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Tag "Wohnungsmarkt"

Eine neue Untersuchung der Statistik Austria zeigt: der rapide Anstieg an Wohnungspreisen in Österreich und Wien nimmt nicht ab. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

  • Im Jahr 2016 sind die Wohnungs- und Hauspreise um rund 8,5% im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Das ist ein stärkerer Anstieg als in den Vorjahren (2015: +4,9%, 2014: +3,5%).
  • Im EU-Vergleich für 2016 liegt Österreich damit an vierter Stelle der höchsten Preisanstiege im letzten Jahr. Lediglich Ungarn (plus 12,2 Prozent), Schweden (plus 9,4) und Lettland (plus 9,2) hatten stärkere Anstiege.
  • Im längerfristigen internationalen Vergleich ändert sich das Bild nicht. Seit 2010 sind die Preise im EU-Schnitt um 5,4 Prozent gestiegen. In Österreich waren es 41%. Lediglich Estland, Island und Schweden hatten von den in der Untersuchung inkludierten europäischen Ländern höhere Anstiege zu verzeichnen.
  • Die Preisanstiege waren in Wien besonders drastisch. Seit 2010 ist der Preis für Wohnungen in der Hauptstadt um 71,8 Prozent gestiegen. Dahinter folgt Salzburg mit 58 Prozent.
  • Details zur Studie der Statistik Austria gibt es hier: http://www.statistik.at/web_de/presse/111836.html

Klar ist: Hausbesitzer und Eigentümer freuen sich über die Anstiege. Für Mieter_innen drohen gleichzeitig steigende Belastungen. Denn irgendwie müssen die hohen Wohnungspreise refinanziert werden. Eine Variante ist der Weiterverkauf der Wohnung. Eine andere ist eine höhere Miete. Erst gestern sind die Richtwerte wieder angepasst worden. Mieter_innen in Wien zahlen statt bisher 5,39€ ab 1. April 5,58€ pro m². Siehe hier.

Viele Vermieter verlangen allerdings auch heute bereits wesentlich mehr als gesetzlich erlaubt. Die Nachfrage nach Beratung von Mieter_innen gegen überhöhte Mieten im privaten Mietwohnungssektor nimmt jedenfalls weiter zu. Mittlerweile gibt es nicht nur das Angebot der Schlichtungsstelle durch die Stadt, sondern auch eine Reihe an privaten Anbietern, die Mieter gegen Vermieter in der Auseinandersetzung vertreten. Zu viel Miete – über dem gesetzlich festgelegten Satz – wird im Altbau offenbar bereits so flächendeckend verlangt, dass es für gleich mehrere gewerbliche Anbieter lukrativ ist, rechtliche Beratungsangebote anzubieten. Mehr dazu hier.

Während die Wohnungspreise steigen und Mieten erhöht werden bastelt die Bundesregierung an der Aushöhlung der Gemeinnützigen Wohnungswirtschaft. Der Schlüssel ist eine Änderung des Vermögensbindungsprinzips im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Also der Vorgabe, dass Gewinne innerhalb des gemeinnützigen Wohnungskreislaufs wieder investiert werden und Gewinne auf 3,5% beschränkt werden müssen. Wie auf diesem Blog bereits berichtet, etwa hier, soll es nun für Finanzinvestoren erleichtert werden, gewinnbringend in Gemeinnützige zu investieren. Bisher hatten Anteile an Gemeinnützigen lediglich den Wert des eingezahlten Grundkapitals. Ab nun sollen sie zum Marktwert gehandelt werden können. Der spiegelt dann, laut Regierungsvorschlag, die positive Entwicklung des Wohnbauträgers, ebenso wie die Rücklagen und den Bilanzgewinn wider. Laut Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen wäre es konkret eine durchschnittliche Steigerung um das siebenfache. Vom derzeitigen Wert der Gemeinnützigen, 11,3 Milliarden Euro, sind nur rund sechs Prozent, 670 Millionen Euro, in bar eingezahlt worden.

