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Tag "Verdrängung"

Justin Kadi

In der Diskussion über die Anpassung der Richtwerte für Mietwohnungen hat ein Aspekt überraschend wenig öffentliche Aufmerksamkeit bekommen: die Erhöhung der Lagezuschläge. In überdurchschnittlich guten Lagen dürfen seit 1. April für Wohnungen mit Richtwertmieten auch höhere Zuschläge verlangt werden. Die Stadt Wien hat dafür eine aktuelle Lagezuschlagskarte veröffentlicht. Sie enthält neben den neuen Zuschlägen auch die aktualisierten Bodenpreise für unterschiedliche Viertel – auf denen die errechneten Lagezuschläge basieren. Die Höhe der Zuschläge variiert von 0,53€/m² in Teilen des 2., 21., 12, und 23. Bezirks zu 10,93€/m² im 1. Bezirk.

Karte 1: Lagezuschläge pro m² 2017 in Wien


Quelle: Stadt Wien, MA25

Der Sachverhalt

Ein Blick auf die Entwicklung seit 2014 zeigt mehrerlei Bemerkenswertes (siehe auch Tabelle 1 unten):

  • Der Zuschlag ist in allen Kategorien um zumindest 32,5% pro m² gestiegen.
  • Besonders starke Anstiege gab es mit über 50% in Lagekategorie 3 (Teile des 20. Bezirks, des 12. und des 14., in der Karte gelb markiert) sowie in Lagekategorie 5 (18., 19., 13. und äußere Bereichen des 4., 7., 8. und 9., in der Karte rosa markiert)
  • Auch in Gebieten mit dem geringsten Zuschlag war der Anstieg mit mehr als 32% seit 2014 noch beträchtlich (Lagekategorie 2, in der Karte in grün)

Tabelle 1: Entwicklungs des Lagezuschlags pro m² und der Grundkostenanteile seit 2014
lagezuchläge seit 2014
Quelle: MA25

Eine längere Zeitspanne seit 1994 zeigt weitere bemerkenswerte Details (siehe Diagramm 1 unten). Nach der Einführung im Jahr 1994 haben sich die Lagezuschläge bis ins Jahr 2010 wenig bis nicht verändert (Lagekategorie 6 steigt allerdings seit 2006 bereits). Seit 2010 ist der Anstieg aber in allen Kategorien klar ersichtlich. In Lagekategorie 7 (1. Bezirk, in blau auf der Karte), konnte man im Jahr 2010 noch 4,11€/m² Lagezuschlag verlangen. 2017 waren es 10,93€/m². Eine Steigerung um 165%. In Lagekategorie 6 (Gebiete rund um den 1. Bezirk, in lila auf der Karte) waren es im Jahr 2010 noch 1,32€/m². 2017 waren es bereits 4,16€. Ein Anstieg um 220%.

Diagramm 1: Entwicklung Lagezuschlag in unterschiedlichen Lagen 1994-2017
lagezuschläge 1994-2017 gif_
Quelle: Eigene Berechnung auf Basis von Lagezuschlagsrechner der MA25

Mögliche Erklärungen: Seit Mitte der 2000 steigen die Investitionen in den Mietwohnungsmarkt rasant, nicht zuletzt im Nachgang der Finanzkrise von 2008 (Stichwort sicheres Anlageprodukt Wiener Zinshaus), sowie häufen sich (Berichte über) Transaktionen in einem neuen Luxussegment am Wiener Eigentumsmarkt (siehe etwa hier oder auf diesem Blog hier). Steigendes Investoreninteresse treibt die Renditeerwartungen und damit die Grundstückspreise – das wiederum treibt die Lagezuschläge.

