderten Wohnungen zu nennen. Das führt dazu, dass immer mehr Leute auf den privaten Mietwohnungsmarkt angewiesen sind – was Vermietern zusätzlich Spielraum für hohe Mieten gibt.

Man kann also vermuten, dass es der Immo-Lobby in ihrer Beschwerde nicht zuletzt auch um die gesetzliche Legitimierung eines Zustands ging, den sie, zumindest in Teilen, für sich selbst bereits längst umgesetzt hat. Siehe für eine ausführlichere Diskussion auf UrbaniZm HIER.

Die Vermieter lassen übrigens nicht locker. Im nächsten Schritt wollen sie nun vor den europäischen Gerichtshof ziehen.

Medienberichte zur VfGH Entscheidung gibt es hier:

http://orf.at/stories/2366985/2366988/

http://diepresse.com/home/recht/rechtallgemein/5119374/Mietrecht-haelt-vorerst-vor-dem-Hochstgericht

http://derstandard.at/2000047645475/VfGH-Verbot-von-Miet-Zuschlaegen-in-Gruenderzeitvierteln-ist-zulaessig

Justin Kadi ist Postdoctoral-Fellow am Institut für Europäische Urbanistik an der Bauhaus-Universität Weimar. Er forscht zu sozialer  Ungleichheit, Wohnungspolitik und Gentrifizierung.

 

 

1 comment
  1. […] Legalisierung der überhöhten Mieten, die in vielen Fällen bereits verlangt werden. Urbanizm hat hier darüber berichtet. Der Verfassungsgerichtshof hat abgelehnt. Sozialpolitische Argument gehen vor. Nun wollen die […]

add comment...

Das Duden Online Wörterbuch definiert einen Mythos als “eine glorifizierende Überlieferung, überlieferte Dichtung oder Erzählung über eine Person, Sache, oder Begebenheit, die legendären Charakter hat”. Mir geht es in diesem Beitrag um  drei solche legendären Erzählungen zu einem Prozess in der gegenwärtigen Wiener Stadtentwicklung: der Gentrifizierung.

Die Wiener Debatte zu Gentrifizierung: wellenförmig aber stillstehend

Gentrifizierung, also die immobilienwirtschaftliche Inwertsetzung innenstadtnaher Wohnviertel, die zu einer Verdrängung sozioökonomisch schlechter gestellter Haushalte führt (vgl. Smith, 1996), ist in der Wiener stadtpolitischen Debatte kein Dauerthema. Nach einigen Jahren aufmerksamer Beobachtung würde ich den Diskussionsverlauf eher als wellenförmig beschreiben. Manchmal wird mehr darüber diskutiert, dann wieder weniger.

Ein bemerkenswert häufig wiederkehrendes Muster ist die Negierung des Prozesses von Seiten stadtpolitischer Eliten und einer Reihe wissenschaftlicher Hoheiten. Auf der Suche nach Gentrifizierung, so wird da zumeist behauptet, muss man anderswo hinschauen – etwa nach New York, London oder Berlin. In Wien hätte die traditionell umfassende öffentliche Intervention in den Wohnungsmarkt Gentrifizierung weitgehend unterbunden. Oder wie es ein TU Professor vor einigen Jahren in einem FALTER Interview knapp formulierte: “Gentrifizierung im eigentlichen Sinn gibt es in Wien nicht” (FALTER 2008). Im Bereich der Wissenschaft findet dieses pauschale Urteil auch klar seinen Ausdruck: relevante akademische Forschungsarbeiten stecken optimistisch betrachtet in den Kinderschuhen – pessimistisch betrachtet sind sie kaum vorhanden.

Das stadtpolitische Thematisieren von Gentrifizierung bleibt damit, neben einer rasant wachsenden Zahl an stadtaktivistischen Initiativen, vor allem den Medien und couragierten JournalistInnen vorbehalten. Die Berichterstattung konzentriert sich dann zumeist auf die Frage, ob Gentrifizierung in Wien denn überhaupt existiere – oder etwa nicht? Eine diesbezügliche Interviewanfrage, die mich vor ein paar Wochen erreicht hat, war auch ein Ansporn für diesen Blogpost. Was mich erstaunt hat war die weitgehende Ähnlichkeit der Fragen zu einem Interview vor gut drei Jahren (hier nachzulesen). Gibt es denn Gentrifizierung in Wien? Hat das die Wiener Wohnungspolitik nicht verhindert?