Relevantes Detail: Der Regierungsvorschlag kommt anscheinend vom Rechtsanwalt eines Finanzinvestors, und wurde laut Falter Recherche vorangetrieben vom ehemaligen SPÖ Kulturminister Ostermayer. Der Hintergrund: Ostermayer ist seit kurzem Vorstandsmitglied eines großen gemeinnützigen Wohnbauunternehmens, der Sozialbau AG. Und große Anteile an der Sozialbau AG, wiederum, halten die SPÖ-nahe Versicherung Wiener Städtische, aber auch die SPÖ selbst. Eine Aufbesserung der Bilanzen über die Hintertür.

Für die Gemeinnützige Wohnungswirtschaft könnte eine Realisierung des Plans fatale Folgen haben. Wenn das Vermögensbindungsprinzip fällt, sehen die Vertreter der Gemeinnützigkeit eine existenzielle Bedrohung. Ohne Vermögensbindung wäre auch das Prinzip der Befreiung von der Körperschaftssteuer wohl rechtlich schwer haltbar. GbV-Obmann Wurm im Standard.At Gespräch: “Wenn ich in dem Bereich Anteile mit Gewinn verkaufen können soll, würden sich andere Bauträger, die Körperschaftssteuer zahlen müssen, wundern”. Darüber hinaus sieht Wurm auch die günstigen Mieten im gemeinnützigen Sektor bedroht. Ohne Vermögensbindungen können Kostenmieten nicht mehr garantiert werden. In diesem Sinn gefährde der Regierungsvorschlag leistbares Wohnen. Alois Feichtinger, Direktor des GbV, sieht im Falter “die Gefahr, dass hier Investoren mit einem spekulativen Hintergrund auf den Plan gerufen werden”. Pikant ist, dass es den Gemeinnützigen laut eigener Einschätzung gar nicht an Eigenkapital mangelt. Das Hauptproblem liegt vielmehr in der fehlenden Verfügbarkeit günstiger Grundstücke. Bodenpolitik statt Bilanzpolitik also.

 

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  1. […] Wohnungspreise in Österreich und Wien steigen weiter rasant. Und was die Politik unternimmt. […]

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Die Immobilienlobby bringt sich in Stellung und attackiert niedrige Mieten für höhere Profite – nun vor dem Gericht. Einige Besitzer von Zinshäusern in Wien klagen dieser Tage vor dem Verfassungsgerichtshof um höhere Mieten verlangen zu können. Konkret geht es darum, eine höhere Miete für Altbauwohnungen in Wien verlangen zu dürfen. indem ein höherer Richtwert für die Bemessung ermöglicht werden soll. Außerdem sollen auch Lagezuschläge verlangt werden dürfen in Gebieten in Wien, in denen das bisher nicht möglich ist. Klar ist, juristisch gesehen geht es hier um die Abwägung von zwei Zielsetzungen der österreichischen Wohnungspolitik, und insbesondere des Mietrechts, die seit jeher gemeinsam verfolgt werden, aber miteinander grundsätzlich in Konflikt stehen: einerseits, privates Eigentum zu unterstützen und damit zusammenhängend eine Rendite für die Nutzung desselben zu sichern. Andererseits, sozialpolitisch in den Wohnungsmarkt zu intervenieren und Mieten niedrig zu halten. Ohne Zweifel hat in Wien in der Vergangenheit zweiteres, sozialpolitisches Ziel eine gewichtige Rolle gespielt, nicht zuletzt bei der Festsetzung der Richtwerte und der Definition von Gebieten für Lagezuschlag (und Gebieten die davon ausgenommen waren). Würde der Verfassungsgerichtshof nun Eigentümerinteressen mehr Spielraum zusprechen, würde sich das sozialpolitisch direkt auswirken: mehr Rendite für die Eigentümer heißt auch höhere Mieten und größere Wohnungsnot für die MieterInnen. Infos zur Thematik liefert DerStandard: http://derstandard.at/2000043771…/Richtwert-vor-dem-Richter…

