Studie zu Wohnleistbarkeit mit methodischen Schwächen

Leistbares Wohnen wird momentan viel diskutiert in Österreich. Die verfügbare empirische Datenlage ist gleichzeitig äußerst mangelhaft. Die Immobilienplatform Immobilienscout24.at hat dieser Tage eine kurze Analyse veröffentlicht (hier), die auch in diversen Medien aufgegriffen wurde (z.B. im DerStandard hier oder in DiePresse hier). Mit aktuellen Zahlen, aber methodischen Schwierigkeiten.

Aktuelle Zahlen

Der Immobilienscout24 Erschwinglichkeitsindex bildet laut der Website ab, „wo (..) sich Österreicher das Wohnen am ehersten leisten [können]“. Die Frage wird gestellt: „Wie viel meines Nettoeinkommens gehen fürs Wohnen auf (Sic!)?“ Differenziert wird nach Bezirken österreichweit. Zentrale Ergebnisse: Österreichweit liegen Wohnkosten bei 35% des Einkommens. Vier Prozentpunkte mehr als noch vor 4 Jahren. Nach Bundesländern ist die Belastung am höchsten in Tirol (42%), gefolgt von Salzburg (36), Vorarlberg (32) und Wien (31%). Auf Bezirksebene sind vor allem Skiorte und Nobelbezirke schwierig leistbar. In Kitzbühel etwa liegt die Belastung laut der Analyse bei 73%. In Wien liegen die Innenstadt, Döbling, Währing, Hietzing, Donaustadt und Alsergrund über dem Bundesschnitt.

Methodische Schwierigkeiten

In die Berechnung gehen zwei Dimensionen ein: das Haushaltseinkommen nach Bezirken, sowie die Angebotspreise von Immobilienscout24. Hier liegt auch eine erste Schwäche der Studie. Denn die Angebotspreise bilden nicht ab, wie viel Menschen tatsächlich für das Wohnen zahlen, oder, wie die Immobilienfirma in ihrer Überschrift suggeriert „aktuell für Wohnen ausgegeben“ wird. Auch DerStandard übernimmt diese irreführende Formulierung mit dem Satz: „Wohnen (…) verschlang 2017 im Schnitt 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens“. Nur ein Bruchteil der Haushalte hat im letzten Jahr nämlich neu eine Wohnung gesucht am Wohnungsmarkt, zu aktuellen Angebotsmieten bzw. -preisen (auch wenn mit dem Anstieg der Befristungen der Anteil an Haushalten im Steigen ist). Der weitaus überwiegende Teil der Haushalte hat bestehende Mietverträge bzw. Wohnungen, die in die Analyse nicht einfließen. Eine adäquatere Bezeichnung für die Analyse wäre also eher „wie viel würden Österreicher_innen für das Wohnen ausgeben wenn sie alle im letzten Jahr eine Wohnung gemietet bzw. gekauft hätten“. Tendenziell überschätzt diese Analyse die tatsächlichen Ausgaben, da Mieten bzw. Wohnungspreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind und ältere, günstigere Wohnbedingungen in die Analyse nicht einfließen.

Eine zweite Schwäche: die Berechnungen basieren nur auf Angeboten, die über die Immobilienplattform inseriert wurden. Das umfasst lediglich jene von privaten bzw. kommerziellen Anbietern. Gemeinnützige und kommunale Wohnungen gehen nicht in die Berechnung ein. Damit fällt auch ein wesentlicher Teil des Wohnungsangebots weg, nämlich der soziale Wohnbausektor. Österreichweit knapp ein Viertel des Wohnungsmarkts, das im gemeinnützigen Bestand oder im Gemeindebausektor ist. Wienweit sogar 44% der Wohnungen. Da der soziale Wohnbau deutlich günstiger ist als der private Markt (siehe für aktuelle Zahlen hier), überschätzt die Analyse auch in diesem Sinn die Ergebnisse.

Eine dritte Schwäche: die Berechnungen liefern sehr undifferenzierte Ergebnisse wenn lediglich Mittelwerte dargestellt werden. Damit bleibt die mittlerweile gesicherte Erkenntnis unberücksichtigt, dass die Wohnkostenbelastung sozial sehr ungleich ist. Vor allem einkommensschwache Haushalte sind signifikant häufiger betroffen. Die aktuellen Daten des European Union Survey of Income and Living Conditions (EU-SILC) weisen etwa für Österreich folgendes aus: Von einem Wohnkostenanteil >40% sind unter Haushalten mit hohem Einkommen (>180% des Medians) österreichweit 0% betroffen. Bei mittleren Einkommen (>60% und <180% des Medians) sind es 2%. Bei niedrigen Einkommen (<60% des Medians) 39%. Eine Darstellung der Mittelwerte, wie bei der Immobilienscout24 Berechnung, lässt diese ungleiche soziale Betroffenheit unbeachtet und unterschätzt damit die tatsächlich bestehenden Leistbarkeitsprobleme.

Verlässlichere Zahlen zum Thema, die auf Befragungen von Haushalten beruhen und nicht auf der Gegenüberstellung von Einkommen und privaten Immobiliendaten, gibt es im bereits erwähnten EU-SILC Datenset. Die aktuellen Berichte zum Download hier. Dort wird auch differenziert nach Einkommensgruppen und anderen sozioökonomischen Dimensionen. Eine kleinräumige und sozioökonomisch differenzierte Darstellung fehlt allerdings auch hier.

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