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Tag "Housing"

Justin Kadi

In der Diskussion über die Anpassung der Richtwerte für Mietwohnungen hat ein Aspekt überraschend wenig öffentliche Aufmerksamkeit bekommen: die Erhöhung der Lagezuschläge. In überdurchschnittlich guten Lagen dürfen seit 1. April für Wohnungen mit Richtwertmieten auch höhere Zuschläge verlangt werden. Die Stadt Wien hat dafür eine aktuelle Lagezuschlagskarte veröffentlicht. Sie enthält neben den neuen Zuschlägen auch die aktualisierten Bodenpreise für unterschiedliche Viertel – auf denen die errechneten Lagezuschläge basieren. Die Höhe der Zuschläge variiert von 0,53€/m² in Teilen des 2., 21., 12, und 23. Bezirks zu 10,93€/m² im 1. Bezirk.

Karte 1: Lagezuschläge pro m² 2017 in Wien


Quelle: Stadt Wien, MA25

Der Sachverhalt

Ein Blick auf die Entwicklung seit 2014 zeigt mehrerlei Bemerkenswertes (siehe auch Tabelle 1 unten):

  • Der Zuschlag ist in allen Kategorien um zumindest 32,5% pro m² gestiegen.
  • Besonders starke Anstiege gab es mit über 50% in Lagekategorie 3 (Teile des 20. Bezirks, des 12. und des 14., in der Karte gelb markiert) sowie in Lagekategorie 5 (18., 19., 13. und äußere Bereichen des 4., 7., 8. und 9., in der Karte rosa markiert)
  • Auch in Gebieten mit dem geringsten Zuschlag war der Anstieg mit mehr als 32% seit 2014 noch beträchtlich (Lagekategorie 2, in der Karte in grün)

Tabelle 1: Entwicklungs des Lagezuschlags pro m² und der Grundkostenanteile seit 2014
lagezuchläge seit 2014
Quelle: MA25

Eine längere Zeitspanne seit 1994 zeigt weitere bemerkenswerte Details (siehe Diagramm 1 unten). Nach der Einführung im Jahr 1994 haben sich die Lagezuschläge bis ins Jahr 2010 wenig bis nicht verändert (Lagekategorie 6 steigt allerdings seit 2006 bereits). Seit 2010 ist der Anstieg aber in allen Kategorien klar ersichtlich. In Lagekategorie 7 (1. Bezirk, in blau auf der Karte), konnte man im Jahr 2010 noch 4,11€/m² Lagezuschlag verlangen. 2017 waren es 10,93€/m². Eine Steigerung um 165%. In Lagekategorie 6 (Gebiete rund um den 1. Bezirk, in lila auf der Karte) waren es im Jahr 2010 noch 1,32€/m². 2017 waren es bereits 4,16€. Ein Anstieg um 220%.

Diagramm 1: Entwicklung Lagezuschlag in unterschiedlichen Lagen 1994-2017
lagezuschläge 1994-2017 gif_
Quelle: Eigene Berechnung auf Basis von Lagezuschlagsrechner der MA25

Mögliche Erklärungen: Seit Mitte der 2000 steigen die Investitionen in den Mietwohnungsmarkt rasant, nicht zuletzt im Nachgang der Finanzkrise von 2008 (Stichwort sicheres Anlageprodukt Wiener Zinshaus), sowie häufen sich (Berichte über) Transaktionen in einem neuen Luxussegment am Wiener Eigentumsmarkt (siehe etwa hier oder auf diesem Blog hier). Steigendes Investoreninteresse treibt die Renditeerwartungen und damit die Grundstückspreise – das wiederum treibt die Lagezuschläge.

Neben der zeitlichen Dimension ist auch die Variation in der Entwicklung unterschiedlicher Lagezuschlagskategorien auffallend. Seit dem Jahr 2010 hat sich die Differenz zwischen Vierteln mit dem niedrigsten Lagezuschlag (Kategorie 2, v.a. Teile vom 2. Bezirk, 12., 23. und 21., in der Karte in grün) und dem Viertel mit dem höchsten Lagezuschlag (Kategorie 7, 1. Bezirk, in blau) rasant vergrößert. Im Diagramm 1 oben geht es bildlich gesprochen um den Abstand zwischen der grünen und der blauen Linie. Im Jahr 2010, etwa, war die Differenz 3,87€/m². 2017 war sie bereits 10,40€/m². Legt man das um auf eine 100m² Wohnung werden die Dimensionen greifbar: Wollte man im Jahr 2010 im 1. Bezirk statt im 2. Bezirk wohnen hat man 387€ mehr gezahlt. Heute zahlt man bereits 1040€ mehr – nur für die Lage. Diagramm 2 unten stellt die Entwicklung der Differenz über die Zeit dar.

Diagramm 2: Entwicklung der Differenz der Lagezuschläge in unterschiedlichen Lagen 1994-2017
differenz lagezuschläge höchste niedrige 1994 - 2017_Quelle: Eigene Berechnung auf Basis von Lagezuschlagsrechner der MA25

Auch wenn man den 1. Bezirk – als offensichtlicher Ausreißer – weglässt und die Differenz zwischen der zweithöchsten Lagekategorie und der niedrigsten betrachtet bleibt die Entwicklung drastisch. Wer 2010 in Gebieten rund um den 1. Bezirk wohnen wollte (Lagezuschlagskategorie 6, in lila auf der Karte) musste rund 1,08€/m² mehr für die Lage zahlen als wenn er/sie im 2. Bezirk wohnen wollte. 2017 waren es bereits 3,63€/m². Für die 100m² statt 108€ mehr also nun 363€ mehr.