Offen ist natürlich auch die Frage, wie der Verfassungsgerichtshof mit der Tatsache umgeht, dass seit Jahren private Vermieter die festgesetzten Richtwerte bzw. Miethöhen in Altbauwohnungen systematisch misachten und überschreiten. Die Arbeiterkammer Wien publiziert nun bereits regelmäßig entsprechende Studien, wie etwa diese, die entsprechende Ergebnisse zeigen: Mietregulierung besteht zwar. In einem Markt mit hoher Nachfrage und einem zu geringen Angebot an preisgünstigen Sozialwohnungen nützen die Vermieter das unklare Mietrecht aber nur zu gerne aus. Die wiederholten Ergebnisse von Studien, dass hier weit über den gesetzlich erlaubten Beträgen vermietet wird, lässt darauf schließen, dass es sich um systematisches Vorgehen handelt und nicht um wenige Einzelfälle. Umso skurriler erscheint allerdings doch die Klage der Immo-Lobby, dass sie nicht so viel verlangen dürfen, wie sie gerne würden. Man könnte auch vermuten, es ist ein Versuch, bisher ungesetzlich überhöhte Mieten auch gesetzlich möglich zu machen. Ein gesetzliches Schlupfloch hat die Immo-Lobby nun schon vor den Verfassungsgerichtshof gebracht und führt möglicherweise zur Änderung des Mietrechts. Aus Sicht der MieterInnen wäre eine Reform des Mietrechts natürlich ebenso wünschenswert. Aber nicht, um Mieten in einer Höhe gesetzlich zu erlauben, die momentan noch verboten sind. Viel eher, um ein Mietrecht zu schaffen, das die Miethöhe effektiv niedrig hält. Und ja, das würde die Rendite für Vermieter einschränken.

Eine lesenswerte Diskussion zum Mietrecht, u.a. mit Walter Rosifka von der AK Wien gibt es übrigens hier: KLICK. Auch hier kam von Seiten der Immo-Lobby der oftmals vorgetragene Vorwurf des “Mietadels”, also der Vorwurf, in Wien gäbe es viele alte Menschen, die zu (zu) niedrigen Konditionen wohnen würden. Ein passendes Gegenargument dazu liefert Walter Rosifka: “Ja, aber es gibt auch einen “Vermieteradel”. Leute, die in den 80er-Jahren Häuser um einen Pappenstiel gekauft haben, die jetzt auch ohne Sanierung ein Vielfaches wert sind. Dort treten Mieter in einen Mietvertrag ein, haben dort auch wirklich gewohnt, die Eltern haben die Kategorie der Wohnung auf ihre Kosten angehoben und die eintretenden Kinder müssen eine Mietzins-Anhebung in Kauf nehmen. Der Vermieter hat null investiert, kriegt aber plötzlich das Vierfache. Von 0,86 auf 3,43 Euro pro Quadratmeter, Betriebskosten und Umsatzsteuer kommen ohnehin noch dazu. Sowas gibt’s auch. Wenn ein Vermieter eine Wohnung zurückbekommt, dort was investiert und neu vermietet, dann muss das ein Unterschied sein zu dem Fall, wo ein Vermieter einen neuen Mieter bekommt weil jemand eintritt, und er muss nix machen.”

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  1. […] befristete Mietverträge von 25% betroffen. Auch den wollte die Immo-Lobby loswerden. UrbaniZm hat HIER bereits […]

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von Justin Kadi

Ein paar Halbwahrheiten über Wohnen in Wien gefällig? Die Zeitung DieWelt berichtet heute wie Wien die “Traumstadt aller Mieter” wurde. Hier ist also, so erfährt man, alles wunderschön, architektonisch hochwertig, extrem günstig, gefördert und im öffentlichen Besitz. Ach ja, Segregation von Arm und Reich gibt es in Wien auch nicht. Und nicht zu vergessen, “die Wünsche der Mieter sind dem Wohnbaurat (sic!) sehr wichtig”. Verrückte Stadt an der Donau. “So wurde Wien zur Traumstadt aller Mieter” (sic!) gibt es hier nachzulesen: KLICK.