Meiner Einschätzung nach liegt der Grund für die Ähnlichkeit der zwei Interviews weniger an der fehlenden Vorbereitung der InterviewerInnen. Sie wirkten in beiden Fällen sehr gut informiert. Vielmehr scheint mir, dass sich die Gentrifizierungsdebatte in Wien in den letzten Jahren – trotz einer Reihe an Versuchen und “Wellen” in der Diskussion – kaum weiterentwickelt hat. Sie ist eher stillstehend verharrt.

„Hier gibt es keine Gentrifizierung“ im größeren Kontext betrachtet

Der Trend zur “Gentrifizierungsnegierung” von Seiten stadtpolitischer Eliten ist keinesfalls einzigartig für Wien. Im New York der 1970er Jahre, etwa, als interessierte BeobachterInnen Veränderungen in der Lower East Side und dem Greenwich Village als beginnende Gentrifizierung identizierten, folgte schnell Ablehnung von Seiten der Politik. Der Prozess, wie der schottische Geograph Neil Smith (1996) in seinem Buch ‘The New Urban Frontier’ eingehend beschreibt, wurde verneint und der Begriff zunehmend zum “dirty word” – ein als politische Propaganda diskreditiertes Konzept, inadäquat zur Analyse städtischer Veränderungen (Siehe dazu Smith 1996, vor allem Kapitel 2). Für Berlin beschreiben Holm und Bernt (2009) ein ähnliches Muster. Mit Ausweitung des Investitionsbooms im Berlin der 1990er Jahre und der zunehmenden wissenschaftlichen und öffentlichen Aufmerksamkeit für Gentrifizierung und Verdrängung, wurde das Phänomen von Seiten der politischen Eliten mehr und mehr abgelehnt. Im Gegensatz zu Orten wie New York (Sic!), so wurde da argumentiert, gäbe es in Berlin eine Reihe an Förderungen und Mietregulierungen, die Gentrifizierung unterbinden, ja nahezu unmöglich machen (siehe Holm & Bernt 2009, Seite 319 für eine ausführlichere Diskussion). Ein drittes Beispiel ist Schweden, wo die Anfänge der Gentrifizierungsforschung ebenfalls mit starkem politischen Misstrauen einhergingen, wie der Geograph Eric Clark kürzlich auf einer Konferenz berichtete. Gentrifizierung sei ein unbrauchbares Konzept für den schwedischen Kontext, wurde Clark hier entgegnet, da das sozial-demokratische Wohlfahrtssystem die kapitalistische Logik des Wohnungsmarkts soweit ausgehebelt hätte, dass Gentrifizierung keine wirkliche Relevanz hätte (siehe auch Clark, 2014).

Aus Sicht der stadtpolitischen Eliten ist diese abneigende Haltung nicht unverständlich. Gentrifizierung ist ein genuin kritisches Konzept, das gegenwärtige Formen der kapitalistischen Stadtentwicklung grundsätzlich hinterfragt. Es geht um Machtungleichheiten, etwa zwischen InvestorInnen und BewohnerInnen. Es geht um Fragen sozialer Ungleichheit, etwa in Bezug auf ökonomisches, soziales und kulturelles Kapital. Und um die ganz fundamentale Frage, wer heute ein Recht auf Stadt besitzt. Gleichzeitig geht es aber auch um eine Kritik an einer neoliberalen Wohnungspolitik und dem Trend, dass der städtische Wohnungsmarkt zunehmend privaten Marktkräften überlassen wird – wodurch Verdrängung von einkommensschwachen Haushalten durch das Ausschöpfen von Profitinteressen erst ermöglicht wird. Gentrifizierung ist damit auch ein Symptom einer Umstrukturierung der Wohnungspolitik, weg von De-kommodifizierung und hin zu einer unternehmerischen Politik, in der das Recht auf Wohnen zunehmend dem Recht auf Profit untergeordnet wird. Damit signalisiert und thematisiert Gentrifizierung auch ein Versagen der öffentlichen Wohnungspolitik. Read More

2 comments
  1. […] Kapital. Und das lässt die Wohnungspreise in die Höhe schnellen. Wer dazu lesen will klickt hier: KLICK. oder auch hier: KLICK. Oder hier: KLICK. Wer lieber eine Fotoserie dazu sehen will klickt hier: […]

  2. […] Drei populäre Mythen zu Gentrifizierung in Wien: http://urbanizm.net/4890279/drei-populare-mythen-zu-gentrifizierung-wien/ […]

add comment...