Die Bewertung

Aus ökonomischer Perspektive überrascht diese Entwicklung nicht. Bodenpreise orientieren sich an Zentralität, Erreichbarkeit und Attraktivität. Mit steigender Kapitalisierung eines Wohnungsmarkts steigt auch der Preisgradient zwischen unterschiedlichen Lagen. Johann Heinrich von Thünen wusste das bereits vor 200 Jahren und hat es in seinem Modell zur Bodenrente formalisiert. Seit 2010 zeigt es sich auch verstärkt am Wiener Mietwohnungsmarkt. (Auf diesem Blog gab es übrigens HIER bereits eine Kritik des von Thünen Modells als planerisches Leitbild für die Wiener Stadtentwicklung).

Aus sozialpolitischer Perspektive überrascht die Entwicklung aber umso mehr. Vor allem in einer Stadt wie Wien, die sich stärker als viele andere Städte traditionell für sozial-räumlich gemischte Quartiere eingesetzt hat und es im Selbstverständnis der Stadtpolitik auch weiterhin tut. Die Koppelung der Mieten im regulierten (!) Mietwohnungsbestand an die Bodenpreise steht diesem hehren politischen Ziel schlichtweg diametral entgegen. Sie ermöglicht privaten Vermietern ohne Investition in den Gebäudebestand regelmäßig höhere Mieten zu verlangen. MieterInnen sortiert diese Maßnahme gleichzeitig immer stärker nach ihrem Einkommen im Stadtraum. Reiche in attraktiven Vierteln. Arme in weniger attraktiven. War es für einkommensschwache Haushalte im privaten Mietwohnungsmarkt vor 10 Jahren noch eine Option in die inneren Bezirke zu ziehen, hat sich dieses Thema im Jahr 2017 weitgehend erledigt. Dem Lagezuschlag sei Dank.

Sozialpolitische Argumente haben in der Erfindung des Lagezuschlags im Jahr 1994 übrigens durchaus eine Rolle gespielt. So wurden Viertel mit überwiegender Gründerzeitbebauung vom Lagezuschlag ausgenommen – argumentiert damit, dass Verdrängung einkommensschwacher Haushalte verhindert werden soll. Im Kontext hoher Nachfrage nach Wohnungen in diesen Vierteln haben viele Vermieter aber einen einfachen Umweg für höhere Rendite auch dort gefunden: eine Miete verlangen, die über dem gesetzlich erlaubten Niveau liegt. Die Studien der Arbeiterkammer Wien zu überhöhten Mieten im Altbausektor gibt es mittlerweile regelmäßig – sie drohen zum Klassiker zu werden. Hier eine der letzten: KLICK. In seiner jetzigen Form lädt das Mietrecht zu dieser Renditestrategie aber auch geradezu ein. Denn Sanktionen sieht es de facto keine vor. Wenn zu viel Miete eingenommen wurde, die MieterIn sich erfolgreich rechtlich gewehrt hat, und es zu einer Entscheidung gegen den Vermieter kommt, muss die überhöhe Miete zurückgezahlt werden. Mehr aber auch nicht.

Da aber doch immer wieder Streitfälle und Rückzahlungen anstehen – und immer mehr davon, siehe etwa hier –  hat eine Gruppe von Hauseigentümern vor einiger Zeit vor dem Verfassungsgericht geklagt. Das Anliegen: Lagezuschläge sollen auch in Gründerzeitvierteln ermöglicht werden. Quasi – aber das wurde natürlich nicht offen gesagt – zur Legalisierung der überhöhten Mieten, die in vielen Fällen bereits verlangt werden. Urbanizm hat hier darüber berichtet. Der Verfassungsgerichtshof hat abgelehnt. Sozialpolitische Argument gehen vor. Nun wollen die Vermieter vor den europäischen Gerichtshof gehen. Ganz egal wie diese Bemühungen ausgehen: die Lagezuschläge haben bereits jetzt die sozial-räumliche Spaltung der Stadt vorangetrieben. Ohne Reform des Mietrechts werden sie es in Zukunft auch weiter tun.

 

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Rechtliche Anmerkungen zu Richtwerten und Lagezuschlägen:

1) Richtwerte gelten für Wohnungen im Altbaubestand des privaten Mietwohnungssektors mit Verträgen nach 1994, sowie für Gemeindewohnungen mit Verträgen nach 2004. Die Erhöhungen mit 1. April nach Bundesländern sind wie folgt (bisherige Richtwerte in Klammer): Vorarlberg 8,57 (8,28) – Salzburg 7,71 (7,45) – Steiermark 7,70 (7,44) – Tirol 6,81 (6,58) – Kärnten 6,53 (6,31) – OÖ 6,05 (5,84) – NÖ 5,72 (5,53) – Wien 5,58 (5,39) – Burgenland 5,09 (4,92). 