Undifferenzierte Lobhudelei auf die Wiener Wohnungspolitik ist übrigens ein zunehmend beliebtes Genre in deutschen Tageszeitungen. Da wird nach Wien geblickt und dabei eine, naja, sagen wir, dunkelrote Brille aufgesetzt. Anderes Beispiel? Wohnungsbau in Wien: Das Mieter-Paradies, berichtet der Berliner Tagesspiegel vor kurzem. Liest man hier, bekommt man leicht das Gefühl, in Wien liegen Menschen mit niedrigem Einkommen am Dach beim Pool und die Stadt Wien serviert ihnen kühle Cocktails gegen die Hitze. (Oder wie soll man dieses Titelbild deuten?) Und mehr oder weniger alles in öffentlichem Besitz. Quasi Kommunismus am Wiener Wohnungsmarkt. Oder wie schreibt die Welt? “Echte Kommunisten”.

Ein Schelm, wer diese Meldungen auch auf die PR-Bemühungen der Stadt Wien zurückführt. Nur weil die in den letzten Jahren immer wieder ihr Marketingbudget stark erhöht hat und besonders gerne mit ihrer Wohnungspolitik nach außen wirbt. Wie etwa im Wiener Wahlkampf, wenn der Bürgermeister mit Wohnungsschlüsseln zum wichtigen Plakatsujet wird; oder auch ganze Ausstellungen kuratiert werden, mit denen die Stadtverwaltung durch Europa tourt um ihre Erfolge zu feiern. Mit “großartiger Unterstützung” der zuständigen Magistratsabteilung, wie es da auf der Ausstellungswebsite heißt.

Die häufigen Referenzen zu Wien als Paradies könnte man aber vielleicht auch auf die Verzweiflung progressiver Stimmen in der deutschen wohnungspolitischen Debatte zurückführen. In der Tat, hier wird nach Orten und Städten gesucht, in denen die Situation nicht ganz so schlimm ist wie in Deutschland. In denen sozialer Wohnungsbau nicht hochgradig ausverkauft wurde und die Gemeinnützigkeit gesetzlich eingestellt wurde, wie in der Bundesrepublik. Und wenn es dann auch noch diese Ausstellung gibt, die einem erklärt, wie gut das in Wien noch alles funktioniert, und das schön anschaulich. Da hat man den Artikel für die nächste Zeitungsausgabe schnell fertig getippt.

Fatal nur, dass dabei eine realistische Einschätzung der Wiener Wohnungspolitik aus bleibt. Der undifferenzierte Lobgesang auf Wien schießt dabei einfach zu weit. Und vergisst, dass es das Paradies auf der Erde dann eben doch nicht gibt. Auch nicht an der schönen blauen Donau.

Was dann konkret fehlt ist eine Diskussion über die schrittweise Rekommodifizierung der Wiener Wohnungspolitik seit den 1990er Jahren, etwa im Bereich des Mietrechts oder im Bereich des sozialen Wohnungsbaus. Und ja, das Mietrecht wurde umfassend liberalisiert. Und ja, seit mehr als 10 Jahren wird kein Gemeindebau mehr gebaut. Und ja, ein Großteil des “sozialen” Wohnungsbaus ist heute für einkommensschwache Haushalte de facto unleistbar. Und ja, es wurde ein “Right-To-Buy” eingeführt im gemeinnützigen Wohnungsbau, dessen Folgen noch weitreichend werden könnten in den nächsten Jahren und eine markante Verkleinerung des geförderten Segments nach sich ziehen. Und ja, die Wartelisten für den Gemeindebau sind heute lange. Und zwischen 2001 und 2012 um nicht weniger als 140% nach oben geschnellt. Wer dazu lesen möchte klickt etwa hier: KLICK. Oder hier: KLICK

Auch fehlt ein Hinweis auf die drastischen Mietsteigerungen, besonders seit Mitte der 2000er in Wien. Und dass etwa zwischen 2000 und 2010 die Mieten in Wohnungen, die vor 1945 gebaut wurden, um 2/3 (!) gestiegen sind. Und dass befristete Mietverträge bei Neuvermietungen in Wien seit 2011 die Norm darstellen und die Zahl an befristeten Mietverhältnissen rasant steigt. Unbefristete Mietverträge für MieterInnen (Mieterschutz!) gibt es nämlich immer weniger. Und bei neuen Vermietungen kaum mehr. Wer dazu lesen möchte klickt hier: KLICK. Und wer sich über die kürzlichen rapiden Mietsteigerungen informieren will liest hier: KLICK

Auch fehlt ein Hinweis auf die rasanten Veränderungen im privaten Mietwohnungsmarkt und die fortschreitende Gentrifizierung der Stadt, die zunehmend vorangetrieben wird durch institutionelle Investments. Wohnungen in Wien werden zunehmend zur Geldanlage für privates Kapital. Und das lässt die Wohnungspreise in die Höhe schnellen. Wer dazu lesen will klickt hier: KLICK. oder auch hier: KLICK. Oder hier: KLICK. Wer lieber eine Fotoserie dazu sehen will klickt hier: KLICK.