Radio dérive hat sich dem Thema Gentrification in Wien gewidmet und letzten Dienstag eine Sendung zum Thema ausgestrahlt. Neben einem Studiogespräch mit Mara Verlic und Justin Kadi gibt es kurze Radioclips von Studierenden der TU Wien zu hören, die sich im Rahmen der Lehrveranstaltung “Gentrification – Key concepts and current debates” im letzten Semester  Gentrifizierungsprozessen rund um den Karmelitermarkt gewidmet haben.

Nachzuhören gibt es die Sendung hier: http://cba.fro.at/244612

Die Sendungsbeschreibung liest sich wie folgt:

Gentrifizierung: Unfair, aber normal? 
Int. Diskurse, Widerständigkeiten, politische Verantwortung

Gentrifizierung ist als Schlagwort im Zusammenhang mit städtischen Entwicklungen in aller Munde. Der wissenschaftliche Begriff zur Beschreibung von Aufwertung und Verdrängung ist in Folge der Etablierung der unternehmerischen Stadt wie auch im Zuge der Finanzkrise im allgemeinen Diskurs angekommen: Kein Artikel zu Wohnungsmarkt und Immobilienkrise ohne Gentrifizierungsbegriff.

Dabei herrscht international nach wie vor ein Ringen um die Bedeutungshoheit: Von der kritischen Stadtforschung eindeutig  als unerwünschtes und für die Entwicklung der Städte und ihre BewohnerInnen negatives Phänomen eingestuft, wird speziell im anglo-amerikanischen Raum versucht, Gentrifizierung positiv zu besetzen: Aufwertung als Glücksversprechen an die Stadt und ihre BewohnerInnen – oder zumindest an jene, die es sich leisten können.

Grundsätzlich befindet sich die kritische Gentrifizierungsforschung in einem Dauerdilemma: Sobald nachweisbar, ist es für die Stadtviertel bereits zu spät. Auch in Wien, wo von offizieller Seite beharrlich darauf verwiesen wird, dass die Uhren aufgrund der großen Wohnbautradition grundsätzlich anders ticken, fehlt es an substanziellem Datenmaterial, um wissenschaftlich fundierte Aussagen zu treffen. Doch die Zeichen häufen sich, dass sich auch in Wien immer weniger Menschen zentrale Wohnungslagen leisten können und Verdrängung schleichend stattfindet.

Radio dérive im Gespräch mit den StadtforscherInnen Mara Verlic und Justin Kadi von der TU Wien über internationale Gentrifizierungsdiskurse, Wiener Besonderheiten, neoliberale Wohnpolitik, Widerstand und politische Verantwortlichkeiten. (http://cba.fro.at/244612)

1 comment
  1. robert poth says: 03.09.201301.17

    Ich wohne seit fast 30 Jahren im Yppenviertel/Brunnenviertel, das ja auch seit Jahren “aufgewertet” wird. Meinem zunehmenden Ärger über die laufenden Prozesse und die Rahmenbedingungen (Wohnbau-/Wohnungspolitik etc.) habe ich mittlerweile versucht, in Form von Videos Luft zu machen. Das sind natürlich amateurhafte Hüftschüsse. Aber vielleicht führen sie dazu, dass diesbezüglich einmal etwas Gewichtigeres produziert wird. Die ersten beiden Videos (“going bobo”) gibt’s auf Youtube; bloß Yppenviertel” eingeben.

add comment...

Für alle, die sich für Themen wie Gentrifizierung, Immobilienkrise und Stadtentwicklung interessieren strahlt ARTE am Donnerstag, 30.5. um 23:30 eine interessante Doku aus. Die Beschreibung von “Betongold – Wie die Finanzkrise in mein Wohnzimmer kam” liest sich wie folgt:

Das Haus in Berlin-Mitte, in dem Regisseurin Katrin Rothe lebt, bekommt wechselt eines Tages den Besitzer. Dieser Investor erscheint zunehmend als übermächtiger Feind, dem die Mieter hilflos gegenüber stehen – trotz ihrer Mietverträge. Eine Dokumentation über den europäischen Immobilienboom, Angst und die Unsicherheit der Betroffenen.