2) Anders als die Richtwerte sind die Lagezuschläge gesetzlich nicht in der Höhe festgelegt. Lediglich geregelt ist, dass für Wohnungen im Richtwertsystem mit überdurchschnittlicher Lage Zuschläge von Vermietern verlangt werden können. Die Stadt Wien konkretisiert diese Regelung und veröffentlicht regelmäßig eine Karte mit empfohlenen Lagezuschlägen für unterschiedliche Viertel. Juristische Verbindlichkeit hat diese Karte keine. De facto hat sie aber legistischen Charakter – sowohl Vermieter beziehen sich darauf, als auch, in Streitfällen, die Schlichtungsstelle der Stadt. Lagezuschläge dürfen in bestehenden Verträgen nur erhöht werden wenn der Vertrag eine Wertsicherungsklausel enthält, sonst nur bei Neuvermietung. Mit dem Anstieg des Anteils befristeter Mietverträge kommt es allerdings immer häufiger zu Neuvermietungen und damit zu einer Möglichkeit, Lagezuschläge zu erhöhen.

Weiterführende Links:

Informationen zum Lagezuschlag von der Stadt Wien:

https://www.wien.gv.at/wohnen/wohnbautechnik/ahs-info/lagezuschlagskarte.html

derstandard.at Artikel zur Erhöhung des Lagezuschlags:

http://derstandard.at/2000055324515/Lagezuschlag-von-10-93-Euro-im-1-Wiener-Bezirk

 

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  1. sprintf says: 27.04.201704.49

    ___123___Das Mietrecht als Verdrangungsmotor. Ein paar kurze Uberlegungen zur Erhohung der Lagezuschlage. | urbaniZm___123___

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Eine neue Untersuchung der Statistik Austria zeigt: der rapide Anstieg an Wohnungspreisen in Österreich und Wien nimmt nicht ab. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

  • Im Jahr 2016 sind die Wohnungs- und Hauspreise um rund 8,5% im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Das ist ein stärkerer Anstieg als in den Vorjahren (2015: +4,9%, 2014: +3,5%).
  • Im EU-Vergleich für 2016 liegt Österreich damit an vierter Stelle der höchsten Preisanstiege im letzten Jahr. Lediglich Ungarn (plus 12,2 Prozent), Schweden (plus 9,4) und Lettland (plus 9,2) hatten stärkere Anstiege.
  • Im längerfristigen internationalen Vergleich ändert sich das Bild nicht. Seit 2010 sind die Preise im EU-Schnitt um 5,4 Prozent gestiegen. In Österreich waren es 41%. Lediglich Estland, Island und Schweden hatten von den in der Untersuchung inkludierten europäischen Ländern höhere Anstiege zu verzeichnen.
  • Die Preisanstiege waren in Wien besonders drastisch. Seit 2010 ist der Preis für Wohnungen in der Hauptstadt um 71,8 Prozent gestiegen. Dahinter folgt Salzburg mit 58 Prozent.
  • Details zur Studie der Statistik Austria gibt es hier: http://www.statistik.at/web_de/presse/111836.html

Klar ist: Hausbesitzer und Eigentümer freuen sich über die Anstiege. Für Mieter_innen drohen gleichzeitig steigende Belastungen. Denn irgendwie müssen die hohen Wohnungspreise refinanziert werden. Eine Variante ist der Weiterverkauf der Wohnung. Eine andere ist eine höhere Miete. Erst gestern sind die Richtwerte wieder angepasst worden. Mieter_innen in Wien zahlen statt bisher 5,39€ ab 1. April 5,58€ pro m². Siehe hier.

Viele Vermieter verlangen allerdings auch heute bereits wesentlich mehr als gesetzlich erlaubt. Die Nachfrage nach Beratung von Mieter_innen gegen überhöhte Mieten im privaten Mietwohnungssektor nimmt jedenfalls weiter zu. Mittlerweile gibt es nicht nur das Angebot der Schlichtungsstelle durch die Stadt, sondern auch eine Reihe an privaten Anbietern, die Mieter gegen Vermieter in der Auseinandersetzung vertreten. Zu viel Miete – über dem gesetzlich festgelegten Satz – wird im Altbau offenbar bereits so flächendeckend verlangt, dass es für gleich mehrere gewerbliche Anbieter lukrativ ist, rechtliche Beratungsangebote anzubieten. Mehr dazu hier.

Während die Wohnungspreise steigen und Mieten erhöht werden bastelt die Bundesregierung an der Aushöhlung der Gemeinnützigen Wohnungswirtschaft. Der Schlüssel ist eine Änderung des Vermögensbindungsprinzips im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Also der Vorgabe, dass Gewinne innerhalb des gemeinnützigen Wohnungskreislaufs wieder investiert werden und Gewinne auf 3,5% beschränkt werden müssen. Wie auf diesem Blog bereits berichtet, etwa hier, soll es nun für Finanzinvestoren erleichtert werden, gewinnbringend in Gemeinnützige zu investieren. Bisher hatten Anteile an Gemeinnützigen lediglich den Wert des eingezahlten Grundkapitals. Ab nun sollen sie zum Marktwert gehandelt werden können. Der spiegelt dann, laut Regierungsvorschlag, die positive Entwicklung des Wohnbauträgers, ebenso wie die Rücklagen und den Bilanzgewinn wider. Laut Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen wäre es konkret eine durchschnittliche Steigerung um das siebenfache. Vom derzeitigen Wert der Gemeinnützigen, 11,3 Milliarden Euro, sind nur rund sechs Prozent, 670 Millionen Euro, in bar eingezahlt worden.