Noch nicht genug? Weiter gehts. Auch fehlt ein Hinweis auf die rasant steigende Obdachlosigkeit in der Stadt. Ja, die Anzahl an Personen, die eine Schlafstelle für Obdachlose in Anspruch genommen haben ist allein von 2006 bis 2010 um 45% gestiegen. Obdachlosigkeit ist “in der Mitte unserer Gesellschaft angekommen”, so Markus Reiter, Leiter des Neunerhauses, in einem Interview auf diesem Blog. Zum Nachlesen: KLICK.

Unerwähnt bleibt auch, dass der Anteil an Leuten mit Leistbarkeitsproblemen in Wien in den letzten Jahren nach oben geschnellt ist. Während WienerInnen im Jahr 2004 im Schnitt 16% ihres Einkommens für das Wohnen gezahlt haben, waren es 2012 bereits 25%. Und für arme Haushalte sehen die Zahlen noch viel dramatischer aus. Wer dazu lesen will klickt hier: KLICK. oder hier: KLICK

Kein Hinweis findet sich auch auf die hohe Zahl an Delogierungen, die in Wien stattfinden. Im Schnitt 7 Delogierungen werden pro Tag im Wohnparadies Wien durchgeführt und Menschen verlieren ihr Zuhause, weil sie sich die Miete schlichtweg nicht leisten können. Besonders hohe Zuwächse bei den Delogierungen gab es kürzlich übrigens im Gemeindebau. Wer dazu lesen will klickt hier: KLICK.

Dass es in Wien “keine abgegrenzten Wohnviertel von Arm und Reich” gibt, wie uns DieWelt verklickern will, mutet auch als eine reichlich gewagte These an. Hat doch eine kürzliche Studie an der TU Delft gezeigt, dass sich die Dinge geändert haben: “The strong mixing of rich and poor in the Austrian capital city was eliminated in the first decade of the 21st century.” Details finden sich hier: KLICK.

Gänzlich unerwähnt bleibt auch die verzweifelte Situation vieler Geflüchteter am Wiener Wohnungsmarkt. Sie haben oft garkeine Chance legal unterzukommen und sind der Ausbeutung und Diskriminierung durch private Vermieter ausgesetzt. Details dazu gibt es etwa hier: KLICK.

Wie schön nur, dass in Wien alles wunderbar ist.

Justin Kadi ist Postdoctoral-Fellow am Institut für Europäische Urbanistik an der Bauhaus-Universität Weimar. Er forscht zu sozialer  Ungleichheit, Wohnungspolitik und Gentrifizierung.

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  1. […] Halbwahrheiten über Wohnen in Wienhttp://urbanizm.net/4890394/skurille-halbwahrheiten-uber-wohnen-wien/ Quelle: In deutschen Großstädten fehlt nach wie vor bezahlbarer Wohnraum. Daran hat auch […]

  2. […] Justin Kadi auf UrbaniZm: „Skurrile Halbwahrheiten über Wohnen in Wien“ – http://urbanizm.net/4890394/skurille-halbwahrheiten-uber-wohnen-wien/ Quelle: Was andere Städte vom Wohnungsbau in Wien lernen […]

  3. […] Skurille Halbwahrheiten über Wohnen in Wien: http://urbanizm.net/4890394/skurille-halbwahrheiten-uber-wohnen-wien/ […]

  4. […] was man über Wien sagt. Dass das nicht unbedingt der Fall ist, schreibt Justin Kadi im Blog Urbanizm, mit einer gehörigen Portion Spott für die Medien und Verweis auf die Marketingbemühungen der […]

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