Neben der zeitlichen Dimension ist auch die Variation in der Entwicklung unterschiedlicher Lagezuschlagskategorien auffallend. Seit dem Jahr 2010 hat sich die Differenz zwischen Vierteln mit dem niedrigsten Lagezuschlag (Kategorie 2, v.a. Teile vom 2. Bezirk, 12., 23. und 21., in der Karte in grün) und dem Viertel mit dem höchsten Lagezuschlag (Kategorie 7, 1. Bezirk, in blau) rasant vergrößert. Im Diagramm 1 oben geht es bildlich gesprochen um den Abstand zwischen der grünen und der blauen Linie. Im Jahr 2010, etwa, war die Differenz 3,87€/m². 2017 war sie bereits 10,40€/m². Legt man das um auf eine 100m² Wohnung werden die Dimensionen greifbar: Wollte man im Jahr 2010 im 1. Bezirk statt im 2. Bezirk wohnen hat man 387€ mehr gezahlt. Heute zahlt man bereits 1040€ mehr – nur für die Lage. Diagramm 2 unten stellt die Entwicklung der Differenz über die Zeit dar.

Diagramm 2: Entwicklung der Differenz der Lagezuschläge in unterschiedlichen Lagen 1994-2017
differenz lagezuschläge höchste niedrige 1994 - 2017_Quelle: Eigene Berechnung auf Basis von Lagezuschlagsrechner der MA25

Auch wenn man den 1. Bezirk – als offensichtlicher Ausreißer – weglässt und die Differenz zwischen der zweithöchsten Lagekategorie und der niedrigsten betrachtet bleibt die Entwicklung drastisch. Wer 2010 in Gebieten rund um den 1. Bezirk wohnen wollte (Lagezuschlagskategorie 6, in lila auf der Karte) musste rund 1,08€/m² mehr für die Lage zahlen als wenn er/sie im 2. Bezirk wohnen wollte. 2017 waren es bereits 3,63€/m². Für die 100m² statt 108€ mehr also nun 363€ mehr.

Die Bewertung

Aus ökonomischer Perspektive überrascht diese Entwicklung nicht. Bodenpreise orientieren sich an Zentralität, Erreichbarkeit und Attraktivität. Mit steigender Kapitalisierung eines Wohnungsmarkts steigt auch der Preisgradient zwischen unterschiedlichen Lagen. Johann Heinrich von Thünen wusste das bereits vor 200 Jahren und hat es in seinem Modell zur Bodenrente formalisiert. Seit 2010 zeigt es sich auch verstärkt am Wiener Mietwohnungsmarkt. (Auf diesem Blog gab es übrigens HIER bereits eine Kritik des von Thünen Modells als planerisches Leitbild für die Wiener Stadtentwicklung).

Aus sozialpolitischer Perspektive überrascht die Entwicklung aber umso mehr. Vor allem in einer Stadt wie Wien, die sich stärker als viele andere Städte traditionell für sozial-räumlich gemischte Quartiere eingesetzt hat und es im Selbstverständnis der Stadtpolitik auch weiterhin tut. Die Koppelung der Mieten im regulierten (!) Mietwohnungsbestand an die Bodenpreise steht diesem hehren politischen Ziel schlichtweg diametral entgegen. Sie ermöglicht privaten Vermietern ohne Investition in den Gebäudebestand regelmäßig höhere Mieten zu verlangen. MieterInnen sortiert diese Maßnahme gleichzeitig immer stärker nach ihrem Einkommen im Stadtraum. Reiche in attraktiven Vierteln. Arme in weniger attraktiven. War es für einkommensschwache Haushalte im privaten Mietwohnungsmarkt vor 10 Jahren noch eine Option in die inneren Bezirke zu ziehen, hat sich dieses Thema im Jahr 2017 weitgehend erledigt. Dem Lagezuschlag sei Dank.

Sozialpolitische Argumente haben in der Erfindung des Lagezuschlags im Jahr 1994 übrigens durchaus eine Rolle gespielt. So wurden Viertel mit überwiegender Gründerzeitbebauung vom Lagezuschlag ausgenommen – argumentiert damit, dass Verdrängung einkommensschwacher Haushalte verhindert werden soll. Im Kontext hoher Nachfrage nach Wohnungen in diesen Vierteln haben viele Vermieter aber einen einfachen Umweg für höhere Rendite auch dort gefunden: eine Miete verlangen, die über dem gesetzlich erlaubten Niveau liegt. Die Studien der Arbeiterkammer Wien zu überhöhten Mieten im Altbausektor gibt es mittlerweile regelmäßig – sie drohen zum Klassiker zu werden. Hier eine der letzten: KLICK. In seiner jetzigen Form lädt das Mietrecht zu dieser Renditestrategie aber auch geradezu ein. Denn Sanktionen sieht es de facto keine vor. Wenn zu viel Miete eingenommen wurde, die MieterIn sich erfolgreich rechtlich gewehrt hat, und es zu einer Entscheidung gegen den Vermieter kommt, muss die überhöhe Miete zurückgezahlt werden. Mehr aber auch nicht.