Relevantes Detail: Der Regierungsvorschlag kommt anscheinend vom Rechtsanwalt eines Finanzinvestors, und wurde laut Falter Recherche vorangetrieben vom ehemaligen SPÖ Kulturminister Ostermayer. Der Hintergrund: Ostermayer ist seit kurzem Vorstandsmitglied eines großen gemeinnützigen Wohnbauunternehmens, der Sozialbau AG. Und große Anteile an der Sozialbau AG, wiederum, halten die SPÖ-nahe Versicherung Wiener Städtische, aber auch die SPÖ selbst. Eine Aufbesserung der Bilanzen über die Hintertür.

Für die Gemeinnützige Wohnungswirtschaft könnte eine Realisierung des Plans fatale Folgen haben. Wenn das Vermögensbindungsprinzip fällt, sehen die Vertreter der Gemeinnützigkeit eine existenzielle Bedrohung. Ohne Vermögensbindung wäre auch das Prinzip der Befreiung von der Körperschaftssteuer wohl rechtlich schwer haltbar. GbV-Obmann Wurm im Standard.At Gespräch: “Wenn ich in dem Bereich Anteile mit Gewinn verkaufen können soll, würden sich andere Bauträger, die Körperschaftssteuer zahlen müssen, wundern”. Darüber hinaus sieht Wurm auch die günstigen Mieten im gemeinnützigen Sektor bedroht. Ohne Vermögensbindungen können Kostenmieten nicht mehr garantiert werden. In diesem Sinn gefährde der Regierungsvorschlag leistbares Wohnen. Alois Feichtinger, Direktor des GbV, sieht im Falter “die Gefahr, dass hier Investoren mit einem spekulativen Hintergrund auf den Plan gerufen werden”. Pikant ist, dass es den Gemeinnützigen laut eigener Einschätzung gar nicht an Eigenkapital mangelt. Das Hauptproblem liegt vielmehr in der fehlenden Verfügbarkeit günstiger Grundstücke. Bodenpolitik statt Bilanzpolitik also.

 

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  1. […] Wohnungspreise in Österreich und Wien steigen weiter rasant. Und was die Politik unternimmt. […]

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Die dieswöchige Report Sendung widmet sich dem Thema leistbares Wohnen. Unter anderem kommt Walter Rosifka, Mietrechtsexperte der Arbeiterkammer Wien zu Wort. Er erläutert Hintergründe der Wohnungsknappheit in Städten wie Wien. Außerdem geht es um die Wohndrehscheibe der Volkshilfe Wien, die Schlichtungsstelle der Stadt Wien, sowie die Probleme mit dem österreichischen Mietrecht, besonders in Bezug auf unregulierte Neubaumieten und befristete Verträge.

Den Beitrag gibt es noch bis 16.3. in der TVThek zu sehen:

http://tvthek.orf.at/profile/Report/11523134/Report/13920018/Teures-Wohnen/13999599

 

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Die Grundprinzipien der österreichischen Wohnungsgemeinnützigkeit sind bewährt und anerkannt. Anstatt sie (noch mehr) auszuhöhlen, sollten sie in Zeiten der Wohnungskrise gestärkt werden

W. BLAAS, G. GUTHEIL‐KNOPP‐KIRCHWALD, K. HILTGARTNER, L. PLANK

“De facto schließt ein gemeinnütziges Unternehmen beim Antrag auf Zuerkennung der Gemeinnützigkeit einen individuellen Vertrag mit den Steuerbehörden der Republik Österreich. Das Unternehmen unterwirft sich Kriterien, etwa einer beschränkten Gewinnausschüttung an den oder die Eigentümer, und geht gleichzeitig die Verpflichtung ein, darüber hinausgehende Erträge wieder in den Wohnbau zu investieren. Dafür bekommt es Steuervergünstigungen, konkret die Befreiung von der Körperschaftssteuer.”

So fasste der ehemalige ÖVP‐Bautensprecher Walter Tancsits ein Grundprinzip der Wohnungsgemeinnützigkeit zusammen. Tit for tat – Steuerbegünstigung gegen Gewinnverzicht und Vermögensbindung. Der somit geschaffene eigene Kreislauf für das Wohnungswesen – ohne Gewinnmaximierung, aber mit Kostendeckung – operiert jenseits des klassischen Markt‐Staat-Gegensatzes im Dritten/Autonomen Sektor – und zwar äußerst erfolgreich.

Vorbild in Europa

Die Anfänge der genossenschaftlichen Bewegung gehen ins 19. Jahrhundert zurück. Seit dem Zweiten Weltkrieg wurden nach den Prinzipien des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) etwa eine Million Wohnungen in ganz Österreich errichtet und an ihre Bewohner vermietet respektive verkauft. Unmittelbar sind also rund zwei Millionen Menschen in Österreich von diesem speziellen “Steuerbefreiungstatbestand” betroffen, der so genau geregelt ist wie kaum ein anderer.