Vor sechs Jahren wurde die globale Finanzkrise durch amerikanische Immobilienkrediten ausgelöst. Jetzt droht die nächste Immobilienblase: In Europa investieren Anleger nicht mehr in Aktienfonds, sondern in sogenanntes Beton-Gold. Vor allem in den Großstädten ist die Nachfrage riesig, die Quadratmeterpreise für Wohnraum explodieren. Wenn ein Haus in die Hände eines Investors fällt, heißt das für die Mieter Angst und Unsicherheit. Im Briefkasten landen Abmahnungen, Kündigungen, Räumungsklagen. Nur ohne die Altmieter lassen sich aus den Wohnungen lukrative Anlageobjekte machen. Zwar schützt das deutsche Recht die Mieter, aber das wird in der Realität immer weiter ausgehöhlt. Auch das Haus in Berlin-Mitte, in dem die Regisseurin Katrin Rothe lebt, bekommt eines Tages einen neuen Besitzer. Es ist ein Investor, spezialisiert auf “einzigartige Wohnungsbauten in Toplagen” und “Wohnhäuser mit Entwicklungspotenzial”. Bei ihren Recherchen stößt sie auf Firmen, die mit dubiosen Mitteln arbeiten. Es ist eine neue Welt, mit der sie da konfrontiert wird. Der Investor erscheint zunehmend als übermächtiger Feind, dem die einzelnen Mieter hilflos gegenüber stehen – trotz gültiger Mietverträge. Der Dokumentarfilm erzählt emotional und berührend die Geschichte einer Hausgemeinschaft, die plötzlich in den Strudel des Immobilienhypes gerät. Mit ihrer Kamera hält die Ich-Erzählerin den monatelangen Kampf der Mieter gegen Einschüchterungen und Schikanen fest. Was sie nicht filmen darf, zeichnet sie. Bei den Besichtigungsterminen unterscheiden sich die Kaufinteressenten kaum von den bisherigen Mietern. Auch sie gehören zur Mittelschicht, auch sie sind Getriebene der Finanzkrise, auch sie versuchen nur, ihr Geld existenzsichernd anzulegen. Für Solidarität mit den Mietern bleibt da kein Platz. Die Filmemacherin thematisiert den schleichenden städtischen Umbau der Eigentumsverhältnisse und zeigt dabei auch die innere Zerrissenheit der Betroffenen, denen – wenn sie nur schnellstmöglich ausziehen – immer höhere Abfindungen angeboten werden. Doch was tun mit all dem Geld? Eine Wohnung anzahlen, Schulden machen? Selbst in Beton-Gold investieren? (ARTE.tv)

 

 

0 comments add comment...

Demokratie?

Es fällt schwer einen seriösen Text über die Wiener Volksbefragung zu schreiben. Das liegt nicht nur an dem wie sie wohl zustande kam – als Abwehr gegen die Anti-Parkpickerl-Partei. Jene die damit vertraut sind wie man mit Fragen Antworten steuert oder eben nicht (doch zumeist das Ziel in der empirischen Sozialforschung) sind irritiert bis amüsiert – wohl auch darüber darüber, dass wohl nicht nur unabsichtlich die Fragen so gestellt wurde, das sie das Ergebnis bringen das von der Stadtregierung erwünscht ist. Verfassungrichter Heinz Mayer sieht die Wiener Volksbefragung gar „Nahe am Missbrauch – und das nicht nur weil es möglich scheint auch nach der Verkündigung eines Zwischenergebnisses noch taktisch abzustimmen. Personen denen es ernst ist mit der direkten Demokratie halten damit auch nichts von der Abstimmung.

Über den Nutzen von direkter Demokratie kann man ja geteilter Meinung sein. So ist die Schweiz ein vergleichsweise konservatives Land – etwa ohne öffentliche Krankenversicherung. Viele Initiativen – wie vor kurzem eine zur Ausweitung des Jahresurlaubs – scheitern an der Einflussnahme der Wirtschaft auf die öffentliche Meinung. Direkte Demokratie ist in hohem Maße ein Spiel mit der Frage, wie Interessengruppen Einfluss ausüben können – vor allem auf die publizierten Meinungen, die Medien. Die Wiener SPÖ hat in der Vergangenheit selten behauptet sie sei für mehr direkte Demokratie, die Wiener Grünen jedoch laut und deutlich. Das macht diese Befragung „nahe am Missbrauch“ wohl eher zu einem Problem der Wiener Grünen.