Da aber doch immer wieder Streitfälle und Rückzahlungen anstehen – und immer mehr davon, siehe etwa hier –  hat eine Gruppe von Hauseigentümern vor einiger Zeit vor dem Verfassungsgericht geklagt. Das Anliegen: Lagezuschläge sollen auch in Gründerzeitvierteln ermöglicht werden. Quasi – aber das wurde natürlich nicht offen gesagt – zur Legalisierung der überhöhten Mieten, die in vielen Fällen bereits verlangt werden. Urbanizm hat hier darüber berichtet. Der Verfassungsgerichtshof hat abgelehnt. Sozialpolitische Argument gehen vor. Nun wollen die Vermieter vor den europäischen Gerichtshof gehen. Ganz egal wie diese Bemühungen ausgehen: die Lagezuschläge haben bereits jetzt die sozial-räumliche Spaltung der Stadt vorangetrieben. Ohne Reform des Mietrechts werden sie es in Zukunft auch weiter tun.

 

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Rechtliche Anmerkungen zu Richtwerten und Lagezuschlägen:

1) Richtwerte gelten für Wohnungen im Altbaubestand des privaten Mietwohnungssektors mit Verträgen nach 1994, sowie für Gemeindewohnungen mit Verträgen nach 2004. Die Erhöhungen mit 1. April nach Bundesländern sind wie folgt (bisherige Richtwerte in Klammer): Vorarlberg 8,57 (8,28) – Salzburg 7,71 (7,45) – Steiermark 7,70 (7,44) – Tirol 6,81 (6,58) – Kärnten 6,53 (6,31) – OÖ 6,05 (5,84) – NÖ 5,72 (5,53) – Wien 5,58 (5,39) – Burgenland 5,09 (4,92). 

2) Anders als die Richtwerte sind die Lagezuschläge gesetzlich nicht in der Höhe festgelegt. Lediglich geregelt ist, dass für Wohnungen im Richtwertsystem mit überdurchschnittlicher Lage Zuschläge von Vermietern verlangt werden können. Die Stadt Wien konkretisiert diese Regelung und veröffentlicht regelmäßig eine Karte mit empfohlenen Lagezuschlägen für unterschiedliche Viertel. Juristische Verbindlichkeit hat diese Karte keine. De facto hat sie aber legistischen Charakter – sowohl Vermieter beziehen sich darauf, als auch, in Streitfällen, die Schlichtungsstelle der Stadt. Lagezuschläge dürfen in bestehenden Verträgen nur erhöht werden wenn der Vertrag eine Wertsicherungsklausel enthält, sonst nur bei Neuvermietung. Mit dem Anstieg des Anteils befristeter Mietverträge kommt es allerdings immer häufiger zu Neuvermietungen und damit zu einer Möglichkeit, Lagezuschläge zu erhöhen.

Weiterführende Links:

Informationen zum Lagezuschlag von der Stadt Wien:

https://www.wien.gv.at/wohnen/wohnbautechnik/ahs-info/lagezuschlagskarte.html

derstandard.at Artikel zur Erhöhung des Lagezuschlags:

http://derstandard.at/2000055324515/Lagezuschlag-von-10-93-Euro-im-1-Wiener-Bezirk

 

1 comment
  1. sprintf says: 27.04.201704.49

    ___123___Das Mietrecht als Verdrangungsmotor. Ein paar kurze Uberlegungen zur Erhohung der Lagezuschlage. | urbaniZm___123___

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