Diese Bilanz lässt sich sehen und sucht in ihrer institutionellen Ausgestaltung ihresgleichen in Europa. Es ist daher auch kein Zufall, dass die österreichische Wohnungsgemeinnützigkeit – neben dem Wiener kommunalen Wohnbau – in der europäischen Fachöffentlichkeit auffallend häufig als “Role model” beschrieben und als eine wesentliche Ursache für die (noch immer) niedrige durchschnittliche Wohnkostenbelastung der Österreicher angesehen wird. In Deutschland, wo eine ähnliche Gesetzesgrundlage 1989 abgeschafft wurde, wird aktuell über eine Wiedereinführung als “neue Wohnungsgemeinnützigkeit” diskutiert, und dabei immer wieder zu den “Ösis” geblickt.

Danaergeschenk für die gemeinnützigen Bauträger

Wenn nun die Bundesregierung an gemeinnützige Bauträger Geschenke verteilen will, diese aber nicht wirklich “amused” sind, sollte man genauer hinsehen. Stein des Anstoßes ist folgende Formulierung: “Um institutionellen Anlegern Investitionen in Anteile gemeinnütziger Wohnbauträger zu erlauben, soll der künftige Verkaufspreis dieser Anteile über dem Kaufpreis liegen können, ohne dass es zu höheren Gewinnausschüttungen der Wohnbauträger kommen muss”. Im Sinn des WGG müsste es eigentlich heißen: “ohne dass es zu höheren Gewinnausschüttungen kommen darf”. Allerdings: Wer sollte ein Interesse an erhöhten (Wieder‐)Verkaufspreisen haben, wenn diese nicht realisiert werden können? Private Investoren oder Projektentwickler, die “frisches Geld” investieren wollen, wohl kaum. Eine andere Gruppe hingegen viel eher: Die aktuellen Eigentümer der gemeinnützigen Bauträger (häufig parteinahe Versicherungen und Banken), deren Bilanzvermögen durch diesen Schachzug deutlich aufgewertet würde.

Die schwammige Formulierung im Regierungsentwurf erlaubt zwei Interpretationsmöglichkeiten: Entweder sie dient der (investitionslosen) Bilanzaufwertung der Eigentümer – oder sie soll tatsächlich derzeit verbotene Gewinnausschüttungen ermöglichen. Dann hätte man allerdings konsequenterweise auch gleich schreiben können: “… und die Gewinnbeschränkung der Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) abzuschaffen”. Der einzige verbleibende Unterschied zu gewerblichen Bauträgern wäre dann die Steuerbegünstigung. Jene müssten allerdings bei einer solchen Wettbewerbsverzerrung – völlig zu Recht im Sinne des Gleichheitsgrundsatzes – aufschreien und die Abschaffung der Steuerbefreiungen für GBV fordern, die ja die staatliche Gegenleistung für den (dann nicht mehr bestehenden) Gewinnverzicht ist.

Mangel an Land, nicht an Geld

Was die Ankurbelung der Bautätigkeit durch die private Finanzspritze betrifft: Im gemeinnützigen Sektor mangelt es nicht in erster Linie an Geld. Eigenkapital ist bei den meisten Gemeinnützigen ausreichend vorhanden, auch Kreditfinanzierungen sind günstig wie selten. Was vielmehr fehlt sind Grundstücke zu erschwinglichen Konditionen. Daher ist zumindest der zweite Regierungs‐Vorschlag begrüßenswert: Baulandmobilisierung durch Vorbehaltsflächen für förderbaren Wohnbau (die es allerdings in den Raumordnungsgesetzen mehrerer Bundesländer bereits gibt) und – wirklich neu – eine 25-Prozent‐Quote bei Umwidmungen von Grundstücken der öffentlichen Hand.

Im gemeinnützigen Sektor ist sicher nicht alles eitel Wonne. Es mag politische Einflussnahmen und eine schiefe Optik bei manchen (Insider‐)Wohnungsvergaben geben. Auch ist vom ursprünglichen genossenschaftlichen Selbstorganisations‐Charakter bei den meisten Unternehmen nur noch wenig zu bemerken. Etwas mehr an Innovationen täte auch dem gemeinnützigen Sektor gut, zum Beispiel eine stärkere Öffnung für neue gemeinschaftliche Wohnformen und veränderte Wohnbedürfnisse. Aber diese Probleme lassen sich eher durch eine Rückbesinnung auf die Grundprinzipien des Sektors als durch deren Aushöhlung lösen. In diesem Sinne sollte die Intelligenz auf diese Bereiche fokussieren. Denn von Kreativität und Innovation hatten wir im Rechnungswesen, insbesondere im Wohnungswesen, schon mehr als genug in den letzten Jahren.

Wolfgang Blaas, Gerlinde Gutheil‐Knopp‐Kirchwald, Karin Hiltgartner und Leonhard Plank sind Wissenschafter an der Technischen Universität Wien, Department für Raumplanung, Fachbereich Finanzwissenschaft und Infrastrukturpolitik.

Der vorliegende Kommentar ist auf derstandard.at am 23.2.2017 erschienen. Danke an die Autor_innen, dass er hier noch einmal geteilt werden darf. Zum Original geht es hier: derstandard.at/2000053061997/Gemeinnuetziger-Wohnbau-In-Intelligenz-investieren-statt-wertvolle-Substanz-abreissen

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  1. […] und Gewinne auf 3,5% beschränkt werden müssen. Wie auf diesem Blog bereits berichtet, etwa hier, soll es nun für Finanzinvestoren erleichtert werden, gewinnbringend in Gemeinnützige zu […]

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Wohnungen in Wien sind in den letzten Jahren zunehmend zu einem Investitionsobjekt geworden. In einer Stadt, in der Wohnen, viel stärker als anderswo, für lange Zeit als Recht gegolten und politisch verteidigt wurde, wird es zunehmend zur Ware – genützt, gebaut und verwendet zur Vermehrung von Kapital und Anlagegeldern.