Schließlich dient die Befragung wohl vorrangig der Abwehr der von der ÖVP initiierten Anti-Parkpickerl-Befragung. Diese Befragung wurde mit dem Argument abgelehnt weil die Wiener Stadtverfassung Abstimmungen über Gebühren verbietet. Für diese jetzige Befragung musste am Ende auch die Stadtverfassung geändert werden – aus Termingründen. Und die Frage die nun zum Parkpickerl enthalten ist fragt quasi nach einer Änderung der Stadtverfassung. Die Grünen lassen sich von der Anti-Parkpickerl Partei treiben und werden damit zur Parkpickerl-Partei – als könnte so etwas wichtiger sein als Fragen der Demokratie. Ob sie das lange überleben erscheint mir fraglich.

Spiele?

Schließlich gibt es bei dieser Befragung doch eine Frage, die klar offen formuliert ist: die nach einer Berwerbung um Olympische Spiele. Das erscheint Ersatunlich da scheinbar sowohl der Wiener Bürgermeister als auch die Vizebürgermeisterin dafür sind. Immerhin sind Teile der Grünen wohl dagegen – vielleicht ist die Frage deshalb überraschend neutral formuliert.

Vassilakou spricht bei Olympia jedenfalls von einer Chance für die Stadt. Die Frage ist nur wer ist denn diese Stadt? Wer soll da welche Chance haben? Für die Stadtregierung ist es sicherlich eine Chance – auf zahlreiche öffentlichkeitswirksame Maßnahmen etwa. Der Londoner Bürgermeister Boris Johnston dürfte von Olympia klar profitert haben. Daneben gibt es noch ein paar Großbaustellen Read More

0 comments add comment...

Isabella Lechner veröffentlichte auf dieStandard am 3. Dezember vom eine Reportage über die Situation von alleinerziehenden Müttern am Wiener Wohnungsmarkt. Dabei klagen eher katholische und Pro-Life Verbände wie die Aktion Leben über die  Situation in Wien. Es scheint etwas seltsam, dass dieStandard diesen Vereinen eine Bühne sam Spendenaufruf bietet, wo doch andere Teile der Redaktion möglicherweise dagegen Sturm laufen.

Das geschilderte Problem ist jedenfalls, dass der Eintritt in den privaten wie auch in den genossenschaftlichen Wohnungsmarkt aufgrund von hohen Kautionen und geforderten Einkommensnachweisen vielen AlleinerzieherInnen schwierig bis unmöglich ist. Den Hilfseinrichtungen stehen zwar eine begrenzte Anzahl an Interventionsmöglichkeiten zur Verfügung diese scheinen aber schon lange ausgeschöpft.

Die darunterstehenden Kommentare zeigen wohl wunderbar den Zynismus des Publikums einer “Wirtschaftzeitung”: Es wird geklagt über arme geknechtete WohungsbesitzerInnen, den gequälten Immobilienmarkt und die trotz ihres mutmaßlichen  Reichtums jammernden AlleinerzieherInnen in Substandard-Wohnungen.

0 comments add comment...

13 – 18 Uhr Praterstern, 1020 Wien

Aktionstag: Wohnzimmer am Praterstern & Expeditionen

Öffentliches Protest-Wohnzimmer am Praterstern mit Infopoint, Vokü, und als Startpunkt für zwei Expeditionen.

14.00 Uhr – Expedition 1

Wiener Wohnen ist auch keine Lösung

16.00 Uhr – Expedition 2

Was ihr wollt – alternative Wohnformen, Konzepte und Lebenstrategien

 

19.00 Uhr

Expeditions – Nachtreffen

PizzeriA lädt euch ein, zu einem gemütlichen Expeditions – Nachtreffen

PizzeriA – Mühlfeldgasse 12 – 1020 Wien

 

Weitere Infos: http://wilderwohnen.blogsport.eu/

0 comments add comment...