Die Fotoserie “Wohnen als Ware in Wien” wirft einen Blick auf diese Veränderung. Sie dokumentiert kommodifizierten Wohnraum anhand von Abbildungen aus dem öffentlichen Raum. Die Fotos verdeutlichen die Relevanz von Wohnraum als Ware in Wien heute. Sie sind seit 2012 an verschiedenen Orten der Stadt aufgenommen wurden, meistens rasch mit dem Handy. Die Serie wird laufend erweitert.

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  1. […] Auch fehlt ein Hinweis auf die rasanten Veränderungen im privaten Mietwohnungsmarkt und die fortschreitende Gentrifizierung der Stadt, die zunehmend vorangetrieben wird durch institutionelle Investments. Wohnungen in Wien werden zunehmend zur Geldanlage für privates Kapital. Und das lässt die Wohnungspreise in die Höhe schnellen. Wer dazu lesen will klickt hier: KLICK. oder auch hier: KLICK. Oder hier: KLICK. Wer lieber eine Fotoserie dazu sehen will klickt hier: KLICK. […]

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Das Duden Online Wörterbuch definiert einen Mythos als “eine glorifizierende Überlieferung, überlieferte Dichtung oder Erzählung über eine Person, Sache, oder Begebenheit, die legendären Charakter hat”. Mir geht es in diesem Beitrag um  drei solche legendären Erzählungen zu einem Prozess in der gegenwärtigen Wiener Stadtentwicklung: der Gentrifizierung.

Die Wiener Debatte zu Gentrifizierung: wellenförmig aber stillstehend

Gentrifizierung, also die immobilienwirtschaftliche Inwertsetzung innenstadtnaher Wohnviertel, die zu einer Verdrängung sozioökonomisch schlechter gestellter Haushalte führt (vgl. Smith, 1996), ist in der Wiener stadtpolitischen Debatte kein Dauerthema. Nach einigen Jahren aufmerksamer Beobachtung würde ich den Diskussionsverlauf eher als wellenförmig beschreiben. Manchmal wird mehr darüber diskutiert, dann wieder weniger.

Ein bemerkenswert häufig wiederkehrendes Muster ist die Negierung des Prozesses von Seiten stadtpolitischer Eliten und einer Reihe wissenschaftlicher Hoheiten. Auf der Suche nach Gentrifizierung, so wird da zumeist behauptet, muss man anderswo hinschauen – etwa nach New York, London oder Berlin. In Wien hätte die traditionell umfassende öffentliche Intervention in den Wohnungsmarkt Gentrifizierung weitgehend unterbunden. Oder wie es ein TU Professor vor einigen Jahren in einem FALTER Interview knapp formulierte: “Gentrifizierung im eigentlichen Sinn gibt es in Wien nicht” (FALTER 2008). Im Bereich der Wissenschaft findet dieses pauschale Urteil auch klar seinen Ausdruck: relevante akademische Forschungsarbeiten stecken optimistisch betrachtet in den Kinderschuhen – pessimistisch betrachtet sind sie kaum vorhanden.

Das stadtpolitische Thematisieren von Gentrifizierung bleibt damit, neben einer rasant wachsenden Zahl an stadtaktivistischen Initiativen, vor allem den Medien und couragierten JournalistInnen vorbehalten. Die Berichterstattung konzentriert sich dann zumeist auf die Frage, ob Gentrifizierung in Wien denn überhaupt existiere – oder etwa nicht? Eine diesbezügliche Interviewanfrage, die mich vor ein paar Wochen erreicht hat, war auch ein Ansporn für diesen Blogpost. Was mich erstaunt hat war die weitgehende Ähnlichkeit der Fragen zu einem Interview vor gut drei Jahren (hier nachzulesen). Gibt es denn Gentrifizierung in Wien? Hat das die Wiener Wohnungspolitik nicht verhindert?

Meiner Einschätzung nach liegt der Grund für die Ähnlichkeit der zwei Interviews weniger an der fehlenden Vorbereitung der InterviewerInnen. Sie wirkten in beiden Fällen sehr gut informiert. Vielmehr scheint mir, dass sich die Gentrifizierungsdebatte in Wien in den letzten Jahren – trotz einer Reihe an Versuchen und “Wellen” in der Diskussion – kaum weiterentwickelt hat. Sie ist eher stillstehend verharrt.

„Hier gibt es keine Gentrifizierung“ im größeren Kontext betrachtet

Der Trend zur “Gentrifizierungsnegierung” von Seiten stadtpolitischer Eliten ist keinesfalls einzigartig für Wien. Im New York der 1970er Jahre, etwa, als interessierte BeobachterInnen Veränderungen in der Lower East Side und dem Greenwich Village als beginnende Gentrifizierung identizierten, folgte schnell Ablehnung von Seiten der Politik. Der Prozess, wie der schottische Geograph Neil Smith (1996) in seinem Buch ‘The New Urban Frontier’ eingehend beschreibt, wurde verneint und der Begriff zunehmend zum “dirty word” – ein als politische Propaganda diskreditiertes Konzept, inadäquat zur Analyse städtischer Veränderungen (Siehe dazu Smith 1996, vor allem Kapitel 2). Für Berlin beschreiben Holm und Bernt (2009) ein ähnliches Muster. Mit Ausweitung des Investitionsbooms im Berlin der 1990er Jahre und der zunehmenden wissenschaftlichen und öffentlichen Aufmerksamkeit für Gentrifizierung und Verdrängung, wurde das Phänomen von Seiten der politischen Eliten mehr und mehr abgelehnt. Im Gegensatz zu Orten wie New York (Sic!), so wurde da argumentiert, gäbe es in Berlin eine Reihe an Förderungen und Mietregulierungen, die Gentrifizierung unterbinden, ja nahezu unmöglich machen (siehe Holm & Bernt 2009, Seite 319 für eine ausführlichere Diskussion). Ein drittes Beispiel ist Schweden, wo die Anfänge der Gentrifizierungsforschung ebenfalls mit starkem politischen Misstrauen einhergingen, wie der Geograph Eric Clark kürzlich auf einer Konferenz berichtete. Gentrifizierung sei ein unbrauchbares Konzept für den schwedischen Kontext, wurde Clark hier entgegnet, da das sozial-demokratische Wohlfahrtssystem die kapitalistische Logik des Wohnungsmarkts soweit ausgehebelt hätte, dass Gentrifizierung keine wirkliche Relevanz hätte (siehe auch Clark, 2014).

Aus Sicht der stadtpolitischen Eliten ist diese abneigende Haltung nicht unverständlich. Gentrifizierung ist ein genuin kritisches Konzept, das gegenwärtige Formen der kapitalistischen Stadtentwicklung grundsätzlich hinterfragt. Es geht um Machtungleichheiten, etwa zwischen InvestorInnen und BewohnerInnen. Es geht um Fragen sozialer Ungleichheit, etwa in Bezug auf ökonomisches, soziales und kulturelles Kapital. Und um die ganz fundamentale Frage, wer heute ein Recht auf Stadt besitzt. Gleichzeitig geht es aber auch um eine Kritik an einer neoliberalen Wohnungspolitik und dem Trend, dass der städtische Wohnungsmarkt zunehmend privaten Marktkräften überlassen wird – wodurch Verdrängung von einkommensschwachen Haushalten durch das Ausschöpfen von Profitinteressen erst ermöglicht wird. Gentrifizierung ist damit auch ein Symptom einer Umstrukturierung der Wohnungspolitik, weg von De-kommodifizierung und hin zu einer unternehmerischen Politik, in der das Recht auf Wohnen zunehmend dem Recht auf Profit untergeordnet wird. Damit signalisiert und thematisiert Gentrifizierung auch ein Versagen der öffentlichen Wohnungspolitik. Read More

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  1. […] Kapital. Und das lässt die Wohnungspreise in die Höhe schnellen. Wer dazu lesen will klickt hier: KLICK. oder auch hier: KLICK. Oder hier: KLICK. Wer lieber eine Fotoserie dazu sehen will klickt hier: […]

  2. […] Drei populäre Mythen zu Gentrifizierung in Wien: http://urbanizm.net/4890279/drei-populare-mythen-zu-gentrifizierung-wien/ […]

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Der Sender 3sat widmet sich morgen, Freitag, dem Thema bezahlbares Wohnen. Das Problem ist bekannt: immer mehr Menschen können sich ein Dach über dem Kopf schlichtweg nicht mehr leisten. 3sat begibt sich auf Spurensuche in deutschen Städten. Und um Wien geht es auch – als positives Referenzbeispiel, wie leistbares Wohnen sichergestellt werden kann.

Freitag, 11. Februar, 21:00, 3sat

Mieten für Wohnimmobilien haben sich in den vergangenen Jahren stark verteuert. Nicht nur in München, Frankfurt und Berlin, sondern vor allem in mittelgroßen deutschen Städten. Für Geringverdiener und Familien mit niedrigem Einkommen ist es in Städten nach wie vor schwierig, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Also Gas geben beim Wohnungsbau und bremsen bei den Mieten?

Die sogenannte Mietpreisbremse scheint mancherorts zu wirken. Seit dem Frühjahr steigen die Mieten laut dem Eigentümerverband Haus & Grund deutlich langsamer. Trotzdem gibt es reichlich Kritik an der Mietpreisbremse. Viele Vermieter ignorieren das neue Gesetz. Mieter müssen selbst überprüfen, ob sie zu viel zahlen und gezielt gegen ihre Vermieter vorgehen. Eine große Hürde.

Von ganz unten nach ganz oben: Die geplante Mega-Fusion der beiden größten deutschen Wohnungskonzerne Vonovia und Deutsche Wohnen ist geplatzt. Vonovia konnte nicht genug Deutsche-Wohnen-Anleger von seiner feindlichen Offerte überzeugen. Damit bleibt auf dem deutschen Markt erst einmal alles, wie es ist.

Ganz andere Ansätze verfolgt man im Nachbarland Österreich. Die Hauptstadt Wien gehört zu den am schnellsten wachsenden Metropolen in Mitteleuropa. Dennoch gibt es bezahlbaren Wohnraum. Dank des “Wiener Modells”. Die Stadt fördert seit Jahrzehnten den sozialen Wohnungsbau. Das Modell ist vor allem flexibel. Es ermöglicht auch die Förderung von Baugruppen und Eigentum. So entstehen auch alternative Wohnprojekte mit Sozial- und Luxuswohnungen Tür an Tür. (Quelle: https://www.3sat.de/page/?source=/boerse/magazin/185126/index.html)

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In den letzten Tagen hat sich eine Karte mit Mietpreisen in Wien im Web verbreitet. Die Karte zeigt das Wiener Ubahnnetz und die durchschnittlichen Angebotsmieten rund um die Ubahnstationen. Veröffentlicht wurde sie von der Webplattform Zoomsquare, die Unterstützung für die Immobiliensuche durch eine neue Suchmaschine verspricht. Auch wenn die Methodik hinter der Karte nicht vollkommen klar ist – etwa in Bezug darauf wie groß der Bereich “rund” um die Ubahnstationen definiert ist – wurde sie von einer Reihe von Newsportalen übernommen, wie hier von ORF.AT.

Die Karte zeigt einerseits eine, nicht besonders überraschende, Variation der Mietprese entlang von Ubahnstationen. Andererseits zeigt sie, wie hoch die Mietpreise in der Stadt mittlerweile gestiegen sind. Die geringsten Mieten gibt es dabei noch rund um die Haltestellen Hütteldorf, Alterlaa und Erlaar Straße, mit 11,9€/m2. Am meisten zahlt man rund um die U3 Station Stubentor – mit stolzen 19,7€/m2.

So interessant die Karte auf den ersten Blick erscheint, aus Sicht der MieterInnen und Mieter in der Stadt ist sie wenig aussagekräftig. Die wichtige Frage für sie ist weniger, wie hoch die Mieten bereits sind, sondern viel mehr, für wen sie noch leistbar sind. Diesbezüglich bereitet die Karte eine interessante Basis für ein schnelles Rechenbeispiel.

Leistbarkeit bezieht sich auf das Verhältnis von Wohnkosten und Einkommen. Read More

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Die Diskussion rund um Wohnen und steigende Mieten dreht sich täglich weiter. Nicht nur international, sondern auch in Wien – und dieser Blog läuft Gefahr nicht mitzuhalten mit der Vielzahl an neuen Beiträgen. Hier ein paar Links zu kürzlich Veröffentlichtem mit Fokus Wien:

  • Die Initiative “Mietenwahnsinn Stoppen” des Recht-Auf-Stadt Kollektivs mit einem Aufruf was falsch läuft in Wien und vier kurzen Forderungen bezüglich Zwangsräumungen, Gemeindebau, Leerstand und Wohnen als Recht. http://www.interventionistische-linke.at/2015/04/29/recht-auf-stadt-forderungen/
  • Eine Antwort der Freien Volksrepublik Meidling:
    http://mosaik-blog.at/schwerpunkt-wohnen-vi-gentrifizierung-ist-nicht-das-groesste-problem/
  • Eine Reihe an Fragen wirft Bettina Köhler in ihrer Reflexion über die Wiederaufnahme des Gemeindebaus in der letzten MALMOE auf:
    http://www.malmoe.org/artikel/verdienen/3001
  • Und weils so gut dazupasst, hier ein Link zu einem Artikel von Jamie Peck über Austerity Urbanism. Der behandelt zwar explizit amerikanische Städte – interessante Fragen wirft er aber auch für Wien allemal auf.
    http://www.rosalux-nyc.org/en/austerity-urbanism/

Viel Spaß beim Lesen!

 

 

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“Si se puede”
Seven days at PAH Barcelona
Spanien 2014 | 52 min | OmU

Mobiles Stadtlabor Karlsplatz

 

Seit dem Beginn der Wirtschaftskrise im Jahr 2007 wurden ungefähr 550.000 Hypotheken in Spanien gekündigt. Die Zivilgesellschaft organisiert sich, da lokale und nationale Verwaltungen nichts gegen diese Entwicklung unternahmen.

Im Jahr 2009 wurde die PAH – Plata- forma de Afectados por la Hipoteca (Plattform der von Hypotheken Betroffenen) – in Barcelona gegründet – eine Bürger_innenbewegung für das Recht auf Wohnen und als Antwort auf die Wohnungsnot.

„Si se puede – 7 Tage mit PAH Barcelona“ ist eine Beschreibung der täglichen Arbeit der Plattform. Der Film zeigt beispielhaft, wie eine ganze Woche voll von unermüdlichen Aktivitäten aussehen kann. Sieben Interviews, kombiniert mit Bildern die innerhalb eines Jahres gesammelt wurden, zeigen die unterschiedlichen Aktiv- itäten der PAH Barcelona.

Die Dokumentation zeigt die meist für die Öffentlichkeit unsichtbare Arbeit der Organisation und den Prozess der Selbstermächtigung der an ihr beteiligten Menschen.

Der Film wird gemeinsam von der Initiative „Mietenwahnsinn stoppen!” und der Solidaritätsgruppe „Zwangsräumungen verhindern!“ präsentiert.

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